המלחמה עם איראן חשפה את הכשל הישן: כך הסחבת בהתחדשות העירונית משאירה ישראלים בלי מיגון

בזמן שטילים מאיימים על מרכזי אוכלוסייה, אלפי משפחות עדיין גרות בבניינים ישנים ללא ממ"ד ולעיתים עם מקלט מתפורר בלבד. על הנייר המדינה מקדמת התחדשות עירונית, אבל בשטח פרויקטים נתקעים שנים בוועדות, ודיירים נשארים חשופים. עו"ד מתן פריידין: "התחדשות עירונית בישראל של 2026 היא כבר לא רק עסקת נדל"ן - היא אמצעי מיגון"

משפחה ישראלית אחת מבין אלפים

מאיה ועודד, הורים לילדים בני 7 ושנתיים, מתגוררים במרכז הארץ. כמו רבים מאזרחי ישראל, גם הם מתעוררים בחודש האחרון שוב ושוב לצלילי אזעקות בעקבות ירי טילים מאיראן ומלבנון. באמצע הלילה הם נאלצים לצאת מדירתם ולרוץ למקלט שכונתי הנמצא במרחק של כמה דקות הליכה. במשך שנים מנסים לקדם בבניין שלהם פרויקט פינוי-בינוי, אך ההליך תקוע עמוק בוועדות התכנון - והם ממשיכים להתגורר בבניין בן כ-70 שנה.

לפניה ישירה אל עורך הדין מתן פריידין – לחץ/י כאן

המלחמה לא יצרה את הבעיה - היא חשפה אותה

הסיפור של משפחת בירן אינו חריג. המלחמה עם איראן לא יצרה את בעיית המיגון של ישראל, אבל היא בהחלט חשפה אותה מחדש, בעוצמה שאי אפשר עוד להתעלם ממנה. בזמן שאזעקות נשמעות ברחבי הארץ, טילים מאיימים על מרכזי אוכלוסייה, והציבור נדרש שוב ושוב להיכנס למרחבים מוגנים, מתברר שבחלק גדול מדי מהמדינה אין באמת מיגון מספק.

אלפי משפחות עדיין מתגוררות בבניינים ישנים, ללא ממ"ד, ולעיתים עם מקלט ישן בלבד - במקרה הטוב. ובזמן שהאיום הביטחוני הופך מוחשי מתמיד, ההתחדשות העירונית, שאמורה הייתה לספק מענה אמיתי, ממשיכה להיתקע בין ועדות, התנגדויות, דרישות משלימות, עיכובים בהיתרים וחוסר תיאום בין רשויות.

הפער בין האישור לבין הביצוע

דווקא עכשיו, כשהמלחמה ממחישה שוב שהעורף הישראלי הוא חזית לכל דבר, נחשף הפער הבלתי נתפס בין היקף הסיכון לבין קצב הפתרון. מיליוני ישראלים עדיין חיים ללא מיגון תקני מספק. אלה אינם נתונים תיאורטיים ואינם תרחיש קיצון - אלה תנאי החיים של אזרחים רבים גם בשנת 2026: קשישים, משפחות עם ילדים קטנים ודיירים בבניינים ישנים שנאלצים באמצע הלילה לרוץ באזעקה ולחפש אמצעי מיגון.

ובמקביל, המדינה והרשויות ממשיכות להציג את ההתחדשות העירונית כהצלחה תכנונית. על הנייר אכן קיימת פעילות. אלא שכאשר בוחנים את המימוש בפועל, מתברר שהדרך בין אישור התוכנית לבין בניין מחודש ומאוכלס עדיין ארוכה, מסורבלת ואיטית מדי ביחס לאיום הממשי.

כאן בדיוק מתגלה הבעיה האמיתית: ישראל יודעת לאשר תוכניות, אבל לא יודעת לבצע אותן בזמן שמגן על חיי אדם. בניין יכול להימצא במשך שנים בתוך מה שמכונה "הליך מתקדם", ובכל זאת הדיירים ממשיכים לישון באותו מבנה ישן, ללא ממ"ד, ללא חיזוק וללא ודאות מתי, אם בכלל, הפרויקט יצא לדרך. בזמן שגרה מדובר בכשל תכנוני וכלכלי. בזמן מלחמה, זה כבר נראה כמו כשל שלטוני.

"הרשויות הסירו את המסכה"

לדברי עו"ד מתן פריידין: "המלחמה עם איראן לא יצרה את הכשל - היא רק הסירה ממנו את המסכה. במשך שנים הרשויות מספרות לציבור שההתחדשות העירונית מתקדמת, אבל בפועל יותר מדי בעלי דירות ודיירים עדיין חיים בבניינים ישנים, בלי ממ"ד, ותלויים בבירוקרטיה איטית שלא מותאמת למציאות ביטחונית".

האמירה הזו נוגעת בלב הבעיה. ההתחדשות העירונית בישראל מוצגת בדרך כלל כתחום של נדל"ן, תכנון ורווח יזמי. אבל במציאות הישראלית של השנים האחרונות, ובוודאי בעיצומה של מלחמה אזורית, היא כבר הרבה יותר מזה: סוגיה של בטיחות אזרחית, של נגישות למיגון, ושל החובה הבסיסית של המדינה להגן על תושביה לא רק באמצעות מערכות יירוט, אלא גם באמצעות בניינים בטוחים יותר.

פריידין מוסיף: "הבעיה היא לא רק תכנונית ולא רק נדל"נית. בשלב מסוים זו כבר שאלה של אחריות שלטונית. אם המדינה יודעת שיש שכונות שלמות בבניינים ישנים, ויודעת שהאיום הטילי הוא עניין קבוע, אי אפשר להמשיך לקבל מצב שבו פרויקט נמשך שנים על גבי שנים בין ועדה מקומית, מחוזית, דרישות תיקון ועתירות".

כל עיכוב - סיכון של ממש

וזו אולי הנקודה המרכזית שהמלחמה הנוכחית מחדדת: הסחבת כבר אינה רק מטרד בירוקרטי. במקרים מסוימים היא הופכת לסיכון של ממש. כל עיכוב בהיתר, כל תיקון חוזר לתוכנית, כל חוסר תיאום בין הוועדה המקומית, המחוזית, רשות הכבאות, גורמי התשתיות והרשות להתחדשות עירונית, משאיר בפועל משפחות בתוך מעטפת מגורים ישנה שלא נבנתה למציאות הביטחונית של ישראל כיום.

במובן הזה, יש משהו מטעה באופן שבו הרשויות מציגות הישגים. תושבים לא גרים בתוך תוכנית מאושרת - אלא בתוך בניין. ואם הבניין לא נהרס, לא נבנה מחדש ולא אוכלס, מבחינתם שום דבר לא השתנה. הם עדיין רצים בזמן אזעקה לאותו חדר מדרגות, לאותו מקלט מתפורר, או לאותו מרחב משותף שלא תמיד עומד בסטנדרטים.

לדברי פריידין, "כשבניין נמצא חמש, שבע או עשר שנים בתוך מה שמכונה 'הליך מתקדם', אבל הדיירים עדיין ישנים בלי ממ"ד, צריך לומר את האמת: מבחינתם שום דבר לא התקדם. מבחינה משפטית אולי יש תוכנית, אבל מבחינה אנושית וביטחונית הם עדיין חשופים".

השיח שהשתנה: מנדל"ן לקיום

המלחמה עם איראן גם יוצרת הקשר ציבורי חדש לדיון הזה. בעבר, התחדשות עירונית נמכרה לציבור בעיקר באמצעות שפה של השבחת נכסים, תוספת קומות, מעליות, חניות ועליית ערך. היום כבר קשה להתעלם מכך שהשאלה הראשונה של בעלי דירות רבים היא לא כמה ערך יעלה הנכס, אלא אם לילדים שלהם יש ממ"ד. השיח עבר מהתועלת הכלכלית אל הצורך הקיומי - וכשהשיח משתנה, גם האחריות של הרשויות אמורה להשתנות.

אם בעבר אפשר היה להציג עיכוב של שנים כהכרח תכנוני מצער, הרי שהיום, על רקע מציאות ביטחונית שבה העורף סופג איום ישיר ומתמשך, הציבור רשאי לשאול שאלות קשות יותר: למה מסלול שאמור להגן על חיים מתנהל כאילו הוא רק מנגנון נדל"ני? למה פרויקט של מיגון בפועל עובר מסכת בירוקרטית שמתאימה לתוכנית נופש ולא לתשתית הגנתית? ולמה מדינה שיודעת להתריע בזמן על איום אווירי לא יודעת לקצר באופן דרמטי את משך ההליכים שמטרתם להפוך בניינים ישנים לבטוחים?

המבחן האמיתי: לא רק ביטחוני אלא אזרחי

בסופו של דבר, המלחמה עם איראן לא רק מציבה שוב למבחן את מערכות הביטחון של ישראל. היא גם בוחנת את היכולת האזרחית-מנהלית של המדינה להגן על הציבור לאורך זמן. אם גם הפעם המסקנה תהיה שיש לחזק, לייעל, לקצר ולבחון מחדש - בלי שינוי ממשי במנגנון, בלי מסלול מהיר לבניינים ישנים באזורים צפופים ובלי טיפול אמיתי בצווארי הבקבוק הבירוקרטיים - ישראל תמשיך למצוא את עצמה עם אותה בעיה בדיוק גם בסבב הבא.

"בסוף", אומר פריידין, "התחדשות עירונית היא לא רק עסקת נדל"ן. בישראל של 2026 היא גם אמצעי מיגון. ומדינה שלא יודעת לקדם אותו בזמן, משאירה אזרחים לחכות תחת איום".

עורך הדין מתן פריידין הוא שותף במשרד נחשון פריידין ושות' ובעל ניסיון וידע רב בייצוג לקוחות בפני כל בתי המשפט בסכסוכים מסחריים ובתביעות ייצוגיות. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורך הדין מתן פריידין – 055-4532826