שילמתם מאות אלפי שקלים וקיבלתם בנייה לקויה? מלכודת "כתבי הוויתור" של הקבלנים

עיקרי הדברים – מה שכל בעל דירה חייב לדעת:

• השורש לבעיה – עבודה רשלנית בכסף גדול: המקרה הקלאסי והנפוץ ביותר מתחיל בקבלן פרטי שקיבל מאות אלפי שקלים, אך בנה ברשלנות והותיר ליקויי בנייה חמורים וסטיות מהתקנים.
• המלכודת והסחיטה: במקום לתקן את המחדלים על חשבונו, הקבלן מציב תנאי מקומם: "אתקן, אשלים את העבודה ואגיש את האישורים לרשויות – רק אם תחתמו לי על פטור מלא מאחריות ותוותרו על כל פיצוי".
• נשק "בני הערובה": בפרויקטים רגישים, ובפרט בהוספת ממ"דים בימי לחימה, החזקת בדיקות המעבדה ואישורי פיקוד העורף משמשת ככלי לחץ אחרון לסחוט כספים ולחמוק מאחריות לביצוע כושל.
• החוק חד-משמעי: התניית שירות שכבר שולם או התניית תיקון ליקויי בנייה בחתימה על מסמכי ויתור היא פסולה, מנוגדת לדין ומהווה חוסר תום לב קיצוני.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין, לחץ/י כאן

מאות אלפי שקלים – ועבודה מלאה בליקויים

עבור מרבית הישראלים, שיפוץ מסיבי או הרחבת הבית – וביתר שאת הוספת מרחב מוגן (ממ"ד) בימים אלו – הם אחת ההשקעות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחייהם. בעלי נכסים חוסכים מאות אלפי שקלים (ולעיתים מיליונים), מתקשרים עם קבלן פרטי, ומצפים לקבל עבודה מקצועית התואמת את התוכניות ההנדסיות ואת התקנים המחמירים.

אלא שהמציאות בשטח לעיתים קרובות עגומה. ככל שהעבודות מתקדמות, מתגלים ליקויים קשים: סטיות במיקומי דלתות וחלונות, פתחים שנפערו בניגוד לתקן, עבודות איטום לקויות שמביאות לחדירת רטיבות, או נטישת פסולת ומפגעים בקרקע.

בשלב זה, שבו רוב הכסף כבר שולם והליקויים זועקים לשמיים, מתחיל התרגיל המוכר של קבלנים רבים: במקום לקחת אחריות, לתקן את הדרוש תיקון ולהשלים את העבודה – הם מנצלים את יחסי הכוחות כדי ללחוץ על המזמין לחתום על כתבי ויתור.

"נשק יום הדין": להחזיק את אישורי הבטיחות כבני ערובה

הסיטואציה מקבלת תפנית חמורה אף יותר כאשר מדובר בתוספת בנייה או בממ"ד – פרויקטים שבהם לא די בסיום הבנייה הפיזית, ונדרש אישור רגולטורי סופי. כדי שהמבנה יאושר חוקית וכדי שפיקוד העורף והרשות המקומית ינפיקו טופס אישור, יש להמציא בדיקות מעבדה מאושרות (חוזק בטון, בדיקות אטימות ועוד).

"בפרויקטים של בנייה והוספת מרחבים מוגנים אנחנו רואים שוב ושוב את אותה תבנית מקוממת," מסביר עו"ד מאור גרצנשטיין, העוסק בליטיגציה אזרחית ובסכסוכי מקרקעין ובנייה. "הקבלן ביצע עבודה לקויה, הלקוח דורש בצדק תיקונים, ובתגובה הקבלן 'מחזיק את האישורים כבני ערובה'. הוא מודיע לדייר: 'רוצה שאשלים את האיטום? רוצה שאגיש את הטפסים לפיקוד העורף? תחתום שאין לך תביעות נגדי, תספוג עלויות נוספות ותוותר על פיצויים'. זוהי טקטיקה נפסדת שמנצלת את העייפות ואת החרדה של בעלי הנכס."

האם חתימה על כתב ויתור כזה בכלל תקפה משפטית?

התשובה הקצרה היא: ממש לא.

"קבלן אינו יכול להתנער מחובותיו החוזיות ומחוקי התכנון והבנייה באמצעות החתמת הלקוח על מסמכי פטור מאולתרים, בייחוד כשמדובר ברכיבי בטיחות," מדגיש עו"ד גרצנשטיין. "חוק החוזים וחוק המכר (דירות) מטילים על הקבלן חובה מפורשת לספק עבודה תקינה ולתקן ליקויי בנייה שנולדו באשמתו. התניית מסירת מסמכים שכבר שולמו בחתימה על ויתור מהווה הפרה יסודית וחוסר תום לב מובהק. הכלל ברור: אין לחתום על שום מסמך ויתור כדי לקבל מה שמגיע לכם בדין."

"זה לא אני, זה קבלן המשנה": עוד ניסיון לחמוק מאחריות

חלק בלתי נפרד מתופעת הבנייה הלקויה הוא גלגול האחריות לצדדים שלישיים. קבלנים ראשיים רבים שוכרים אנשי מקצוע עצמאיים לעבודות הגמר, הטיח והאיטום. כשמתגלות נזילות או כשמונחתים קנסות מהעירייה בגין השלכת פסולת ברחוב, הקבלן טוען: "זה איש מקצוע נפרד, תתבעו אותו".

"מדובר בניסיון פסול לטשטש את שרשרת האחריות," מבהיר עו"ד גרצנשטיין. "ההתקשרות שלכם היא מול הקבלן הראשי. אם הוא זה שהביא את קבלן המשנה והתחשבן מולו, חלה עליו אחריות שילוחית מלאה לכל נזק, ליקוי או מפגע שנוצר בשטח."

מקרה אמיתי מהשטח: כשהקבלן דרש כיסוי קנס ופטור מליקויים

במקרה שטופל לאחרונה במשרדנו, התקשרו בני זוג בהסכם להקמת ממ"ד, שכלל ביצוע שלד, גמרים והמצאת כל האישורים. בנוסף, הובטחה להם הנחה חוזית של כ-15,000 ש"ח בגין הפניית לקוח נוסף.

במהלך הביצוע, קבלן המשנה שהביא הקבלן השאיר פסולת ברשות הרבים וספג קנס עירוני על שמו. יתרה מזו, נוצרו סטיות ושינויי פתחים במבואה שלא לפי התקן. כשהגיע שלב קבלת בדיקות המעבדה לאישור פיקוד העורף, הקבלן סירב להגישן עד שבני הזוג ישלמו עבורו את הקנס העירוני, יבטלו את ההנחה בסך 15,000 ש"ח ויחתמו לו על פטור מלא מאחריות לליקויים בפתחים.

האסטרטגיה הנכונה: לפרק את המוקש בשני שלבים

במקום להיכנע לסחיטה או להיגרר למאבק של שנים ללא אישורי בטיחות, גובשה אסטרטגיה חדה:

1. שלב ראשון – שחרור מיידי של האישורים: הוצאת מכתב התראה תקיף וחד-משמעי שדרש מהקבלן למסור לאלתר את כל בדיקות המעבדה והטפסים לפיקוד העורף ללא תנאי, תוך הבהרה כי סירוב יהווה הפרה פלילית וחוזית חמורה. במקביל, הקבלן חויב לתקן הנדסית את הפתח הלקוי בחומרים מאושרים כדי להבטיח את תקינות הממ"ד.
2. שלב שני – מיצוי תביעות הנזיקין והליקויים: רק לאחר שהאישורים נמסרו וההליך הסטטוטורי הושלם בבטחה, התפנתה הדרך לנהל את המחלוקת הכספית בגין ליקויי הבנייה, עבודות האיטום וההוצאות שנגרמו לדיירים.

3 דגלים אדומים שחייבים להדליק אצלכם נורה אדומה:

1. סירוב להציג בדיקות מעבדה בזמן אמת: קבלן שטוען שבדיקות חוזק הבטון או האטימות הן "עניין פנימי שלו" ולא מוסר העתקים מיידיים.
2. הפקרת השטח וקנסות: נטישת פסולת וציוד ברשות הרבים וניסיון לגלגל את הקנסות והדוחות העירוניים על כתפי הלקוח.
3. היעלמות מהשטח והחלפת פועלים: הקבלן החתום מפסיק להגיע לאתר בעצמו ומנחית קבלני משנה ללא אחריות וללא פיקוח.

השורה התחתונה

"בעלי בתים רבים נשברים בסוף הבנייה רק מתוך רצון לסגור את הפרק ולהיפטר מהאבק והרעש," מסכם עו"ד גרצנשטיין. חשוב לזכור: שילמתם כסף מלא ומגיע לכם מוצר מושלם, בטוח ותקני. אל תחתמו על שום מסמך ויתור תחת לחץ. ליווי משפטי נכון מחזיר את מאזן הכוחות ומגן על הבית וההשקעה שלכם.

"לא ניתן להתנות מתן אישורי בטיחות או תיקון ליקויים בדרישות תשלום מומצאות ובחתימה על מסמכי פטור."

משרד עו"ד מאור גרצנשטיין, העוסק בנדל"ן ומקרקעין באיחור במסירת דירה מקבלן, בפרט. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין - 055-4532771