קונים דירה? הסעיף בהסכם שעלול לחשוף את מה שאף בדיקה לא תגלה

כשאנשים חושבים על עסקת מכר דירה, הם מדמיינים בדרך כלל את נסח הטאבו, אישורי העירייה, אישור זכויות, המשכנתה והעברת הכספים. אלה אכן שלבים הכרחיים, אך מניסיוני הם אינם הגורם שמכריע אם העסקה תסתיים בהצלחה או תהפוך, שנים לאחר מכן, להליך משפטי יקר.

ברוב המקרים, התביעה אינה נולדת מבעיה שלא הייתה ידועה לאיש, אלא ממידע שהיה בידי אחד הצדדים ולא קיבל ביטוי בהסכם.

לכן, אחד הפרקים החשובים ביותר בכל חוזה מכר אינו לוח התשלומים ואף לא מנגנון מסירת החזקה, אלא דווקא פרק הצהרות המוכר.

זהו החלק שבו עובר מרכז הכובד מהמסמכים אל העובדות. מהמרשם אל המציאות. מהשאלה מה רשום, אל השאלה מה באמת קיים.

לפניה ישירה למשרד עורכי דין שביט פיאלקו, לחץ/י כאן

הצהרות המוכר אינו עוד סעיף חוזי

עורכי דין רבים מתייחסים לפרק הצהרות המוכר כאל נוסח סטנדרטי שניתן להעתיק מחוזה קודם. זו טעות.

מבחינה משפטית, הצהרות המוכר הן מנגנון שמטרתו ליצור ודאות, להקצות סיכונים בין הצדדים ולהבטיח שהקונה יקבל את מלוא המידע המהותי לפני שהוא מתחייב לעסקה.

דווקא משום שלא ניתן לבדוק כל פרט באמצעות מסמכים רשמיים, ההצהרות משלימות את הפער שבין הרישום לבין המציאות.

במילים אחרות, הן אינן מחליפות את הבדיקות המשפטיות אלא משלימות אותן.

מה בדיקת טאבו או בדיקת דירה לפני קנייה לא יגלו לכם?

אפשר לעיין שעות במסמכי הרישום ולא לגלות:

• סכסוך שכנים מתמשך.
• רטיבות חוזרת שמופיעה בכל חורף.
• בעיית ביוב ידועה.
• מטרדי רעש חריגים.
• ליקוי בנייה שהוסתר באמצעות תיקון קוסמטי.
• מחלוקת עם ועד הבית.
• התחייבות שניתנה לשכן.
• שימוש בפועל שאינו תואם את ההיתר.

כל אחד מהנושאים הללו עשוי להיות מהותי עבור הקונה, אך רובם כלל אינם מופיעים במסמכים הרשמיים.

כאן בדיוק נכנסת חשיבותן של הצהרות המוכר.

ניהול משא ומתן על חוזה מכר: מה עושים כשהמוכר מתנגד לסעיף?

במהלך משא ומתן קורה לא פעם שעורך הדין של המוכר מתנגד או מבקש למחוק הצהרה מסוימת לחילופין, לצמצם אותה באופן משמעותי.

עצם ההתנגדות אינה מעידה בהכרח שקיימת בעיה. אבל היא בהחלט צריכה לעורר שאלות.

עורך דין מנוסה יודע שלעתים עצם הוויכוח סביב נוסח ההצהרה הוא שמוביל לחשיפת מידע שלא הופיע באף בדיקה מוקדמת.

לא משום שמישהו ביקש להסתיר דבר מה, אלא משום שהמוכר לא תמיד מבין שמידע מסוים עשוי להיות מהותי עבור הקונה.

סיפור מהשטח: איך הצהרת מוכר חשפה סכסוך שכנים חריף

באחת העסקאות שבהן ייצגתי רוכשים, בין יתר הדרישות, ביקשתי לכלול בהסכם הצהרה שלפיה למוכר לא ידוע על סכסוכי שכנים מהותיים, מטרדים מתמשכים או נסיבות שיש בהן כדי לפגוע באופן ממשי בשימוש הסביר בדירה.

עד לאותו שלב נראתה העסקה תקינה לחלוטין. אלא שבעקבות הסעיף ביקש המוכר להוסיף הסתייגות.

לאחר בירור התברר כי במשך שנים התנהל סכסוך חריף עם אחד השכנים, שכלל תלונות הדדיות ומטרדי רעש. המידע הזה לא הופיע בנסח הטאבו, לא בתיק הבניין ולא באישור העירייה.

מבחינת הרוכשים היה מדובר במידע מהותי שהיה משנה את החלטתם לרכוש את הנכס או לפחות את המחיר שהיו מוכנים לשלם עבורו.

הפרת חוזה מכר דירה: מהי האחריות המשפטית על הצהרה כוזבת?

חשוב להבין את ההבחנה. הצהרת המוכר אינה ערבות לכך שבעתיד לא תתגלה כל תקלה.

אולם כאשר מוכר מצהיר כי עובדה מסוימת נכונה, ומתברר לאחר מכן כי ההצהרה לא הייתה נכונה וכי מדובר במידע מהותי שהיה בידיעתו או שהיה עליו לדעת עליו, הוא עלול להיחשף לטענות של הפרת חוזה ולעיתים גם להפרת חובת תום הלב.

זו בדיוק הסיבה שהצהרות צריכות להיות מדויקות. לא רחבות מדי. לא מצומצמות מדי. ובעיקר לא מוחלטות כאשר קיימת אי ודאות.

קניית דירה במצב כפי שהיא: האם סעיף AS IS באמת מגן על המוכר?

מוכרים רבים סבורים שסעיף שלפיו הקונה בדק את הדירה ורוכש אותה כפי שהיא מגן עליהם מפני כל טענה עתידית. בפועל, המציאות המשפטית מורכבת יותר.

סעיף כזה עשוי לצמצם מחלוקות בנוגע לליקויים שהקונה יכול היה לגלות בבדיקה סבירה. אולם כאשר מדובר במידע מהותי שהיה ידוע למוכר ולא גולה לקונה, אין ודאות שסעיף כזה יספק למוכר הגנה.

בתי המשפט בוחנים את מכלול נסיבות העסקה, את התנהלות הצדדים, את חובת תום הלב ואת השאלה אם המידע שהוסתר היה כזה שעשוי היה להשפיע על החלטת הקונה להתקשר בעסקה או על תנאיה.

הגנה על מוכר דירה: למה גילוי נאות מונע תביעות עתידיות?

מקובל לחשוב שהצהרות המוכר מגינות רק על הקונה. לדעתי, זו הסתכלות חלקית. כאשר ההצהרות מנוסחות באופן מדויק, הן מגינות גם על המוכר.

מוכר שחושף מראש חריגת בנייה, רטיבות ישנה, הליך מול הרשות המקומית או כל עובדה מהותית אחרת, יכול להסדיר את הנושא במסגרת ההסכם, לקבוע כיצד הוא מטופל ואף למנוע טענות עתידיות של הטעיה או אי גילוי.

במקרים רבים, גילוי מוקדם אינו מפיל את העסקה. הוא פשוט מאפשר לתמחר נכון את הסיכון.

חשיבות עורך דין קניית דירה: ההבדל בין חתימה טכנית להגנה משפטית

תפקידו של עורך דין מקרקעין אינו מסתכם בבדיקת מסמכים ובהעברת זכויות.

תפקידו הוא לזהות את הפער שבין התמונה המשפטית לבין המציאות, לשאול את השאלות שאיש אחר אינו שואל ולנסח מנגנונים חוזיים שמונעים מחלוקות עתידיות.

זהו ההבדל בין חוזה שמסיים עסקה לבין חוזה שמגן על הצדדים גם שנים לאחר מסירת המפתח.

השורה התחתונה

בעסקאות מקרקעין, השאלה החשובה אינה רק מה רשום בטאבו או במסמכי הזכויות.

השאלה החשובה באמת היא מה יודעים הצדדים, מה הם מגלים זה לזה, וכיצד הדברים מקבלים ביטוי בהסכם.

הצהרות המוכר אינן נוסח טכני שאפשר להעתיק מחוזה קודם. הן אחד הכלים המשפטיים החשובים ביותר לניהול סיכונים, לחלוקת אחריות ולמניעת מחלוקות עתידיות.

בסופו של דבר, הסכם מכר איכותי אינו נבחן ביום החתימה. הוא נבחן ביום שבו מתגלה תקלה, מתעוררת מחלוקת או מוגשת תביעה. דווקא אז מתברר אם ההצהרות נוסחו באופן מקצועי, מדויק ומאוזן.

עורכת הדין שביט פיאלקו סגנית יו"ר ועדת המקרקעין, לשכת עורכי הדין, מחוז דרום. עוסקת במקרקעין, וליטיגציה אזרחית. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה אל משרד עורכי דין שביט פיאלקו - 055-4533084