המשק הישראלי התאושש מהקורונה אך עדיין מתמודד עם בעיות ארוכות טווח שמשפיעות על המחירים, על הדיור ועל התעסוקה, כך עולה מ"דוח בנק ישראל לשנת 2021" שפורסם היום (שלישי). אמנם הדוח בעיקר סוקר את התפתחות הכלכלה הישראלית אך בנק ישראל מכניס מספר המלצות משמעותיות לממשלה, בוודאי לקראת התקציב הבא. בפרט מפרט בנק ישראל את הפתרונות למשבר בשוק הדיור, שאינם דווקא עולים בקנה אחד עם הפעילות הממשלתית בתחום.
ב-2021 המשק הישראלי התאושש מהקורונה
התוצר המקומי הגולמי צמח ב-2021 ב-8.2%, והתוצר לנפש ב-6.4%. ברבעון הרביעי של השנה הגיע התוצר לרמה התואמת את מגמת צמיחתו טרם משבר הקורונה ובסיומה של השנה שיעור התעסוקה התקרב לממדיו ערב המגפה. ישראל הובילה בשיעורי ההתחסנות בהשוואה בין-לאומית לפחות עד אמצע השנה ומידת ההידוק של המגבלות על הפעילות ב-2021, שהייתה נמוכה מאשר ב-2020, הייתה נמוכה יחסית גם בהשוואה בין-לאומית. אישור התקציב בממשלה בקיץ ולקראת סוף השנה בכנסת, לאחר שהממשלה התנהלה במשך יותר משנתיים ללא תקציב מאושר, תמך בהפחתת אי-הוודאות.
"כעת, עם התבססות ההתאוששות של המשק הישראלי מן המשבר על קובעי המדיניות לשוב ולהתמקד בבעיות היסוד של המשק", כתב נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, בפתח הדוח. "ארבעת צירי הפעולה שיש להתמקד בהם - פיתוח ההון האנושי, השקעות בהון פיזי וטכנולוגי ובתשתיות, פיתוח המערכת הפיננסית וטיוב הרגולציה ושימוש בטכנולוגיה לייעול עבודת הממשלה".
משבר הדיור דורש מדיניות של בנייה מאסיבית
בנק ישראל לא התעלם מההשתוללות בשוק הדיור: מחירי הדיור עלו בחדות (עלייה של 13% בשנה), מספר העסקאות גדל והתחלות הבנייה עלו. בבנק מציגים נתונים שמראים שאמנם חלק מהגידול בעסקאות מבטא דחייה של עסקאות שהיו מתקיימות ב-2020 אילולא משבר הקורונה, אך הממוצע השנתי מראה שכבר בתחילת 2021 ישנה התרחבות של ממש במספר העסקאות. התרחבות שמשמעה עלייה אמיתית בביקוש לדירות לצד חשש להצטמצמות בצד ההיצע.
בהיבט הצעדים שנקטה המדינה בצד ההיצע, קצב אישורן של יחידות הדיור המתוכננות בשנים האחרונות גבוה, בין השאר בזכות פעילותה של הוותמ"ל. בבנק מציינים שישנה עדיפות לאישורים בוועדות המחוזיות, וכל עוד הן מצליחות לשמור על קצב אישורים גבוה יש לצמצם את המעורבות של הוותמ"ל שנועדה לעקוף את הליכי התכנון הרגילים.
שלב השיווקים של הקרקעות, שמנוהל על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), מהווה צוואר בקבוק בהליכי התכנון והבנייה, ועל כן בבנק מבהירים כי יש להמשיך להאיץ את קצב השיווקים, כפי שנעשה השנה. בנוסף, הבנק ציין לטובה את היעדים של הממשלה ל-2021 (תכנון של 125 אלף יחידות דיור והתחלת בנייה של כ-70 אלף יחידות דיור) והבהיר: "אם הממשלה תעמוד ביעדיה לשנים הקרובות צפויה להיות לכך השפעה משמעותית על השוק".
על תוכניות הסבסוד הממשלתי כותבים בבנק ישראל כי סבסוד הדיור לאוכלוסיות מיועדות משפיע על הביקוש של אותן אוכלוסיות, אך המנגנון עובר דרך התערבות הממשלה בניהול ההיצע. בהערת שוליים מציעים בבנק לסבסד דירות לזכאים מבלי להתערב כלל בבנייה, ובכל למנוע את הכוונת הזכאים דווקא לדירות חדשות ואף לחסוך את המשאבים הכרוכים בניהול מכרזי הבנייה.
על הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראל עצמו נכתב בדוח כי "גם אם צעד זה הביא לירידת הריבית הממוצעת על המשכנתאות, עקב עליית משקלו של מסלול הפריים, הייתה לכך השפעה מועטה בלבד על מחירי הדיור".
הגורמים לעליית המחירים: מחיר למשתכן והורדת מס רכישה
בניגוד למה שטוענים רבים, הגורם הדומיננטי ביותר בשוק מצד הביקוש הוא דווקא רוכשי הדירה לראשונה, כלומר הזוגות הצעירים. רכישות אלה מבטאות גם התפתחות דמוגרפית בטווח הארוך (גידול באוכלוסייה) אך גם שינויים בציפיות בטווח הקצר. בבנק ישראל מסבירים את העלייה ברכישות הדירה הראשונה בהחלפה של תוכנית "מחיר למשתכן" בתוכניות פחות אטרקטיביות, מה שגרם לרוכשים להפסיק לחכות לרכוש דירה בשוק החופשי, לא במסגרת תוכנית ממשלתית.
גם המשקיעים הגדילו את רכישותיהם ב-2021, זאת בעקבות הורדת מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה בצל משבר הקורונה ב-2020. בשנים שקדמו להפחתת המס המשקיעים מכרו יותר דירות מאשר רכשו, ולכן לא הגדילו את הלחץ על שוק הדיור. עם הפחתת המס המגמה התהפכה וסקטור המשקיעים הפך לסקטור שמגדיל את הביקוש המצרפי לדירות. הורדת המס שנכנסה לתוקפה בסוף נובמבר הביאה לשיא ברכישות המשקיעים (לפני העלייה) ולאחר מכן התמתנות של הרכישות. רק נתונים מהמשך השנה יסייעו להבין את ההשפעה העמוקה של עליית המס על מחירי הדיור.
בנק ישראל דורש מהממשלה להחליף דיסקט בטיפול במשבר הדיור
על פי בנק ישראל, צעדים של ניהול ביקושים (כגון שינויי מיסוי) מכניסים תנודתיות ואי-ודאות לשוק הדיור, בשל האפקטיביות שלהם לטווח הקצר. אי הוודאות פוגע בתכנון ההיצע, שממילא מגיב לאט. על כן בבנק ישראל טוענים כי "רצוי שהמיסוי בשוק הדיור יתבסס על שיקולים ארוכי טווח ויש להימנע מלהכניס בו שינויים תכופים". בנוסף נכתב כי שוק שכירות מתפקד דורש משקיעים שירכשו דירות, "ועל כן צעדים להדרת משקיעים מהשוק אינם רצויים". מדובר בהערות שראוי שהממשלה תיקח לתשומת ליבה לאור תוכניתו של שר האוצר אביגדור ליברמן להעלות שוב את המס המוטל על משקיעים במסגרת התוכנית החדשה שלו לשוק הדיור.
מקור הבעיה ועליית המחירים, לטענת בנק ישראל, היה ונותר ההיצע. מדיניות הממשלה צריכה אם כן לפעול קודם כל ולפני הכול להגמשה מבנית של ההיצע, כלומר לפעילות מהירה הרבה יותר של הרשויות העוסקות בהליכי התכנון האישור והבנייה. הגדלה זמנית בלבד באמצעות הוותמ"ל לא תספיק להתמודדות עם משבר הדיור.
העלייה החריגה במדד המחירים לצרכן – נמוכה בהרבה ממדינות אחרות
שיעור האינפלציה, כלומר עליית המחירים, ב-2021 היה חריג בגובהו – האינפלציה השנתית הסתכמה ב-2.8%, העלייה השנתית הגבוהה ביותר בעשור האחרון. עם זאת האינפלציה נותרה בתחום היעד במהלך שנת 2021 (וחצתה אותו עם הכניסה ל-2022) והייתה נמוכה באופן משמעותי מהאינפלציה שנמדדה בתקופה זו במדינות ה-OECD.
עליות המחירים בעולם כולו נבעו מהתאוששות מהירה של הביקושים לאחר משבר הקורונה, שבחלק מהמדינות הגיעו לרמות גבוהות אף יותר מאלו שנמדדו טרם המשבר. במקביל העולם נתקל בקושי לספק את הביקושים בקצב הדרוש, בין השאר בשל קשיי תפעול הנמלים ושיבושים במערך האספקה והתובלה העולמי. עליית הסחורות המיובאות התבטאה במדד המחירים לצרכן, התפתחות משמעותית שמיתנה את עלייתו היה ייסוף השקל.
בהייטק צריכים עובדים – אבל המובטלים לא מתאימים
עם שוך גל התחלואה השלישי ב-2021 התאושש שוק העבודה בקצב מהיר, זאת בניגוד לחששות שעלו במהלך המשבר. ההתאוששות נבעה בעיקר מעליית הביקוש לעובדים עקב הפתיחה של המשק, ועובדים רבים חזרו למקומות העבודה הקודמים שלהם. ניתן לראות שמנגנון החל"ת שהונהג במהלך הקורונה, ותמך בשמירת הקשרים בין העובדים למעסיקים, סייע בהתאוששות המשק.
בנק ישראל מצא כי באופן כללי לא הייתה בעיה של חוסר התאמה בין כישורי הבלתי מועסקים לכישורים הנדרשים לאיוש המשרות הפנויות, מלבד בעיה נקודתית במקצועות ההייטק. לכן, כפי שהבהיר נגיד הבנק בפתיחה, היכולת לענות על הביקוש הגדל לעובדים, ובפרט במקצועות שבהם השכר גבוה במיוחד, תלויה ביכולת למשוך לתעסוקה אוכלוסיות חדשות ולהכשיר עובדים חדשים וותיקים למקצועות שבהם מוצעות המשרות הפנויות האטרקטיביות.
ההייטק מעלה את מחירי הדיור? רק בתל אביב
בהיבט הקשר בין שוק הדיור להייטק: בנק ישראל מתאר תמונה לפיה תל אביב מתנהלת כשוק בפני עצמו. אחרי שב-2017 ו-2019 הפערים במחירי הדיור בין תל אביב לערים אחרות הצטמצם, בשנתיים האחרונות הפערים גדלו. מחירי הדירות בתל אביב עלו בשנים אלה ב-10% לפחות מעל עלייתם במרבית הערים. עוד מציינים בבנק ישראל כי השפעת העלייה בשכר עובדי ההייטק על מחירי הדיור הייתה מוגבלת לתל אביב ולא הגיעה לשאר האזורים בישראל. שיעור רוכשי הדירות בקרב עובדי ההייטק בסך הכול ירד מעט בשנה האחרונה, אך בתל אביב הוא עלה ביותר מ-4%.
שכר המינימום יישחק
בפרק הנוגע לסוגיות בשוק העבודה מציג בנק ישראל מציג את עסקת החבילה שהושגה בין ההסתדרות, המעסיקים והאוצר ובמסגרתה סוכם על העלאת שכר המינימום בהדרגה עד ל-6,000 שקלים בסוף 2025. בבנק מציינים כי בתקופת משבר הקורונה שכר המינימום נשחק ביחס לשכר הממוצע אך כיום היחס בין שכר המינימום לשכר הממוצע בישראל אינו חריג בהשוואה למדינות ה-OECD. עם זאת, הבנק מבהיר כי שיעור ההעלאה של שכר המינימום שנקבע בעסקת החבילה נמוך ביחס לעליית השכר במשק מאז העלאתו לאחרונה בשלהי 2017, והוא אף נמוך מהציפיות לעליית השכר בשנים הקרובות. "משמע שההסכם משקף, ככל הנראה, שחיקה של שכר המינימום ביחס לשכר הממוצע במשק", נכתב.
בנק ישראל סיים את התוכניות המיוחדות לקורונה אך המשיך לרכוש דולרים
לקראת סוף השנה החלו הבנקים המרכזיים בחלק ממדינות ה-OECD לצמצם את מידת ההרחבה המוניטרית, משום שהאינפלציה במשקים אלה עלתה לרמה החורגת מיעדי האינפלציה שלהם. בישראל החל הבנק בצמצום המדיניות כבר במחצית השנייה של 2021, אז החליטה הוועדה המוניטרית לסיים חלק מהתוכניות שהוכרזו, ועד סוף השנה סיים הבנק את התוכניות המיוחדות שהופעלו בזמן משבר הקורונה.
עם זאת, בתגובה לייסוף החד של השקל בתחילת השנה, ועל רקע התפרצות גל הקורונה השלישי אשר כפה מגבלות על פעילות המשק, שהביאו לעלייה חדה בשיעור האבטלה, ועל רקע סביבת אינפלציה שלילית, הכריז בנק ישראל על כוונתו לרכוש במהלך 2021 שלושים מיליארדי דולרים. לאחר שלקראת סוף השנה השקל התחזק שוב באופן חד, ועל רקע הגל הרביעי של המגיפה, הגדיל הבנק את הרכישות מעבר לסכום זה. בסך הכול רכש הבנק במהלך השנה כ-35 מיליארדי דולרים, ובכך מיתן את ייסוף השקל.