רכישת דירה מקבלן או "יד 2" (מאדם פרטי) - מה עדיף?
בכתבה זו נסקור את היתרונות והחסרונות של כל אחת מאפשרויות הרכישה הללו, לרבות יתרונות המס החבויים במסלול של רכישה ב"במבצעי קבלן"
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיים, והבחירה בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה בשוק היד השנייה כרוכה בשיקולים רבים. כל אפשרות מציעה יתרונות ייחודיים לצד אתגרים שיש להכיר, הן מהפן הכלכלי והן מהפן המשפטי. בימים אלו קבלנים רבים מציעים מבצעי מימון אטרקטיביים שמשנים את משוואת העלויות, ומחייבים בחינה מעמיקה של כל המרכיבים לפני קבלת ההחלטה.
היתרונות המשמעותיים ברכישת דירה מקבלן - מבצעי המימון האטרקטיביים של הקבלנים
בשנים האחרונות, קבלנים מציעים תוכניות מימון מגוונות שמקלות משמעותית על הרוכשים. תוכניות אלו כוללות דחיית תשלומים עד למסירת הדירה, תשלומים מדורגים לאורך תקופת הבנייה, פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, הלוואת קבלן אשר הקבלן נושא בריבית בגינה לתקופה ארוכה, או פטור מתשלום שכר דירה למשך תקופה משמעותית. מבצעים אלו עשויים להפוך את רכישת הדירה החדשה למשתלמת יותר באופן משמעותי לעומת דירת יד שנייה, במיוחד עבור זוגות צעירים או רוכשים ללא הון עצמי מלא.
בעת רכישת דירה מקבלן בתנאים של מבצעי מימון מטעם הקבלן, ניתן גם ליהנות מהפחתה משמעותית במס הרכישה, ובלבד שמסתייעים לשם כך בעורך דין הבקיא בתחום נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
דירה חדשה מקבלן מגיעה עם תקני בנייה עדכניים הכוללים בידוד תרמי ואקוסטי משופר, ממ"ד תקני, וחניה ומחסן ברוב המקרים. הרוכש נהנה מאחריות מלאה של הקבלן על ליקויי בנייה למשך שנים, מה שמעניק ביטחון משמעותי. בנוסף, קיימת גמישות בתכנון הפנימי ובבחירת המפרט הטכני, כולל אפשרות לשינויים בחלוקת החדרים, בחירת אריחים וריצוף, והתאמת המטבח. פרויקטים חדשים כוללים לרוב שטחים משותפים מודרניים כמו לובי מעוצב, חדר כושר, מועדון דיירים ולעיתים אף בריכה, המעניקים ערך מוסף משמעותי.
החסרונות והסיכונים ברכישה מקבלן
עיכובים בלוחות זמנים של פרויקטים הם תופעה שכיחה, והם עלולים לגרום לבעיות תכנוניות משמעותיות לרוכשים. לעיתים התשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה, מה שעלול להוסיף עלויות בלתי צפויות למחיר הסופי. קיימת חשיפה לסיכונים כלכליים של הקבלן, כולל פשיטת רגל אפשרית שעלולה לסכן את השלמת הפרויקט. כמו כן במקרה של דחייה משמעותית בתשלומי התמורה בגין הדירה קיים לעיתים סיכון שכשיגיע מועד התשלום ישתנה מצבו הכלכלי של הרוכש ולא תאושר עבורו הלוואת משכנתא (אשר כיום מאושרת עבורו) וכתוצאה מכך הרוכש לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, יאלץ לבטל את העסקה ויספוג הפסדים כספיים. כמו כן, המגורים בסביבת בנייה פעילה כרוכים ברעש, אבק ואי נוחות למשך תקופה ארוכה. בנוסף, קשה להתרשם מהדירה בפועל כשהיא בשלבי בנייה, והרוכשים מסתמכים בעיקר על הדמיות ממוחשבות ודירות לדוגמא.
היתרונות הברורים בדירת יד שנייה
דירה בשוק החופשי מציעה זמינות מיידית ואפשרות למגורים מהירה, ללא המתנה לסיום בנייה. הרוכש יכול לבחון את הנכס בפועל, לזהות פגמים בקלות, לשוחח עם השכנים ולקבל מידע אמין על איכות הבנייה והחיים בבניין. המיקום לרוב באזורים ותיקים ומבוססים עם נגישות מצוינת לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך ושירותים. תהליך הרכישה פשוט ומהיר יותר, ורישום הזכויות בטאבו מתבצע בזמן קצר. המחיר הסופי ידוע מראש ללא הפתעות, והרוכש יכול לתכנן את תקציבו בדיוק.
החסרונות המשמעותיים בדירת יד שנייה
דירות ישנות דורשות לרוב שיפוצים ושדרוגים המוסיפים עלויות משמעותיות, ויש לקחת זאת בחשבון במחיר הכולל. אין אחריות קבלן על הבנייה, וכל תקלה או ליקוי, ככל שיתרחשו לאחר קבלת הדירה, הם באחריות הרוכש. בניינים ישנים עלולים שלא לעמוד בתקנים מודרניים של עמידות רעידות אדמה או בידוד תרמי. אין גמישות בתכנון, והשינויים האפשריים מוגבלים למבנה הקיים. המבנים והתשתיות ישנים יותר, ולעיתים חסרים שטחים משותפים, חניה מוסדרת או ממ"ד.
סיכום: בחירה מושכלת בהתאם לצרכים
ההחלטה בין רכישת דירה מקבלן לדירת יד שנייה תלויה בשיקולים אישיים רבים, כולל תקציב, לוח זמנים, רמת הסיכון שהרוכש מוכן לקחת, והעדפות אישיות. מבצעי המימון של הקבלנים עשויים להטות את הכף לטובת דירה חדשה עבור רוכשים מסוימים, בעוד שאחרים יעדיפו את הוודאות והזמינות המיידית של דירת יד שנייה. מומלץ לבחון בקפידה את כל ההיבטים, להתייעץ עם יועצים משפטיים ופיננסיים, ולבצע את הבחירה המתאימה ביותר למצב האישי והמשפחתי.
משרד עורך דין גיא נבון מציע שירותים משפטיים מקצועיים כבר למעלה מ-20 שנה - בתחומים: נדל"ן ומשפחה וביניהם ייצוג בעסקאות מכר, מיסוי מקרקעין, תיקי גירושין, הסכמי ממון, צוואות, עיזבון, ירושה וייפוי כוח מתמשך. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד גיא נבון – 053-6262119