מוכרים דירה וקונים דירה חדשה? הטעות שיכולה לעלות ביוקר - וכך תעשו את זה נכון

החלפת דירה - מכירת דירה ורכישת דירה אחרת - עלולה להיראות כעסקה אחת רציפה, אך מבחינה משפטית ומיסויית מדובר בשתי עסקאות נפרדות שלכל אחת מהן תזמון, מסים ומימון משלה. הרגע שבו חותמים על כל אחת מהן ובאיזה סדר, מכתיב האם תשלמו מס שבח מלא או תהנו מפטור, האם תקבלו חישוב מקל במס רכישה ועוד. אלפי משפחות בישראל עוברות את התהליך הזה מדי שנה, ורבות מהן מגלות בדיעבד שהחלטה שנראתה אינטואיטיבית עלתה להן עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הידיעה מה לעשות קודם אינה עניין של העדפה אישית, היא עניין של תכנון פיננסי נכון.

לפניה ישירה לאליוב-גרין משרד עורכי דין - לחץ/י כאן

קודם למכור או קודם לקנות?

אין תשובה אחת שנכונה לכולם, אך לכל בחירה יש השלכות מוגדרות שכדאי להכיר. מי שמוכר קודם נהנה מוודאות פיננסית מלאה: הוא יודע בדיוק כמה כסף יש לו, אינו נדרש לגייס מימון ביניים ויכול להגיע לרכישה הבאה מתוך עמדת כוח. החיסרון הוא שהוא עלול למצוא את עצמו ללא קורת גג בין העסקאות, ולחוץ לקנות מהר גם אם השוק אינו מציע את מה שהוא מחפש.

מי שקונה קודם מבטיח לעצמו את הדירה שרצה, ללא לחץ זמן, אך חושף את עצמו לסיכון שהדירה הישנה לא תימכר במחיר הצפוי, או לא תימכר מהר מספיק, והוא יצטרך לשאת בשתי משכנתאות במקביל.

מכירה לפני רכישה - יתרונות וחסרונות

המסלול שבו מוכרים קודם ורוכשים אחר כך מתאים למי שמעדיף ביטחון פיננסי על פני גמישות בחירה. היתרון המרכזי הוא שהרוכש מגיע לשולחן המשא ומתן עם הון עצמי ידוע, ללא עסקה תלויה ועומדת, דבר שמחזק את כוח המיקוח שלו.

בנוסף, מי שאין בבעלותו דירה נוספת בעת הרכישה עשוי להיות זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים החלים על דירה יחידה. החיסרון הוא הצורך בפתרון מגורים זמני בין שתי העסקאות, שעלותו עלולה להיות גבוהה, ולחץ הזמן שעלול לדחוף לרכישה פחות מתאימה.

רכישה לפני מכירה - יתרונות וחסרונות

רוכש שקונה דירה לפני שמכר את דירתו מבטיח לעצמו רציפות מגורים וחופש בחירה. הוא אינו תלוי בתזמון של שוק שבו הוא גם מוכר. ואולם, בעת הרכישה הוא מוגדר כבעל שתי דירות, ולכן חישוב מס הרכישה שלו יתבצע לפי המדרגות החלות על דירה שאינה יחידה, שיעורים גבוהים יותר באופן משמעותי.

בנוסף, הוא נדרש לגייס מימון לרכישת הדירה החדשה בטרם קיבל את הכסף ממכירת הישנה. מימון זה, בין אם מדובר בהלוואה על חשבון הדירה הקיימת ובין אם בהלוואה מסחרית, כרוך בעלויות ריבית שיש לחשב כחלק מעלות העסקה הכוללת.

מימון הביניים - ההלוואה שאף אחד לא ממהר להסביר

כאשר רוכשים לפני שמוכרים, נדרש מימון גשר. שתי הדרכים הנפוצות הן הרחבת המשכנתא הקיימת על הדירה הישנה או נטילת הלוואה מסחרית לטווח קצר. לכל אחד מהמסלולים עלויות שונות, ולכל אחד מהם מגבלות שהבנק קובע בהתאם לשווי הנכס ולהכנסות הלווה. חשוב לדעת שגובה ההלוואה המותרת על נכס קיים מוגבל לפי רגולציית בנק ישראל, ולא תמיד ניתן לגייס את מלוא הסכום הנדרש. לכן, לפני חתימה על עסקת הרכישה, יש לבחון בפועל מול הגורמים המממנים מה ניתן לגייס, ולא להסתמך על הערכה כללית.

ההטבות שנעלמות - פטור ממס שבח וחישוב מקל במס רכישה

הנקודה הרגישה ביותר בעסקאות מסוג זה היא חלון הזמן שבו ניתן ליהנות מהטבות המס. מי שמוכר דירה שהיא דירתו היחידה זכאי בתנאים מסוימים לפטור ממס שבח. ואולם, אם בעת המכירה הוא כבר רכש דירה חדשה ומחזיק בשתיים, הוא עלול לאבד פטור זה. החוק מאפשר תקופת חפיפה של 18 חודשים שבמסגרתה מי שרכש דירה חדשה לפני שמכר את הישנה עדיין נחשב לצורך מס שבח כבעל דירה יחידה, ובתנאים מסוימים ניתנת הארכה עד ל-24 חודשים. מי שחורג מתקופה זו מאבד את הפטור, ועשוי להישאר עם חבות מס שבח שלא תכנן ולא ציפה לה.

לסיכום

מכירת דירה וקניית דירה הן שתי העסקאות הגדולות שמרבית המשפחות יבצעו בחייהן, ושילובן בזמן אחד מייצר מורכבות שלא תמיד נראית לעין. תכנון נכון של הסדר, התזמון ומבנה המימון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במסים ובעלויות המימון. ייעוץ משפטי מוקדם, לפני שחותמים, מאפשר לבנות אסטרטגיה שמתאימה לנסיבות הספציפיות ולמנוע טעויות שלאחר החתימה קשה מאוד לתקן.

אליוב-גרין משרד עורכי דין עוסק בעסקאות מכר, פירוק שיתוף, ליקויי בניה, עריכת הסכמים מסחריים וייצוג חברות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אליוב-גרין -  055-4532954