פטור ממס רכישה באמצעות הסכם ממון: הדרך החוקית לחסוך מאות אלפי שקלים בקניית דירה

רוב הזוגות שמגיעים לחתום על הסכם ממון עושים זאת מתוך חשש ממה שיקרה אם הקשר יסתיים. אבל מה שרבים אינם יודעים הוא שהסכם ממון יכול לשרת מטרה שונה לחלוטין, ומשמעותית לא פחות: חיסכון של מאות אלפי שקלים במס רכישה ובמס שבח בעסקאות נדל"ן. בתחום שבו דיני המשפחה ודיני המקרקעין נפגשים, נפתחת אפשרות חוקית שרוב הזוגות פשוט אינם מודעים לה. הכתבה שלפניכם מסבירה כיצד ניתן להשתמש בהסכם ממון ככלי תכנוני לגיטימי לפני רכישת דירה.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין, לחץ/י כאן

כיצד רשות המיסים מסתכלת על בני זוג

ללא הסכם ממון, בני זוג נשואים וידועים בציבור מוגדרים כיחידה אחת לצורכי מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שרשות המיסים סופרת את כלל הנכסים של שני בני הזוג יחד, גם אם הנכס רשום רק על שם אחד מהם, וגם אם הוא התקבל בירושה אישית. הרישום בפועל אינו רלוונטי לצורך זה. תוצאה: זוג שלאחד מבניו יש דירה שירש, ייחשב בעיני רשות המיסים כבעלים של שתי דירות בעת רכישת דירה משותפת, ויחויב במס רכישה גבוה בהתאם.

הסכם ממון ככלי לניתוק התא המשפחתי

הסכם ממון שנוסח נכון ומאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה, יוצר הפרדה רכושית בין בני הזוג לצורכי מיסוי מקרקעין. כתוצאה מכך רשות המיסים בוחנת כל בן זוג בנפרד, ונכסים שייכים לאחד מהם אינם נספרים עבור השני. הסכם שכזה אינו חייב להתייחס לכל היבטי הרכוש המשותף, אלא יכול להיות ממוקד אך ורק בנכסי נדל"ן.

מה חייב להיות כלול בהסכם כדי שיוכר על ידי רשות המיסים

לא כל הסכם ממון יתקבל על ידי רשות המיסים. ההסכם חייב לעמוד בתנאים מוגדרים, לכלול סעיפי הפרדה ברורים הנוגעים לנכסי מקרקעין, ולעבור אישור בבית המשפט לענייני משפחה כדין. לאחר האישור, ההסכם מוגש לרשות המיסים יחד עם עסקת המקרקעין הרלוונטית. ניסוח לקוי או חסר עלול לגרום לכך שרשות המיסים לא תכיר בהפרדה ותחייב במס כאילו לא נחתם הסכם כלל.

מתי כדאי לפנות ולבצע הסכם ממון לפני עסקת נדל"ן

הזמן הנכון לפנות לייעוץ משפטי בנושא הוא לפני השלמת עסקת הנדל"ן, ולא אחריה. ברגע שהעסקה נסגרת, חבות המס נקבעת, ולא ניתן לשנות אותה רטרואקטיבית באמצעות הסכם ממון. זוגות שיש לאחד מהם נכס קיים, בין אם ירושה, מתנה או דירה מלפני הנישואין, צריכים לבחון את הנושא בטרם כל רכישה חדשה. ניהול נכון של עיתוי ההסכם הוא חלק בלתי נפרד מתכנון המיסוי.

לסיכום

הסכם ממון חדל מזמן להיות מסמך שמייצג אי-אמון בין בני זוג. כיום הוא משמש ככלי תכנוני חוקי ולגיטימי לחלוטין, שמאפשר לזוגות לנהל את חבות המס שלהם בצורה חכמה ולחסוך בעלויות משמעותיות. השילוב בין הכרת דיני המשפחה לבין הבנה מעמיקה של מיסוי מקרקעין הוא זה שמאפשר לנצל את האפשרות הזו עד תומה.

משרד עו"ד מאור גרצנשטיין, העוסק בנדל"ן ומקרקעין באיחור במסירת דירה מקבלן, בפרט. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורך דין מאור גרצנשטיין - 055-4532771