מדד המחירים לצרכן שפורסם בסוף השבוע העיד על ירידה נוספת, אמנם מינורית בשיעור של 0.1%, במחירי הדירות. במקביל, שכר הדירה ממשיך לעלות - וביתר שאת עבור שוכרים חדשים. מה זה אומר על המצב בשוק הנדל"ן - ומה צפוי בהמשך?

סיקור N12

"זה מעגל שמלבה את עצמו"

"מחירי הדירות ירדו בפרומיל, זה שינוי קטן", מסביר עדי ניניו, מנכ"ל אלדר משכנתאות, "לצד הירידה הקלה במחירי הדירות, השכירות שוב פעם עולה וזה קורה כי אנשים פחות מוכרים את הדירות שלהם. מכירות יד שנייה ירדו משמעותית וזה מצב שבו אחד מזין את השני. כי כשיש פחות עסקאות של יד שנייה, אנשים פחות יכולים לממש את הקנייה של דירה מיד ראשונה, של משפרי דיור - וזה מעגל שמלבה את עצמו. בנוסף, בפן של מכירת דירות חדשות, רואים את ההאטה שיש בשוק לצד סוג של התייצבות שמתחילה בחודשים האחרונים, שמגיעה בעיקר בעקבות מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים והיזמים".

בפילוח לפי מחוזות - בירושלים ירדו המחירים ב-1.9%, באזור הצפון עלו ב-0.3%, בחיפה עלו ב-0.9%, במרכז - מחירי הדירות ירדו ב-1.2%, בתל אביב מחירי הדירות עלו ב-0.9%, ובאזור הדרום עלו ב-0.5%. לעומת זאת, מחירי הדירות החדשות ירדו בשיעור גבוה יותר של 0.8%. 

מהשוואה של מדד המחירים בשנה החולפת - בספטמבר-אוקטובר 2022 עלה המדד ב-1%, באוקטובר-נובמבר חלה עלייה של 0.3% במדד, בנובמבר-דצמבר 2022 עלה המדד ב-0.1%. בדצמבר-ינואר עלה המדד ב-0.2%, מינואר ומרץ לא היה שינוי, במרץ-אפריל 2023 חלה ירידה של 0.2% במדד, באפריל-מאי ירידה של 0.5%, במאי-יוני שיעור דומה של ירידה ובחודשים יוני-יולי ירידה של 0.1%.

לצד זאת, בחודשים האחרונים התרבו מבצעי סבסוד של הקבלנים באמצעות הבנקים, שנותנים ללקוחות שלהם הלוואות מסובסדות. "ההערכה שלנו היא שזה מה שמצביע על הגידול שנראה בחודש יולי במשכנתאות", מעריך ניניו, "השיא בהלוואות בלון שעליו פורסם, מגיע בעקבות מבצעי הסבסוד של הקבלנים עם הבנקים. עדיין אין עליה במכירת הדירות החדשות, מדובר רק בהתייצבות מסוימת. השוק עדיין במצב קשה, והמכירות שיש הן בעקבות המבצעים האלה".

"העסקאות הללו, בעזרת הלוואות בלון, בעצם דוחות את הקץ. אנשים בתקופה של חוסר ודאות והם לא רוצים להתחייב לעסקה שהם לא יודעים איך הם יתמודדו איתה, כי לא יודעים בכמה ימכרו את הדירה ומה יהיה עם הריבית. כולם מבינים שסביבת הריבית הנוכחית היא מה שתהיה, גם אם היא תעלה ברבע אחוז נוסף. מבינים שזו המציאות, הריבית לא תחזור להיות אפסית.

ניניו מסביר כי השפל במכירת דירות יד שנייה, משפיע גם על מכירת הדירות החדשות והמשכנתאות: "מכירות יד שנייה לא מתקדמות - ואז ללקוחות קשה להתחייב (עבור דירה חדשה) והם לא יודעים מה יהיה מחיר הדירה שלהם בעוד שנתיים. לאנשים קשה יותר להתחייב ואז כל המבצעים שיש הם אלה ש'מזרימים דם' לשוק במידה מסוימת. אז אלה נתונים שמצביעים מצד אחד על יציבות, מצד שני, חוסר הוודאות הזה קיים בשוק ואי אפשר להגיד שאנחנו מתאוששים".

הזינוק בשכירויות נמשך: "אנחנו בסחרור"

במקביל, נרשמה עלייה בשיעור של 3.8% בשכר הדירה עבור מחדשי חוזה - וב-8.4% עבור שוכרים חדשים. מדובר בזינוק בשיעור גבוה שנותר דומה כבר בשלושת החודשים האחרונים.

"המשך הדיווח על זינוק במחירי השכירות צריך להדאיג מאוד את הממשלה", אומר נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, "אנחנו בסחרור אינפלציוני שמייצר שוק השכירות . כשליש מהרכב מדד המחירים לצרכן הוא של מחירי השכירות ולכן, כל עוד הממשלה לא תפעל להגדיל את היצע הדירות להשכרה בישראל, המצב לא ישתנה בתחום זה. הוא אף עלול להידרדר, כי בנק ישראל עלול לשוב ולהעלות אחרי החגים את הריבית שתפגע עוד יותר בשוק".

סרוגו מוסיף: "טוב תעשה הממשלה אם תפעל לממש את התוכנית שהצגנו לה, להחזרת המשקיעים בדירות לשוק על ידי ביטול המס שהוטל עליהם לפני שנתיים. המס כבר גרם לאיבוד אלפי דירות להשכרה מהשוק. בנוסף, על הממשלה לקדם בנייה ייעודית להשכרה על ידי הפחתת עלות הקרקע, פריסת התשלום על הקרקע וקיצור הליכי רגולציה שהפכו לאבני ריחיים המונעות בנייה דה פקטו".