מכירת דירה ללא רישום בטאבו: כך תעשו את זה נכון ובטוח

מכירת דירה שטרם נרשמה בטאבו היא עסקה נפוצה בישראל, אך כזו שמחייבת הקפדה יתרה על מסמכים, בדיקות ותיאום בין הצדדים. בניגוד לדירה רשומה, שבה ניתן להסתמך על נסח טאבו עדכני, כאן יש צורך להוכיח את הזכויות באמצעים חלופיים ולבנות את העסקה בצורה מדויקת ובטוחה.

דירות אלה רשומות לרוב בחברה משכנת. חברה משכנת היא החברה שמנהלת את רישום הדירות בפרויקט (לרוב באמצעות משרד עורכי הדין שמטפל ברישום הבית המשותף).

* חשוב - במידה והדירה רשומה בחברה משכנת, יש לבקש בתחילת העסקה נוהל העברת זכויות מהחברה המשכנתא.

לפנייה ישירה לעו"ד ליאור לוי – לחץ/י כאן

הוכחת זכויות בדירה

כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו (או שהרישום מעוגן בהערת אזהרה בלבד), יש להציג מסמכים המעידים על הזכויות של המוכרים. סוג המסמך תלוי בגוף שבו רשומות הזכויות:

שהזכויות רשומות אצל חברה משכנת - יש להמציא אישור זכויות עדכני מהחברה.

בנוסף -

במידה והזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל - יש להמציא הסכם חכירה פרטני ואישור זכויות.

אם כבר קיים רישום חלקי - ניתן להפיק נסח טאבו.

* חשוב - את מסמכי רשות מקרקעי ישראל ניתן להנפיק דרך אתר "רמ"י שלי" של רשות מקרקעי ישראל, ואילו נסח טאבו ניתן להפיק דרך אתר gov.il. חשוב להקפיד על מסמכים עדכניים, שכן הם מהווים את הבסיס המשפטי לעסקה.

בדיקת משכנתא קיימת

במקרים רבים רובצת על הדירה משכנתא. לכן יש להמציא תדפיס יתרות לסילוק משכנתא מהבנק, המפרט את סכום החוב שנותר. מסמך זה חיוני לתכנון מבנה העסקה ולחלוקת התשלומים בין הצדדים.

קביעת מועד מסירת הדירה

אחד השלבים המרכזיים בעסקה הוא קביעת מועד המסירה. יש לקחת בחשבון מספר גורמים:

• האם המוכרים כבר מצאו דירה חלופית.
• כמה זמן יידרש להם להתפנות.
• האם יש שוכרים בדירה - מה מועד סיום הסכם השכירות.

כאשר קיימים שוכרים, יש להמציא גם הסכם שכירות ולבחון האם הרוכש נכנס בנעלי המשכיר ואז מדובר ב"שכירות עוברת" או שמועד המסירה יותאם לסיום השכירות.

* חשוב - במקרה שיש שוכרים בדירה חשוב לציין שהמוכר אינו מתגורר בדירה ולכן לא יכול להצהיר בוודאות מלאה על מצבה הפיזי.

קביעת פעימות התשלום

מבנה התשלומים נקבע בהתאם למשך העסקה, היכולת הכלכלית של הקונה (סכום ההון העצמי שלו) והתחייבויות המוכר, ובמיוחד המשכנתא הקיימת.

בעסקאות קצרות יחסית, של כשלושה עד ארבעה חודשים, נהוג לחלק את התמורה לשלוש פעימות עיקריות. בעסקאות ארוכות יותר ניתן להוסיף פעימות.

התשלום הראשון נע בדרך כלל בין 10% ל-20% ממחיר העסקה, ולעיתים אף יותר בהתאם לדרישות הצדדים, אך לא פחות מ-10%, והוא תלוי בעיקר בסכום ההון העצמי של הקונה.

התשלום השני כולל את יתרת ההון העצמי של הקונה (או משכנתא), ובמקרים רבים מופנה ישירות לסילוק המשכנתא של המוכר.

התשלום השלישי הוא יתרת התמורה, המשולמת כנגד מסירת הדירה.

תשלום משכנתא באמצעות מכתב כוונות

כלל חשוב בעסקאות מסוג זה הוא שהתשלום המיועד לסילוק המשכנתא אינו מועבר למוכר, אלא ישירות לבנק למשכנתאות. זאת כנגד מכתב כוונות - מסמך רשמי שבו הבנק מפרט את הסכום הדרוש לסילוק ההלוואה ואת התנאים להסרת השעבוד. למכתב הכוונות יש תוקף, והסכום בו משתנה. על כן יש להזמין אותו מהבנק בסמוך למועד התשלום.

מנגנון זה מבטיח שהקונה לא יישאר חשוף למשכנתא קיימת, ומאפשר את ניקוי הזכויות לצורך העברתן.

* חשוב - אם הדירה לא רשומה בטאבו, תהליך סילוק המשכנתא הוא ארוך יותר, ולעיתים מסורבל יותר ולכן יש לקחת זאת בחשבון שקביעות מועדי התשלומים.

סיכום

מכירת דירה שאינה רשומה בטאבו היא עסקה אפשרית ונפוצה, אך כזו שמחייבת סדר, דיוק ותכנון נכון. הצגת מסמכי זכויות מתאימים, בדיקת המשכנתא, קביעת מועד מסירה ריאלי ובניית לוח תשלומים נכון - כל אלו הם תנאים הכרחיים לביצוע עסקה בטוחה וחלקה. כאשר הדברים מנוהלים נכון, ניתן להשלים את העסקה ללא סיכונים מיותרים ולהבטיח את האינטרסים של שני הצדדים.

עו"ד ונוטריון ליאור לוי עוסק בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בייצוג וליווי זוכי תכנית מחיר למשתכן. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד ליאור לוי - 055-4532881