חותמים על הסכם מכר דירה? זה מה שחשוב לדעת לפני שחותמים

הסכם מכר או רכישת דירה הינו אחד המסמכים החשובים ביותר עליהם חותם אדם במהלך חייו. הסכם זה משקף מערכת יחסים קצרה יחסית, להבדיל למשל מהסכם שכירות שמשקף מערכת יחסים נמשכת, לרוב של מספר שנים, ובהתאמה עליו להיות קצר ותמציתי ואורכו כחמישה עמודים בלבד. דווקא משום כך, חשוב שההסכם ייערך על ידי עורך דין מנוסה העוסק באופן ייחודי במקרקעין ומקפיד על ניסוח נכון ומדויק של המסמך.

מאמר זה נועד לסקור את מבנה ההסכם וסוגיות מהותיות ביחס לניסוחו, על מנת לסייע למוכר או לרוכש דירה להבין את ההסכם עליו הוא חותם ולוודא שהוא תואם את צרכיו ורצונו.

המבוא להסכם - הרקע לעסקת המכר

המבוא, או פרק ה"הואילים", הינו פתיח קצר הנותן את הרקע להסכם. במבוא יוסבר שהמוכר הינו בעל הזכויות בנכס, כי הוא מעוניין למכור את הנכס לקונה והקונה מעוניין לקנות את הנכס, ועל כן הצדדים מתקשרים בהסכם על הוראותיו. יש להימנע מחזרה על הצהרות הצדדים, הגדרות נרחבות או כל פירוט מיותר של תנאים שיופיעו שוב בהמשך ההסכם.

לפנייה ישירה לעו"ד עדי טל- לחץ/י כאן

הצהרות הצדדים - מה המוכר חייב לגלות ומה הקונה מאשר?

מוכר דירה בישראל נדרש על פי הדין לתת מצגים מלאים, נכונים ומדויקים ביחס לנכס. עליו להימנע מהסתרה של פרטים וודאי מהצהרות שווא. על כן, פרק זה יהיה יחסית מפורט ויתייחס לזכויות המוכר, למשל האם יש גורמים נוספים שיש להם זכות בנכס כגון בנק שהעניק למוכר משכנתא, אדם שנרשמה לטובתו הערה, או עיקולים.

הפרק יתייחס גם למצב התכנוני של הנכס, האם ידוע למוכר על חריגות בניה או שימוש שאינו תואם את היתר הבניה, והאם קיימת פלישה של הנכס לנכסים סמוכים או ההיפך, וכן למצב הפיזי, האם ידוע למוכר על ליקויים ובעיות בנכס ובמערכותיו כגון בעיות רטיבות, איטום או ניקוז. אלה רק דוגמאות, ועל המוכר לקרוא בעיון ולוודא שכל הידוע לו על הנכס מופיע בהסכם. חשוב לציין שהצהרות מסוג זה מגינות על המוכר, כיוון שלא ניתן יהיה לבוא אליו בטענות או דרישות כלשהן ביחס למוצהר.

מנגד, הקונה יצהיר כי ביצע בעצמו או באמצעות יועציו, עורך דין, שמאי, חברת בדק וכדומה, את כל הבדיקות ביחס לנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו. חשוב להכפיף הצהרה זו לנכונות המצגים שהמוכר נתן במסגרת ההסכם.

מהות העסקה - העברת הנכס מהרוכש לקונה

בהמשך למצגים, יופיע סעיף קצר שבמסגרתו מתבצעת העסקה עצמה, כלומר זכויות המוכר בנכס נמכרות לקונה.

מסירת החזקה - הפרטים שיכולים להיראות שוליים אולם עלולים לגרום לחיכוכים

אחד הפרטים החשובים ביותר בעסקת המכר הוא תיאום מסירת החזקה, "מסירת מפתח". יש לקבוע באיזה מועד היא תתבצע, האם החזקה תימסר בפועל או שבנכס ממשיך להתגורר שוכר, ובמקרה זה מתבצעת מסירת חזקה במובן המשפטי בלבד, והאם הדירה תימסר ריקה או שנותרים בה ריהוט, חפצים ומתקנים כלשהם.

למשל, האם המוכר יסיר את המנורות? אם כן, האם עליו להתקין תאורה חלופית? האם המכירה כוללת את מכשירי החשמל הבנויים במטבח? פרטים אלה, לכאורה שוליים, עלולים להוביל לחיכוכים בין הצדדים אם לא יוסדרו מראש בהסכם.

התמורה וחלוקת התשלומים

ההסכמות המסחריות ביחס לגובה התמורה, מחיר הדירה, וחלוקת התשלומים מהותיות למוכר ולקונה ברמה המעשית, אך דווקא מבחינה משפטית מדובר בנושא טכני ופשוט יחסית.

מקובל שהתשלום הראשון והאחרון לא יפחתו מסך של 10% מהתמורה, על מנת להבטיח עבור כל אחד מהצדדים, המוכר תחילה והקונה בסוף, את סכום הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת ההסכם. התשלום הראשון יוחזק תמיד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר עד לרישום בטוחה מתאימה על שם הקונה, הערת אזהרה או בטוחה אחרת בהיעדר רישום בטאבו.

במקרה שלמוכר קיימת משכנתא על הנכס, חשוב להקפיד שהיא תוסר במסגרת התשלומים הראשונים, באופן שמרבית התמורה תשולם לאחר שהנכס יהיה נקי משעבודים, כמובן בכפוף לנסיבות. לסיום, התשלום האחרון יבוצע כנגד קבלת החזקה בנכס וכנגד קבלת המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה.

מסים, היטלים ותשלומים אחרים - מי משלם מה, ומתי?

זהו אחד הנושאים החשובים ביותר בעסקה, ומומלץ להתעמק בו ולהבין אותו היטב בעזרת עורך הדין. להלן החלוקה המקובלת, אולם המוכר והקונה רשאים לסכם ביניהם כל חלוקה אחרת המתאימה לנסיבות.

מס שבח, ככל שקיים במכירה, חל על המוכר. אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח עליו להצהיר זאת בהסכם, אחרת על הקונה לשלם מקדמת מס שבח על חשבון התמורה ישירות לרשויות המס. מס רכישה, ככל שקיים, חל על הקונה ועליו לשלמו במועד החוקי.

היטל השבחה בגין תכנית שנכנסה לתוקף עד מועד חתימת ההסכם חל על המוכר, וממועד זה ואילך חל על הקונה. באופן דומה, היטל סלילה, תיעול, ביוב וכיוצא באלה היטלים מוניציפליים בגין עבודות שבוצעו עד מועד חתימת ההסכם חלים על המוכר, וממועד זה ואילך חלים על הקונה.

תשלומים שוטפים כגון ארנונה, חשמל, מים, גז וועד בית, בגין התקופה שעד מועד מסירת החזקה חלים על המוכר, וממועד זה ואילך חלים על הקונה.

הפרות ופיצויים - מה קורה כשאחד הצדדים מפר את ההסכם?

מרבית עסקאות המכר מתבצעות בהצלחה, והצדדים מצליחים לפתור בהסכמה גם אירועים בלתי צפויים במהלכן. יחד עם זאת, חשוב להגדיר מה ציפיות המוכר במקרה של איחור בתשלום התמורה על ידי הקונה, מה ציפיות הקונה במקרה של איחור במסירת החזקה בדירה על ידי המוכר, ובאילו נסיבות הצדדים רוצים שהעסקה כולה תבוטל.

לעניין הפיצוי המוסכם, העומד לרוב על 10% מהתמורה, מומלץ לכתוב שהוא ישולם רק במקרה של הפרה שבעקבותיה ההסכם בוטל, ולא במקרה שבו קיימת הפרה אך הצדדים מצאו דרך להשלים את העסקה. יש הסבורים שעל הפיצוי להיות משולם בכל מקרה של "הפרה יסודית" של ההסכם, הגדרה מורכבת מבחינה משפטית, גם אם העסקה הושלמה לבסוף.

לסיכום

סקרנו בקצרה את הפרקים העיקריים באחד המסמכים המשפטיים השכיחים והמהותיים ביותר. סקירה זו אינה ממצה את כלל ההיבטים בהסכם ואינה באה להחליף ייעוץ משפטי, אלא לעודד קריאה של ההסכם שהוכן על ידי עורך הדין, תוך הבנה טובה יותר ומעורבות בהקפדה על דיוקו. הסכם נועד לבטא את הרצונות וההבנות של המוכר והקונה, ואל להם לחתום על מסמך שאינו מובן להם ואינו משקף את העסקה שברצונם לבצע.

משרד עורכת דין עדי טל, עם ניסיון של למעלה מ-15 שנים בתחום הנדל"ן, עורכת דין עדי טל מייצגת את כל הצדדים המעורבים בעסקאות נדל"ן, החל מרוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, דרך הסכמי שכירות מורכבים של משרדים ונדל"ן מניב, פרויקטים של התחדשות עירונית מכל הסוגים, הסכמי מימון לפרויקטים, חוות דעת ובדיקות נאותות בנוגע לנכסים ופרויקטים ועוד.הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד עדי טל - 055-4547035