מה לעשות כשיזם בהתחדשות עירונית מפר התחייבויות?

פרויקט התחדשות עירונית מתחיל בדרך כלל בהבטחה לדירה חדשה, בניין מודרני, חניה ותוספת שטח. אבל בין החתימה על ההסכם לבין קבלת המפתח עוברות לא פעם שנים, ובדרך עלולות לצוץ בעיות שמעכבות את הפרויקט ולעיתים אף מביאות אותו לקיפאון. במצב כזה, חשוב לדעת מתי מדובר בעיכוב סביר, מתי יש מקום לפעול מול היזם ומה מומלץ לעשות.

איפה מתחילים? בבחינת ההסכם

הדבר הראשון שחשוב להבין הוא שלא כל עיכוב הוא בהכרח הפרת חוזה. פרויקטים של התחדשות עירונית תלויים גם בגורמי תכנון, רשויות, מימון ותנאים נוספים שאינם בשליטת היזם. לכן לפני שמכריזים שההסכם "מבוטל", צריך לפתוח את החוזה ולבדוק מה בדיוק היזם התחייב לעשות, עד מתי, ומה נקבע במקרה של הפרה.

כאן חשוב להבחין בין סוגי ההפרות. הפרה יסודית עשויה לכלול, למשל, אי-הגשת תוכניות במועד, אי-הפקדת ערבויות כנדרש או עיכוב חריג בלוחות הזמנים. הפרה קלה או טכנית מתייחסת בדרך כלל לאי-דיוקים משניים שאינם פוגעים בליבת הפרויקט.

גם שינוי חד-צדדי בתמורה שהובטחה לבעלי הדירות עלול להיחשב להפרת ההסכם, ולעיתים אף להפרה יסודית. כך למשל, כאשר היזם מבקש להפחית את שטח הדירה החדשה, לבטל חניה או לגרוע מתמורה כספית שנקבעה בהסכם. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי הוראות ההסכם, היקף השינוי והנסיבות, שכן לא כל שינוי תכנוני או טכני ייחשב בהכרח להפרה.

כאשר מתעורר חשד להפרה, כדאי לרכז את כל החומר: ההסכם והנספחים, הודעות דוא"ל ווואטסאפ, פרוטוקולים של נציגות הדיירים, הבטחות כתובות, תיעוד של הבטחות בעל פה, לוחות זמנים שנמסרו, עדכונים מהיזם וכן תיעוד מרוכז של כל ההפרות.

התראה, ורק אחר כך פעולה

לאחר שאוספים את החומר, ולפני כל צעד משמעותי, יש להוציא מכתב התראה רשמי באמצעות עורך הדין המייצג את בעלי הדירות. המכתב צריך לפרט באופן מדויק את הסעיפים שהופרו ולקבוע ארכה סבירה לתיקון ההפרה, בדרך כלל בין שלושים לשישים ימים.

יש להיזהר במיוחד מצעדים חד-צדדיים שעלולים להעמיד את בעלי הדירות בעמדת מפרי חוזה ולחשוף אותם לתביעות פיצויים.

היזם לא עמד בהתחייבויותיו? לפנייה ישירה לעו"ד לחץ/י כאן

מימוש בטוחות וערבויות

אם לאחר ששלחתם מכתב התראה, היזם בכל זאת מסרב לתקן את ההפרה או מתחמק ממתן תשובות, ניתן לבחון מעבר לצעדים משמעותיים יותר.

אחד הצעדים שניתן לבחון הוא מימוש בטוחות שנמסרו לבעלי הדירות, ככל שהתקיימה עילת המימוש שנקבעה בהן. יש להבחין בין ערבות חוק מכר, ערבות להבטחת דמי שכירות ובטוחות נוספות שנקבעו בהסכם.

חשוב לבחון באילו נסיבות ניתן לממש את הערבויות, כגון קריסה כלכלית של היזם או נטישת האתר, ולבדוק את מנגנוני המימוש כפי שהם מוגדרים בגוף ההסכם עצמו.

לא חייבים לרוץ לבית המשפט

רוב ההסכמים כוללים סעיף המפנה לבוררות או לגישור טרם פנייה לערכאות משפטיות, ויש לפעול לפי המנגנון הקבוע בהסכם. במקביל, ניתן לפנות לגורמים רשמיים ובהם הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכן להפעיל מנגנונים נוספים הקבועים בחוק במקרים המתאימים.

ביטול ההסכם והחלפת יזם

במקרים שבהם הפרויקט הפך לתקוע לחלוטין והיזם אינו עומד בהתחייבויותיו לאורך זמן, יש לבחון אפשרות לביטול ההסכם ולהתקשרות עם יזם אחר.

יודגש כי ביטול הסכם אינו צעד שדייר בודד יכול לנקוט, אלא יש לבחון בכל מקרה את עילת הביטול, הוראות ההסכם והרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות. אחד האתגרים המרכזיים בשלב זה הוא הסרת הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם, שכן מחיקתן היא תנאי הכרחי להתקשרות חלופית עם יזם חדש.

כמו כן ניתן לבחון את האפשרות להגשת תביעה נגד היזם לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מאי-קיום ההסכם.

לפעמים החוק עצמו מאפשר להשתחרר מהיזם

לא בכל מקרה בעלי הדירות חייבים להמתין עד שהפרת ההסכם תצדיק את ביטולו. חוק פינוי ובינוי קובע מנגנון מיוחד שמאפשר, במקרים מסוימים, להשתחרר מיזם שהפרויקט שלו אינו מתקדם.

כך למשל, אם היזם לא הצליח להתקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים ממועד חתימת העסקה הראשונה, או עם שלוש חמישיות מבעלי הדירות בתוך ארבע שנים, רשאים רוב בעלי הדירות להחליט כי מי שכבר חתמו על ההסכם יוכלו לבטלו. אפשרות דומה קיימת במקרים המתאימים כאשר לא הוגשה תכנית מפורטת בתוך ארבע שנים וחצי ממועד חתימת העסקה הראשונה.

עם זאת, גם ביטול מכוח מנגנון זה צריך להיעשות בצורה מסודרת.

לא פועלים לבד מול היזם

התמודדות עם הפרת הסכם התחדשות עירונית מחייבת פעולה שקולה ומאורגנת, המלווה ביעוץ משפטי מטעם עורך הדין של הנציגות. שמירה על אחידות ועל גיבוש בין כלל בעלי הדירות היא תנאי מרכזי להצלחת כל צעד, בין אם מדובר במשא ומתן, מימוש ערבויות או ביטול ההסכם.

זכרו: ככל שהבעיה מזוהה מוקדם יותר, כך ניתן לבחון את האפשרויות לפני שהעיכוב הופך למשבר שמסכן את הפרויקט כולו.

משרד עורכי הדין ינקו ושות` הוא משרד בוטיק העוסק בנדל"ן ומקרקעין, התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי) בדגש על ייצוג בעלי דירות, ליטיגציה נדל"נית, וכן סכסוכי ירושה, צוואה ואפוטרופסות. המשרד מעניק מעטפת משפטית מקיפה ומותאמת אישית, תוך ליווי מסור וביטחון מלא.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה למשרד עו"ד און איל ינקו ושות` - 055-4318357