הרשות לניירות ערך מנסה להילחם בהצעות מפתות להשקעות בנדל"ן עם הבטחה לתשואות אסטרונומיות: על פי ממצאי ביקורת שערכה הרשות ופורסמו אתמול (ראשון) גם רכישת יחידת דיור עם רישום בטאבו עשויה להיחשב נייר ערך ועל כן תידרש לעמוד בתנאים של הרשות. אם לא תעשה כן - היזם יוכל לעמוד בפני אכיפה פלילית.
הרשות מפקחת על כל גוף שנסחר בבורסה, כלומר על כל גוף שמציע השקעות לציבור הרחב. ישנם גופים לא מפוקחים - גופים שפונים לקבוצה של עד 35 משקיעים. מי שלא מפוקח בבורסה לא צריך לעמוד בתנאי השקיפות של הרגולטור, ובפרט לא נדרש להגיש תשקיף מסודר.
ברשות בדקו אם יש מיזמים לא מפוקחים שצריכים להיות מפוקחים, כלומר לפרסם תשקיף: מהבדיקה עלה שישנם הרבה מיזמי נדל"ן להשקעה, עם הבטחה לתשואות פנומנליות, שאינם מתנהגים כמו השקעת נדל"ן אלא כמו נייר ערך, ועל כן צריכים להיות מפוקחים. מדובר במקרים של השקעה פאסיבית לחלוטין - כשחברה מציעה לרכוש דירה (לעיתים קרובות בחו"ל) או יחידת דיור מלונאית, ומבטיחה בתמורה תשואה קבועה.
במקרים כאלה העסקה אמנם נחזית להיות עסקת נדל"ן אבל למעשה זו עסקת ניירות ערך, טוענים ברשות. ההשקעה עונה על ההגדרה הפורמלית של נייר ערך וגם התפיסה של נייר ערך כהשקעה פאסיביות במהותה. "במקרים מסוימים השקעה בנדל"ן, הכוללת רישום מקרקעין, עשויה להיחשב לנייר ערך, אם מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה מעידים כי מדובר בהשקעה פיננסית פאסיבית", הסביר מנהל מחלקת ביקורת והערכה, עו"ד אמיר הלמר.
כעת הרשות לניירות ערך מזהירה את היזמים האלה ואומרת להם שחוק ניירות ערך יחול עליהם גם במקרים שנחזים להיות עסאות נדל"ן, ולכן הם צריכים לעמוד בכל התנאים של ניירות ערך. כלומר - אם מציעים את ההשקעה לציבור הרחב החברה חייבת לפרסם תשקיף שמאושר על ידי הרשות ורק אחריו אפשר בכלל להציע את ההשקעה לציבור.
המטרה היא להגן על ציבור המשקיעים: הציבור הרחב מתעניין בהשקעות מהסוג הזה, השקעות אלטרנטיביות, ורבים מתפתים להשקיע בהשקעות לא מפוקחות. במקרים כאלה אתה כמשקיע תימצא לבד מול היזם, אתה צריך לדרוש את המידע שדרוש לך וההגנה של דיני ניירות ערך והרגולטור שיש לו סמכויות אכיפה לא קיימת. כעת במקרים של מיזמי השקעה שעומדים בתנאים החדשים, מי שלא ימלא אחר תנאי הרשות יעמוד בפני אכיפה של הרגולטור, בין אם זו דרישה להפסקת פעילות, אכיפה מנהלית או פלילית.