מספר העסקאות לרכישת ומכירת דירות בחודש אוקטובר עשוי להיות נמוך יותר אף מזה שנרשם באפריל 2020, בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה - כך לפי סקירה לענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (שני) אגף הכלכלן הראשי באוצר.
באגף מציינים כי "נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות". מניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי שכבר דווחו לרשות המסים בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים ברכישות.
הסקירה מתחברת לנתונים שפרסם אתמול בנק ישראל, לפיהם היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש שעבר ירד לשפל של ארבע שנים והסתכם ב-4.55 מיליארד דולר. מדובר בירידה של 25% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. הירידה מוסברת בעיקר במלחמה ששיתקה את הענף.
סקירת הכלכלן הראשי עצמה עסקה בפעילות בשוק הנדל"ן למגורים בחודש ספטמבר, שמציגה תמונה של השוק ערב השפעתה הדרמטית של המלחמה. גם לפני המלחמה העמיקה הירידה ברכישת ומכירת הדירות. מהסקירה עולה כי בספטמבר נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד.
בהשוואה לחודש אוגוסט 2023 מדובר בירידה של 21% במספר הדירות שנרכשו. באגף מציינים כי על אף החגים, מספר ימי העבודה בספטמבר האחרון היה זהה לזה בספטמבר אשתקד. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210, ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי ספטמבר מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רק פעמיים במהלך תקופה זו נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות בשוק החופשי: בספטמבר 2002, אשר עמד בצל האינתיפאדה השניה - ובספטמבר 2018, אשר הושפע ממיעוט ימי עבודה בשל חגי תשרי (חג הסוכות חל אז בספטמבר).
בולטת במיוחד רמה נמוכה של עסקאות יד שניה בחודש ספטמבר השנה שהיה גבוה ב-500 דירות בלבד בהשוואה לספטמבר 2002. באוצר מציינים כי כשיעור מסך עסקאות יד שניה בספטמבר 2002 זהו גידול של 18% בלבד, נמוך משמעותית משיעור הגידול במשקי הבית במהלך תקופה זו.
דירות יד שניה: ירידה של 31%
סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ספטמבר עמד על 3,510 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד. זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל 2022(כל חודש לעומת המקביל לו), עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שניה בהשוואה לספטמבר אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה של 20% באזור ירושלים לירידה של 40% באזור באר שבע. באגף הכלכלן הראשי מסבירים את הירידה החדה באזור באר שבע ברמה גבוהה יחסית של עסקאות בפלח שוק זה בספטמבר 2022.
המחיר הממוצע של דירות יד שניה שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 מיליון שקל, בדומה לרמתו בספטמבר אשתקד, תוך שבאוצר מציינים כי ייתכן וחל שינוי ב"איכות" הדירות הנמכרות. בפילוח לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי באופן חריג המחיר הממוצע הנמוך ביותר נרשם באזור באר שבע - 1.15 מיליון שקל, נמוך ב-7% בהשוואה לספטמבר אשתקד. גם במחיר החציוני באזור זה נרשמה ירידה, אולם בשיעור מתון יותר של 3%.
דירות חדשות: ירידה של 18%
מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - ירידה של 18% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ספטמבר ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד.
בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים (כל חודש לעומת המקביל לו ). בהשוואה לחודש אוגוסט נרשמה ירידה של 26% במכירות הקבלנים (כולל בסבסוד ממשלתי), כאשר במכירות בשוק החופשי בלבד נרשמה ירידה של 20%. ירידות אלו מוסברות בחלקן במיעוט יחסי של ימי עבודה בחודש ספטמבר.
הירידות הכי חדות: באר שבע וחדרה
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטים אזורי באר שבע וחדרה בירידות חדות במכירות אלו בהשוואה לספטמבר אשתקד, כאשר באזור באר שבע נחתכו מכירות אלו כמעט ב-60%. עם זאת באוצר מציינים כי בספטמבר 2022 נרשם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור באר שבע, על רקע מבצעי מכירות במספר פרויקטים גדולים.
אזור חדרה, הכולל בין היתר את חריש, ממשיך לבלוט עם ירידה חדה במכירות - ירידה של 64% בהשוואה לספטמבר אשתקד - כאשר גם בספטמבר אשתקד נרשמה ירידה חדה במכירות אלו. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נמכרו באזור זה 717 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל האזורים.
רכישות משקיעים: ירידה של 34%
רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל באפריל אשתקד.
משקל המשקיעים מסך העסקאות בחודש ספטמבר עמד על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם דווקא גידול של 2.5 נקודות אחוז, אולם באוצר מציינים כי שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בחודש אוגוסט היה נמוך במיוחד.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור ירושלים שרשם גידול של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד. זאת בעיקר על רקע גידול ברכישות תושבי החוץ, המתרכזים במידה רבה במספר פרויקטים מצומצם. במונחים כמותיים זוהי תוספת של 20 דירות בלבד שרכשו משקיעים באזור זה, בהשוואה לספטמבר אשתקד. מנגד, בלטו אזורי באר שבע וחיפה בירידות חדות של 56% ו-51% ברכישות אלו בהשוואה לספטמבר אשתקד.
מכירות משקיעים: ירידה של 31%
מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שניה שנמכרו. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות המשקיעים בשיעור 13%, מתון מעט משיעור הירידה בסך דירות יד שניה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במכירות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר בולטים במיוחד אזורי רחובות ונתניה עם ירידות בשיעורים הקרובים ל-50% - שיעורי ירידה חדים מאלו שנרשמו בסך עסקאות יד שניה בשני אזורים אלו. שיעור הירידה המתון ביותר במכירות המשקיעים נרשם באזור המרכז, עם ירידה של 13%, המתונה גם ביחס לירידה בגובה 22% שנרשמה באזור זה בסך עסקאות יד שניה.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש ספטמבר, כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-300 דירות. באוצר מציינים כי הירידות במלאי זה החלו בחודש דצמבר 2021, לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים, כאשר בחודשיים שקדמו להעלאת המס (אוקטובר-נובמבר 2021) נרשם גידול חד ברכישות המשקיעים אשר הביא לגידול של כ-5,000 דירות ב"מלאי" זה באותם חודשיים. ירידת המלאי מאז דצמבר 2021 מסתכמת ב-9.9 אלף דירות.
מאז אוקטובר 2021 נגרעו מהמלאי כחמשת אלפי דירות בסה"כ. האזור הבולט ביותר בירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים במהלך תקופה זו הינו אזור חיפה שנגרעו ממנו כ-1.6 אלף דירות ממלאי הדירות בידי משקיעים. מנגד, באזור ת"א דווקא נרשם גידול של 1,000 דירות במלאי זה, חרף הירידה החדה ברכישות המשקיעים שנרשמה גם באזור זה.
רכישות זוגות צעירים: ירידה של 13%
רכישות הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3,451 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי) - ירידה של 13% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,781 דירות, ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר אשתקד.
בכך התחדשה הירידה ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2%, לראשונה מאז מרץ 2022, שלאחריו החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור של 23%, כאשר בשוק החופשי בלבד נרשמה ירידה של 18%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד בולטת במיוחד באזור באר שבע, אשר רשם ירידה חדה של 47%, זאת כפי שצוין על רקע רמת רכישות גבוהה יחסית בספטמבר אשתקד, כאשר תרמו לכך מבצעים שערכו מספר קבלנים באזור. ירידות חדות ברכישות אלו נרשמו גם בפריפריה הצפונית.