עיכוב במסירת הדירות בפרויקט תמ"א 38/2? כספי הרוכשים יעוקלו ולא יימסרו ליזם

פרויקט תמ"א 38/2 מקנה לדיירים דירות חדשות והטבות רבות כגון: ממ"ד, חניה ומחסן - אשר משביחות את שווי הנכסים.

אולם, כשם שישנם יתרונות רבים לפרויקט ההתחדשות, רבים גם הסיכונים הטמונים במסירת הנכס ליזם.

ובמה דברים אמורים? עיכוב במסירת הדירות החדשות, מותיר למעשה את הדיירים במצב של הצורך להתגורר בדירות שכורות עד אשר היזם ישלים את בניית הדירות, אשר הינם במימון היזם, לתקופה מוגבלת. למעשה, בעלי הדירות נקלעים שלא בטובתם למצב של חוסר ודאות כלכלית אשר אין חולק כי יכולה להימשך מספר רב של חודשים וטומנת בחובה מצב של אי ודאות ממונית ועוגמת נפש.

אחת מן האופציות, למנוע מצב בו היזם לא יכול לפרוע את חובותיו, הינה הטלת עיקול זמני של הכספים אותם היו צריכים התובעים (הרוכשים) לשלם ליזם והפקדתם בקופת בית המשפט.

לפניה ישירה אל עורכת דין דרורית מלינרסקי, לחץ/י כאן

איחור של כשנה וחצי במסירת הדירות

מקרה כגון זה נדון בפני בית המשפט כאשר היזם איחר במסירת הדירות באיחור של כשנה וחצי.

התובעים, רוכשי הזכויות והדירות, התקשרו עם הנתבעת, חברת נדל"ן, בהסכם תמ"א 38/2.

לטענתם, הדירות לא נמסרו בזמן המיועד כתוצאה מקשיים כלכליים של היזם באופן שמעלה חשש כי יכולת הפירעון שלה נמוכה ואי לכך למעשה בעלי הדירות, הרוכשים, עמדו בפני שוקת שבורה, שכן לכאורה לא ניתן יהיה להיפרע מן החברה, בבעלות היזם, אשר לא תוכל לשלם את חובותיה.

מתווספת לכך העובדה כי מדובר ב"חברת פרויקט" היינו חברה אשר הוקמה אך ורק לצורך הפרויקט המדובר, וקיים חשש סביר כי לא ניתן יהיה להיפרע ממנה ככל שהפרויקט יסתיים בטרם סיום ההליך המשפטי.

משמעות הדבר הינה כי בתום הפרויקט החברה אמורה לסיים את דרכה והרווחים שצברה, ככל שנצברו, צפויים להיות מחולקים או לשמש לצרכים אחרים של בעלי החברה כאשר הרוכשים נותרים ללא מענה.

הפרויקט המדובר כלל מבנה בן 8 קומות אשר בטרם הריסתו כלל 6 קומות וכעת נבנות בו 18 קומות כאשר כל הקומות שנוספו נמכרו. העיכוב במסירת הדירות התארך למרות שהמבנה הושלם.

מדוע הוחלט להותיר את העיקול הזמני על כנו?

בפסק הדין בחנה כב' השופטת את חיוניות צו העיקול הזמני שעוקל. לטענת הרוכשים מדובר בחברת פרויקט המבצעת את התמ"א באמצעות ליווי בנקאי. דהיינו קיים חשש ממשי בשל העובדה שלחברה אין נכסים נוספים מלבד הפרויקט שלשמו נוסדה, אשר בתום הפרויקט, הלכה למעשה מסיימת את דרכה. הרווחים שצברה ככל שישנם כאלו, יחולקו כדיבידנד או לצרכים אחרים, כלומר הרוכשים לא יספיקו להיפרע ממנה טרם יחולקו הרווחים. לכן אין מנוס מהותרת העיקול הזמני על כנו.

לא זו אף זו, החשש למצבה הפיננסי של החברה מתעצם לנוכח הצהרת בעליה על מאזן שלילי של חשבון הבנק בבעלותה, ועל קיומם של חובות תלויים ועומדים.

משכך האפשרות של הטלת עיקול זמני הינה כורח המציאות.

עובדה זו מקבלת משנה תוקף כאשר למרות היותה של החברה חלק משורת חברות אשר הינן בעלות איתנות כלכלית, לדברי היזם, בפועל לא הוזרם כסף ולא ניתנו ערובות מספקות להבטחת כספי הרוכשים על מנת להסיר את העיקול שהוטל על הכספים המיועדים לטובתה.

עיקול על כספים משועבדים לבנק - האם אפשרי?

באשר לטענת היזם, כי לא ניתן להטיל עיקול על כספים המשועבדים לבנק מאחר שאינם רכושו אלא רכוש הבנקים, על פי הפסיקה, אין מניעה מהטלת עיקול על נכסי היזם ששועבדו לבנקים להבטחת פירעון חובות לרוכשים. שכן, לרוכשים נתונה האפשרות לנסות להיפרע את חובם עד כדי הסכום העודף שנותר לאחר חלוקה לנושים מובטחים.

משכך, פסק הדין מהווה הלכה למעשה הגנה על הרוכשים למקרה בו היזם ייקלע לחדלות פירעון ולא יוכל לשלם להם פיצויים בהמשך.

עו"ד דרורית מלינרסקי סבורה כי טרם חתימה על הסכם התמ"א על בעלי הדירות לוודא כי ישנן ערבויות מספיקות להבטחת השלמת הפרויקט. זהו כלל שאין בילתו.

פסק הדין מדגיש את חשיבות בדיקת האיתנות הכלכלית של היזם, והצורך להבטיח את קיום החוזה על ידי הטלת עיקול זמני על כספי היזם והבטחת כספם של הרוכשים.

כאשר עסקינן בפרויקט מורכב כגון תמ"א 38/2 יש לבחון את כל ההיבטים המשפטיים, הכלכליים, לעומקם של דברים טרם מתן התחייבות ליזם - וזאת על מנת למנוע מצב של חדלות פירעון בגינה ייאלצו הרוכשים להיקלע להליכים משפטיים מורכבים שלא בטובתם.

רע״א 77027-02-26

עורכת דין דרורית מלינרסקי עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף, תביעות לתשלום פיצויים במקרקעין בגין ליקויי בניה, חוזי מכר ושכירות במקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד דרורית מלינרסקי - 055-4532845