חברת הניהול מסרבת לעזוב את הבניין? זה מה שתוכלו לעשות

במקרים רבים אנחנו רואים מצב שבו חברת ניהול נכנסת לבניין, אך עם הזמן רמת התחזוקה מידרדרת והמענה לפניות הדיירים פשוט נפסק. כאשר בעלי הדירות מבקשים להיפרד, החברה לא פעם בוחרת בטקטיקה של התעלמות, גרירת רגליים או העלאת טענות חוזיות חדשות. חברות מסוימות טוענות פתאום שההסכם הוארך לתקופה נוספת, אך נמנעות מלהציג מסמך חתום. התוצאה היא תסכול עמוק בקרב בעלי הדירות, שמרגישים שהרכוש המשותף שלהם מוחזק כבן ערובה ושכספי ועד הבית אינם מנוהלים בשקיפות.

הצעד הראשון: לפעול בהתאם לחוזה ולדין

הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא לוודא שההליך מתבצע בהתאם להוראות החוזה ולהוראות הדין. יש לכנס אסיפת דיירים רשמית, לקבל החלטה ברורה על סיום ההתקשרות ועל מינוי נציגות מוסמכת, ולתעד את כל ההחלטות בפרוטוקול מסודר. לאחר מכן, יש לשלוח הודעת ביטול או אי-חידוש בהתאם לפרק הזמן הקבוע בהסכם, לרוב שלושים יום מראש. חשוב מאוד שכל הודעה כזו תועבר בכתב, בערוצים מתועדים המאפשרים להוכיח מסירה, ולא להסתפק בהודעות בעל פה או בשיחות טלפון אקראיות.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין, לחץ/י כאן

כשהחברה מתעלמת מהודעת הסיום

לאחרונה טיפלנו בעניינם של בעלי דירות בבניין מגורים במרכז הארץ, שהתקשרו לפני מספר שנים עם חברת ניהול. הדיירים התלוננו במשך תקופה ארוכה על הזנחת השטחים המשותפים, תאורה תקולה ולכלוך בחדרי המדרגות, לצד סירוב מתמשך של החברה להציג דוחות הכנסות והוצאות. כשהנציגות החדשה הודיעה על סיום החוזה לקראת מועד פקיעתו בסוף השנה, החברה התעלמה מההודעות, התחמקה ממסירת מסמכים וטענה בעל פה כי ההסכם תקף לחודשים נוספים. השיא היה כאשר גורמים מטעם החברה הגיעו לבניין ללא תיאום וביצעו פעולות במערכות התשתית, במקביל לדרישות תשלום שהמשיכו להישלח אל הדיירים.

בחנו את ההסכם המקורי ואת הפרוטוקולים של הבניין, וראינו שהנציגות פעלה כשורה בהודעת הסיום. הוצאנו מכתב התראה רשמי וחד-משמעי מטעם המשרד, שבו הודענו לחברה על סיום ההתקשרות ועל שלילת כל הרשאה לפעול ברכוש המשותף. במכתב נאסר על החברה או על נציגיה להיכנס לשטחי התשתיות, לארונות החשמל ולחדרי המעליות. במקביל, דרשנו את השבת כלל המפתחות של הבניין והצגת דוח כספי מלא, הכולל אסמכתאות וקבלות על כל הוצאה שבוצעה מכספי הדיירים. הבהרנו כי כל כניסה ללא רשות תיחשב להסגת גבול.

האם צריך להמשיך לשלם דמי ניהול?

לעמדתנו, ברגע שההסכם הגיע לסיומו כדין והנציגות הודיעה על כך לחברה, אין לחברה כל בסיס משפטי להמשיך ולגבות דמי ניהול מבעלי הדירות. במקרה שטיפלנו בו, הנחינו את הוועד להודיע לדיירים בצורה ברורה להפסיק כל תשלום לאותו גורם. ניסחנו עבור הנציגות הודעה רשמית מטעם המשרד, שהסבירה לדיירים כי התשלום לגורם שאינו מוסמך אינו פוטר אותם מתשלום לוועד הבית החוקי. מניסיוננו, גיבוי כזה של מכתב מעורך דין מספק לדיירים ביטחון לעצור את התשלומים ולא להיכנע ללחצים.

נורת האזהרה המרכזית: היעדר שקיפות כספית

נורת האזהרה הברורה ביותר היא היעדר שקיפות כספית. אם חברת ניהול מסרבת להמציא דוח שנתי מפורט של הכנסות והוצאות, או אינה מציגה קבלות על תשלומים לספקים, מדובר בפגם חמור. סימנים נוספים הם התחמקות ממענה לפניות של נציגות הבניין, תחלופה בלתי מוסברת של אנשי קשר ופער מתמשך בין השירותים שהובטחו בחוזה לבין מצב התחזוקה בפועל. כאשר מזהים דפוס כזה, מומלץ לא להמתין עד שהמצב יחמיר ולפעול בהקדם לבדיקת ההסכם.

כך ניתן למנוע מחלוקות מראש

הבסיס הוא חוזה מוגדר היטב שאינו מותיר מקום לפרשנויות. חשוב לקבוע מנגנון ברור של נקודות יציאה והודעה מוקדמת, ללא קנסות יציאה מופרכים. בנוסף, חובה לעגן בחוזה את חובת הדיווח החודשית או הרבעונית, כולל הצגת חשבון בנק נפרד לבניין או, לכל הפחות, פירוט חשבוניות מלא. תנאי מהותי נוסף הוא איסור על העברת הניהול לצדדים שלישיים ללא אישור מראש. חוזה טוב מעניק לנציגות את הכלים לפקח על כספי הבניין ולסיים את ההתקשרות בקלות יחסית אם השירות אינו מספק.

השליטה ברכוש המשותף היא של בעלי הדירות

המסר החשוב ביותר הוא שבעלי הדירות הם בעלי הבית ברכוש המשותף שלהם, ולא חברת הניהול. חברה היא בסך הכול ספק שירותים, וכאשר השירות אינו ראוי או כשהחוזה תם, היא אינה יכולה לכפות את נוכחותה. אסור להירתע מאיומים או מטענות סרק על חוזים נסתרים. כשיש גיבוי של החלטת אסיפה מסודרת ופועלים בליווי משפטי מדויק, ניתן להפסיק את ההתקשרות בצורה חלקה, להחזיר את השליטה בבניין לידי הדיירים ולשמור על כספם.

משרד עו"ד מאור גרצנשטיין, העוסק בנדל"ן ומקרקעין באיחור במסירת דירה מקבלן, בפרט. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין - 055-4532771