בית המשפט לא יכריע מי מכם צודק יותר: מה באמת קורה כשאחים חלוקים בעניין דירת הירושה

זה בדרך כלל המשפט הראשון שאני אומרת לאחים שמגיעים אליי חלוקים בעניין דירת ההורים. הוא אולי נשמע קשה, אבל בפועל הוא חוסך לא מעט כאב. בתביעה על דירת ירושה, בית המשפט אינו בוחן מי ביקר יותר, מי סעד את ההורים בשנים האחרונות או למי "מגיע". השאלות שהוא שואל שונות לגמרי, ומי שמכיר אותן מראש מקבל החלטות נכונות יותר.

אחד המקרים הבאים ממחיש זאת היטב (השמות שונו). רונית, אבי ויוסי ירשו מהוריהם דירת ארבעה חדרים בחלקים שווים. אבי, המתגורר בתל אביב, ביקש למכור. רונית התנגדה בתוקף וראתה בדירה את בית הוריה, שאין להעבירו לזרים. יוסי, שהתגורר עם ההורים בשנותיהם האחרונות וטיפל בהם, המשיך לגור בדירה וסבר שבנסיבות אלה הזכות להישאר בה שמורה לו.

לפניה ישירה למשרד עורכי דין שביט פיאלקו, לחץ/י כאן

הכלל שמפתיע כמעט כל משפחה

משניתן צו ירושה, שלושת האחים הם בעלים משותפים בדירה. מכאן חל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הקובע כי כל שותף זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף.

משמעות הדבר היא שאבי אינו נדרש להסכמת אחיו. הוא רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף. בית המשפט רשאי לסרב לפירוק רק אם יהיה בו, בנסיבות העניין, משום עוול לשותף אחר, ובתי המשפט מפרשים חריג זה בצמצום רב. הקשר הרגשי של רונית לבית ההורים אמיתי ומובן, אך ככלל אין בו כדי למנוע את הפירוק.

כאן טמונה הטעות הנפוצה ביותר. משפחות רבות דנות בשאלה אם למכור, בעוד שהשאלה המהותית היא כיצד תתבצע המכירה ובאיזה מחיר.

מדוע ההליך מסתיים כמעט תמיד במכירה

החוק מעדיף, עקרונית, חלוקה של הנכס עצמו בין השותפים. חלוקה כזו אפשרית לעיתים במגרש או בבניין שניתן לרשום כבית משותף. דירת מגורים אחת אינה ניתנת לחלוקה בין שלושה. כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית או שתגרום הפסד ניכר, בית המשפט מורה על מכירת הנכס וחלוקת התמורה.

אם האחים אינם מגיעים להסכמה גם על אופן המכירה, בית המשפט ממנה לעיתים כונס נכסים. הכונס מוכר את הדירה, בדרך כלל בהליך התמחרות, ושכרו משולם מתוך התמורה. רונית עדיין רשאית להגיש הצעה ולרכוש את הדירה, אך בשלב זה היא מתמודדת מול רוכשים מן השוק ולא במסגרת הידברות משפחתית.

ומה קורה כשאחד האחים מתגורר בדירה?

יוסי ראה עצמו כמי ששומר על הבית. מבחינה משפטית התמונה מורכבת יותר. אח המתגורר בדירה עושה בפועל שימוש גם בחלקם של אחיו, והחוק מכיר בכך: שותף שהשתמש במקרקעין מעבר לחלקו עשוי להיות חייב לשאר השותפים בדמי שימוש ראויים, בדומה לשכר דירה בגין החלק שאינו שלו.

אם וכמה ייפסק תלוי בנסיבות. האם הייתה הסכמה בין האחים? האם אחד מהם ביקש לעשות שימוש בדירה ונמנע ממנו? מי נשא בתשלומי הארנונה ובתיקונים? גם הטיפול המסור בהורים, החשוב ככל שיהיה, אינו מקוזז בהכרח מן החשבון. לא אחת אחים מגלים זאת רק כאשר כתב התביעה כבר הוגש.

המחיר של מאבק משפטי

כאשר כל צד נותר בעמדתו וההליך מתנהל עד סופו, הוא עשוי להימשך זמן רב. הדירה עומדת לעיתים ריקה, הוצאות ההליך ושכר הכונס מופחתים מן התמורה, ומכירה במסגרת הליך משפטי אינה תמיד משיגה את המחיר שהיה מתקבל במכירה רגילה. בסופו של יום הדירה נמכרת והתמורה מתחלקת, אלא שכל אחד מקבל פחות, והקשר בין האחים נפגע, לעיתים לאורך שנים.

אילו אפשרויות עומדות בפני היורשים?

במקרה של רונית, אבי ויוסי עמדו בפני המשפחה כמה אפשרויות. רונית יכלה להציע לרכוש את חלקי אחיה לפי שווי שייקבע בהסכמה, למשל על בסיס חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסכם. אילו היו בעיזבון נכסים נוספים, ניתן היה לערוך הסכם חלוקת עיזבון שבו אחד היורשים מקבל את הדירה והאחרים מקבלים נכסים או כספים אחרים. ואילו הסכימו כולם למכור בשוק החופשי, סביר שכל אחד מהם היה יוצא עם סכום גבוה יותר.

ארבע בדיקות שכדאי לבצע לפני כל החלטה

• צו: קיומו של צו ירושה או צו קיום צוואה והתאמת החלקים בו לציפיות היורשים.
• רישום: אופן רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, והאם רשומים עליה משכנתה או הערות אזהרה.
• מיסוי: ההשלכות המיסויות של המכירה, ובעיקר מס שבח והפטורים העשויים לחול על דירה שהתקבלה בירושה.
• שווי: שווי הדירה. הערכה מקצועית מוסכמת מצמצמת באופן ניכר את המחלוקות בין הצדדים.

לפני שפונים לבית המשפט

בית המשפט אכן לא יכריע מי מהאחים צודק יותר. אך האחים עצמם יכולים לשאול שאלה אחרת: מה היו ההורים מבקשים שיעלה בגורל הבית ובגורל הקשר ביניהם. מניסיוני, כאשר משפחה פונה לייעוץ משפטי בשלב מוקדם, בטרם התקבעו העמדות, התשובה לשאלה זו נראית שונה לחלוטין.

עורכת הדין שביט פיאלקו סגנית יו"ר ועדת המקרקעין, לשכת עורכי הדין, מחוז דרום. עוסקת במקרקעין, וליטיגציה אזרחית. הכתבה באדיבות האתר .din.co.il

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה אל משרד עורכי דין שביט פיאלקו - 055-4533084