היתר בנייה שפג תוקפו: האם הוועדה המקומית חייבת לחדש אותו גם כשיש מתנגדים?

לאחרונה קיבלה ועדת הערר המחוזית של מחוז המרכז החלטה חשובה הנוגעת להארכת תוקף היתר בנייה.

מקרה זה נוגע לחברה יזמית אשר התקשרה בהסכם עם חלק מבעלי דירות לביצוע מיזם לחיזוק המבנה הקיים מכוח תמ"א 38. לאחר שהחברה היזמית הגישה את הבקשה להיתר בנייה, הגישו לה התנגדות חלק מבעלי הדירות.

הוועדה המקומית קיבלה חלק מההתנגדויות והורתה על שינויים בתכניות. לאחר ביצוע השינויים, אישרה אותם הוועדה והוציאה היתר בנייה לחברה היזמית. תוקף ההיתר שניתן היה לתקופה של 3 שנים.

במקביל, ניהלה החברה היזמית הליכים שונים מול חלק מבעלי הדירות.

לפניה ישירה לעורכת דין ומהנדסת מדלן אונגיל, לחץ/י כאן

בקשה להארכת תוקף היתר בנייה: מה קורה כשהדיירים מתנגדים?

בינתיים, מועד היתר הבנייה שניתן עמד לפוג, והחברה היזמית פנתה אל הוועדה המקומית בבקשה להאריך את תוקפו. חלק מבעלי הדירות התנגדו לכך. הוועדה המקומית החליטה כי על הצדדים להגיע לפשרה, ומשלא עמדו בכך, החליטה לסרב לחידוש תוקף ההיתר. זו הייתה הסיבה היחידה לדחיית הבקשה.

החברה היזמית הגישה ערר על החלטה זו, ובמסגרת הערר נדונה סמכותה של הוועדה המקומית להאריך את תוקפו של היתר הבנייה ומתחם שיקול דעתה בבואה להפעיל סמכות זו. נפסק כי אמנם בתקנות הרלוונטיות רשום שמוסד תכנון יחדש או יארך תוקף היתר (אלא אם קיימת מניעה לכך לפי דין), אך גם לסמכות שהיא בגדר "חובה", נותר מקום להפעיל שיקול דעת, גם אם בהיקף מצומצם.

זכות התנגדות דיירים וזכות השימוע בהליכי רישוי בנייה

כמו כן נדונה זכות ההתנגדות לבקשה זו, ונפסק כי על אף שזכות זו אינה מעוגנת במפורש בחקיקה, אין בכך כדי לשלול את הזכות מטעמי הגינות מינהלית המחייבת שמיעת אדם אשר הרשות עלולה לפגוע בזכויותיו.

חשוב לציין בהקשר זה כי עקרון השימוע הוא כלל יסוד בשיטתנו המשפטית, ואינו מותנה בהוראה מפורשת בחוק. בית המשפט העליון קבע בפסיקתו החוזרת כי כל אדם שרשות מינהלית עלולה לפגוע בזכויותיו זכאי להשמיע את עמדתו לפני קבלת ההחלטה. במקרה של חידוש היתר בנייה, בעלי הדירות המתגוררים במבנה הם בדיוק מי שהמחוקק התכוון להגן עליהם, שכן ביצוע עבודות בנייה בבניין שבו הם מתגוררים פוגע ישירות בשגרת חייהם ובמצבו הפיזי של הנכס.

משמעות פסק הדין ליזמי תמ"א 38: התמודדות עם דיירים סרבנים

ועדת הערר נתנה דעתה גם לעובדה כי במקרים רבים של מיזמים מכוח תמ"א 38, ניהול ההליכים נגד בעלי דירות שלא נתנו הסכמתם אורך זמן רב, ונוצר הצורך בהארכת תוקפו של היתר הבנייה.

ההכרה בעיכוב מסוג זה כסיבה מוצדקת לחידוש ההיתר היא בעלת משמעות מעשית רבה. פרויקטי תמ"א 38 מחייבים לעיתים ניהול הליכים משפטיים ממושכים מול בעלי דירות סרבנים, ובמקרים רבים ההליכים האלה מסתיימים רק לאחר שתוקף ההיתר כבר פג. ועדת הערר שלחה מסר ברור: יזם שפנה בזמן לחידוש ההיתר, ושהעיכוב נבע מהמסגרת הסטטוטורית עצמה ולא מחוסר שקידה מצידו, לא ייענש על כך. ועדת הערר אף הורתה כי תקופת החידוש תחל ממועד מתן ההחלטה בערר, ולא רטרוספקטיבית ממועד פקיעת ההיתר המקורי.

החלטת ועדת הערר: מתי סירוב לחידוש היתר בנייה אינו חוקי?

במכלול הנסיבות של מקרה זה, החליטה ועדת הערר להאריך את תוקפו של היתר הבנייה, תוך מתן שהות של 30 ימים לבעלי הדירות המתנגדים לפנות לערכאה מוסמכת בבקשה לסעדים מתאימים.

ההחלטה ממחישה כי הסירוב לחדש היתר חייב להיות מבוסס על טעם ענייני ממשי, כגון מניעה נורמטיבית תכנונית, ולא על סכסוך חוזי בין הצדדים שמקומו הטבעי הוא בבית המשפט האזרחי.

ערר (מרכז) 1059-09-25

* הכותבת לא ייצגה בתיק.

עורכת דין ומהנדסת מדלן אונגיל היא שותפה במשרד בעל ניסיון רב במקרקעין ותכנון ובניה. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורכת דין ומהנדסת מדלן אונגיל - 055-4316781