מי שגדל בבית משותף זוכר את יו״ר ועד הבית דופק על הדלת, גובה את התשלום החודשי, מתלונן על שכנים סרבנים ומתריע לפנות את המסדרון מחפצים.
בשנים האחרונות, עם ההתפתחות העירונית המואצת והבנייה לגובה, הדימוי הזה כבר הולך ועובר מהעולם.
ניהול בניינים חדשים מצריך ידע מקצועי בתחומים מגוונים, לאור קיומן של מערכות מורכבות ומשוכללות.
לרוב, מי שקונה דירה חדשה צריך להשלים עם נוכחות של חברת ניהול בחייו – מה שמעורר שאלות ובעיות שלא היו רלוונטיות בעבר, ואני פה כדי לתת מענה לחלקן.
עו"ד טל גבור ממשרד גבור עורכי דין, שעוסק בתחום הבתים המשותפים ובייצוג חברות ניהול ונציגויות דיירים, השיב לשאלות הגולשים.
צפו בשידור החי >>
שני שאלה: אני גרה בבניין שיש לו משאבות מים ושטחים משותפים עם שני בניינים נוספים. הבניינים האחרים סגרו עם חברת ניהול אבל בבניין שלנו, שכולל מספר קטן של דירות, לא מעוניינים לחתום עם החברה. הם דורשים שנשלם לה עבור תחזוקת המערכות סכומים גבוהים. אנחנו חייבים לשלם?
שני שלום, את מתארת סיטואציה של בניין מורכב. בניין מורכב הוא מספר בניינים או אגפים שבנויים על חטיבת קרקע אחת ויש להם מספר מערכות משותפות. לדוגמה, גנרטור משותף, חדר כושר, חדר דיירים או חניון. בניין משותף כזה יכול להתנהל בשתי צורות. אחת, צורה רגילה שכולם משלמים עבור הכל מעין קיבוץ. הצורה השנייה זה חלוקה לבניינים, כל אגף בנפרד משלם עבור התחזוקה של האגף שלו וכולם ביחד משלמים על התחזוקה השוטפת של אותו רכוש משותף כולל. בהחלט יש לכם חובה לשלם עבור התחזוקה של אותם מתקנים משותפים אבל כמובן שאתם רשאים לשאול ולבדוק ולקבל תשובות על מה אתם משלמים, למה אתם משלמים וכמה אתם משלמים.
אסתי שאלה: אני לא מרוצה מתפקוד חברת הניהול של הבניין שלנו וחושבת שהם עושים עבודה גרועה מבחינת ניקיון ותחזוקה. לקח להם שבוע שלם לתקן את שער החנייה שנתקע. הודעתי שאני מפסיקה לשלם את דמי הניהול הגבוהים עד לשיפור המצב. האם אני חשופה לתביעה?
את בהחלט חשופה לתביעה ואנחנו ממליצים בחום שלא להגיע לסיטואציה של אי תשלום. ישנה פסיקה מאוד מאוד עניפה שאומרת שוועד בית או דמי ניהול ראשית חייבים לשלם ולא ניתן לעצור תשלומים גם כאשר יש טענות. העניין הוא שבסופו של דבר את אמורה לשלם כדי להחזיר את ההוצאות הדרושות כדי לתפעל את הבניין ואם את לא תשלמי ומישהו אחר לא ישלם, בסופו של דבר ינתקו לכם את החשמל ואת המעלית. לכן, את צריכה לשלם, ואנחנו ממליצים שתשלמי תחת מחאה ותדרשי הסדר של כל מה שצריך להיות מוסדר. ככל שצריך את גם יכול לתבוע תביעה לקבלת ביטול חברת הניהול או לקבלת כל סעד אחר שאת זכאית.
אלון שאל: אני גר בבניין ישן בן 24 דירות ברמת גן. לאחרונה החלטנו להחליף את ועד הבית בחברת ניהול אבל יש שלושה שכנים שמתנגדים. האם ניתן עדיין לבצע את המהלך?
אלון שלום, ראשית, התשובה היא שכפי הנראה אתם יכולים לבצע את המהלך, גם בהתקיים ששלושה שכנים מתנגדים. בהינתן שאתם בניין ישן, סביר להניח שאין לכם תקנון שמאפשר קיומה של חברת ניהול. לכן, דרך המלך היא ראשית לקבל החלטה של מי שיותר משני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירתו על קיומה של חברת ניהול לבניין ולאחר מכן אתם צריכים לקבל החלטה על מינוי מתחזק, דהיינו, חברת ניהול ספציפית. לאחר מכן, אם צריך גם על החלפתו, כשהרוב הנדרש הוא רוב של מי שחמישים אחוז ומעלה מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. קח בחשבון שגם לאחר סיום המהלך וגם לאחר שתהיה חברת ניהול וועד הבית צריך להמשיך ולתפקד כגורם שמבקר את פעילותה של חברת הניהול.
טל שאל: עובר אורח נפל בלובי של הבניין ושלח דרישה לפיצוי לפני תביעה. לדבריו הוא החליק על מים וסבון בזמן שעובד ניקיון שטף את הרצפה. כל נושא הניקיון מופקד בידי חברה חיצונית מוכרת. האם לחברת הניהול ולדיירים יש חבות כלפיו?
שלום רב, התשובה היא שבהחלט כן. יכולה להיות חבות בהינתן מספר דברים שקרו. אם אתם התרשלתם בבחירה לא נכונה של חברת הניהול, או באי פיקוח, או אם חברת הניהול לא פיקחה כיאות על חברת הניקיון, בהחלט יכולה להיות למי מכם חבות. לכן, מה שאנחנו ממליצים לעשות, זה לדאוג לסעיפי שיפוי בהסכם שבין חברת הניהול לבין הדיירים, וחברת הניהול צריכה לדאוג לסעיפי שיפוי בהסכמים שבינה לבין חברת הניקיון. דבר נוסף שהיינו ממליצים עליו זה לערוך ביטוח מקיף הן של חבות חברת הניקיון, הן של חבות חברת הניהול, הן של חבות הנציגות וחבות הבעלים.
פלג שאל: בחורף האחרון עלו תלונות על רטיבות בדירות העליונות בבניין והוחלט לבצע איטום וזיפות של הגג בקיץ. עונת הגשמים שוב מתקרבת אבל הביצוע מתעכב כי חלק מהדיירים עוד לא שילמו. לגיטימי להתנות את האיטום בתשלום?
פלג שלום, בהחלט צריך לדאוג לאיטום של הבניין, לאיטום של הגג המשותף. הגג המשותף הוא משותף כשמו כן הוא. לכן, כל נזק שקורה כתוצאה מאי האיטום של דירה זו או אחרת כלל הבעלים יצטרכו לשאת בו. אם יש עודפים בתקציב צריך לדאוג לתשלום ולזיפות. אם אין עודפים מה שצריך לעשות זה גבייה מיוחדת ותביעה זריזה כנגד סרבני תשלום. אם תבעתם ועדיין לא קיבלתם את הכסף עדיף לנסות לעשות גבייה מיוחדת מיתרת אלה שכבר שילמו ולדאוג לזיפות כמה שיותר מהר.
חיים שאל: אני שוכר דירה בתל אביב. דמי ועד הבית גבוהים וכוללים למשל תשלום עבור הוצאות גינה למרות שכבר שנים שום דבר לא צומח בחזית הבניין. פניתי לבעל הדירה אך הוא אמר שאני חייב לשלם וזה חלק מהחוזה. מה ניתן לעשות?
שלום רב, התשובה היא שראשית אפשר לפנות ולבקש אינפורמציה מוועד הבית או מחברת הניהול. בסופו של דבר לפי הדין מי שצריך לשלם דמי אחזקה, ועד בית או דמי ניהול הוא הבעלים. החוק חל על הבעלים בלבד. עדיין, מרבית החוזים בין שוכרים לבין בעלים מטילים את החבות לתשלום על השוכר. השוכר בהחלט רשאי לשאול את השאלות מוועד הבית, ראוי היה שהבעלים ישאל את השאלות, אבל אם הבעלים מסרב, שייעשה זאת השוכר.
הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
פסקדין הוא אתר תוכן משפטי ופלטפורמה
המספקת שירותי שיווק דיגיטלי למשרדי עורכי דין מובילים בישראל