עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות מאלצת את הזוגות הצעירים לקחת משכנתאות גדולות,
כאלו שיאפשרו להם לרכוש את דירת חלומותיהם. למעשה מדובר ככל הנראה בעסקה הגדולה בחיינו וכיאה לכזו, מומלץ לוודא שאתם עושים את הצעדים הנכונים לכל אורך הדרך.
רוב נוטלי המשכנתאות מבזבזים את זמנם בוויכוחים בין הבנקים השונים על ריביות עוד לפני שחתמו על חוזה קניית דירה", אומרת מסבירה קרין ארמל מ- DNAמשכנתאות. "כדי לצלוח את התהליך בצורה האפקטיבית ביותר, חייבים לעשות סדר פעולות כדי שתחסכו זמן יקר ואולי גם תצליחו להוזיל עלויות".
אישור עקרוני
"הדבר הראשון והכי חשוב, אחרי שהבנתם כמה הון עצמי יש לכם והכנתם את התכנית הכלכלית, חשוב שתדאגו לקבל לפחות אישור עקרוני אחד מהבנק. האישור העקרוני מהווה למעשה את הסכמתו של הבנק לתת לכם משכנתא בהתאם לסכום המשכנתא שאתם מבקשים, הכנסותיכם וכמובן בהתאם לסוג העסקה . בשלב זה אין טעם וצורך לדון עם הבנק על הריביות אלא העיקר הוא לשים דגש על קבלת אישור עקרוני", ממליצה ארמל.
מדרגות המימון
"מדרגת המימון היא היחס בין המשכנתא שאתם לקוחים לשווי הנכס", היא מסבירה. "תכינו מראש את התוכנית הכלכלית ולהבין מראש באיזו מדרגת מימון אתם עוד לפני שאתם ניגשים לבנק".
"חשוב לדעת כי בבנקים ישנן מדרגות אחוז מימון, וככל שתחצו מדרגה כך רמת הריביות שלכם תתייקר. מדרגת המימון היא היחס בין המשכנתא שאתם לקוחים לשווי הנכס. המדרגה הנמוכה ביותר היא עד 45 אחוזי מימון, אחריה ישנה מדרגה בין 45 ל – 60 אחוזי מימון, מעל 60 אחוז מימון זוהי מדרגה גבוהה יותר שבה כמובן נקבל ריביות גבוהות יותר. תת מדרגה נוספת היא ב- 75 אחוז מימון שזה המימון הגבוה ביותר בו נקבל את הריביות הגבוהות ביותר".
הפרמטר הכי חשוב במשכנתא שלכם
לאחר שקיבלתם אישור עקרוני שתואם לעסקה שלכם אפשר לחתום על חוזה הקנייה. זה הזמן להתחיל לתכנן את המשכנתא, ללמוד ולהבין איזה מסלולי משכנתא יש, מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד וכמובן להגדיר מהו ההחזר החודשי הרצוי מבחינתכם.
"רוב נוטלי המשכנתאות שמגיעים לבנק, מבקשים את ההחזר החודשי הנמוך ביותר ולכן מקבלים הרכב משכנתא זהה, כלומר מקבלים את אותה ההצעה המחולקת ל-3 מסלולים בפריסת שנים ארוכת טווח כדי לאפשר את אותו החזר חודשי נמוך", אומרת ארמל. "מה שאותם לווים לא מבינים הוא שאותו החזר חודשי נמוך יוצר הרכב משכנתא שיעלה להם ביוקר בטווח הארוך. לכן כשאתם מבקשים החזר חודשי נמוך במטרה לשלם כמה שפחות לבנק, אתם עלולים למצוא את עצמכם בסוף משלמים כפול לבנק".
ארמל ממליצה לעשות סימולציות במטרה להבין את ההשלכות שיוצר ההחזר החודשי על המשכנתא בטווח הארוך וכך לקבל החלטה מהי המשכנתא המתאימה ביותר לתא המשפחתי שלכם.
3 כללים למכרז ריביות יעיל
לאחר כשכבר הבנתם מהו ההחזר החודשי הרצוי וביצעתם את כל התכנון הפיננסי המקדים, אפשר לצאת למכרז ריביות בין הבנקים על מנת להשיג את הריביות הטובות ביותר. "בשלב הזה אתם כבר סגורים על הרכב המשכנתא שלכם וכל שנותר זה לגשת עם התכנית שלכם לכל הבנקים ולהתחיל לבצע השוואה ביניהם, כך למעשה אתם מגיעים מוכנים לבנק ולא מפקידים בידי הבנק את השליטה על תמהיל המשכנתא שלכם", היא קובעת. "זה למעשה הכלל הראשון שינחה אתכם בדרך אל הבנק".
הכלל השני הוא לדאוג לקבל את האישורים כתובים, כלומר לא להסתמך על הזיכרון שלכם וגם לא על מה שהבנקאית רשמה לכם בעט. בקשו את האישורים מודפסים מהמערכת וכך תוכלו לגשת לבנקים אחרים בצורה רצינית ומסודרת ולהראות להם מה כבר קיבלתם.
הכלל שלישי, וחשוב לא פחות לדבריה, הוא לא להתפתות לכל מה שהבנקים מציעים לכם, בין אם זה העברת חשבון חדש או מסלולים משכנתא ייחודיים שיש רק להם, כי כל מקרה לגופו. "חשוב אמנם לשמור על ראש פתוח ולשקול את הדברים ברצינות אבל יתרה מכך, חשוב להתאים את המשכנתא לצרכים האישיים שלכם ולסוג העסקה".
"מה שהבנק מציע או ממליץ לא בהכרח תואם את האינטרסים שלכם לכן כל הצעה גנרית שקיבלתם מהבנק צריכה להדליק לכם נורה אדומה", היא מזהירה. "הבנק בוחן בכל עסקה את רמת הרווחיות שלו וככל שתסכימו להצעה השרירותית הבנק ירוויח יותר".
"לעומת זאת ,אם עושים עבודת רקע של למידה ותכנון, לוקחים את השליטה לידיים שלכם ולא תיתנו לבנק להחליט איזו משכנתא נכונה לכם, תגיעו למצב שתוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים בתהליך רק בגלל שבאתם מוכנים", היא מסכמת.