פגמים נסתרים במכר דירה – מה חשוב לדעת לפני ואחרי החתימה

רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות והמורכבות ביותר בחיי אדם. מעבר למחיר ולמיקום, קיימת סוגיה מרכזית שלעתים מתגלה רק לאחר קבלת המפתח – פגמים נסתרים בדירה.

מדובר בליקויים שלא היו גלויים לעין בזמן הרכישה, ואשר עלולים להוביל למחלוקות ואף להליכים משפטיים בין הקונה למוכר.

מהו פגם נסתר?

פגם נסתר הוא ליקוי מהותי בדירה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה רגילה וסבירה, ושלא נמסר עליו מידע מראש. דוגמאות נפוצות הן רטיבויות חוזרות, בעיות בצנרת או בחשמל, ליקויי בנייה, חריגות בנייה שלא הוסדרו, מפגעי רעש קבועים מהסביבה, או בעיות משפטיות הקשורות לנכס.

לא כל תקלה קטנה תיחשב לפגם נסתר. המבחן הוא האם מדובר בליקוי שיש לו השפעה ממשית על ערך הדירה או על איכות החיים בה.

לפנייה ישירה לעו"ד יואב סתיו – לחץ/י כאן

חובת הגילוי של המוכר

הדין מטיל על מוכר דירה חובת גילוי בנוגע לפגמים מהותיים שהוא יודע עליהם.

מוכר אינו רשאי “להעלים עין” מליקוי משמעותי ולקוות שהקונה לא יגלה אותו. אי־גילוי עלול להיחשב כהטעיה ולהוביל לחיוב בפיצוי ואף לביטול העסקה במקרים חריגים.

יחד עם זאת, מוכר אינו חייב לפרט כל פגם שולי או זניח, אלא רק מידע מהותי שעשוי להשפיע על החלטת הקונה.

ומה באשר לאחריות הקונה?

גם לקונה יש אחריות. עליו לבצע בדיקות סבירות לפני החתימה: לבחון את הדירה בעין, לבדוק מסמכים תכנוניים ומשפטיים, ולעיתים להיעזר באנשי מקצוע. קונה שוויתר על בדיקות בסיסיות עלול להתקשות לטעון בהמשך לפגם נסתר.

סעיפים חוזיים שלפיהם הדירה נמכרת “כמות שהיא” אינם חוסמים אוטומטית טענות לפגמים נסתרים, אך הם כן מחזקים את הצורך בבדיקות מקדימות.

מחלוקות נפוצות בין מוכר לקונה

במחלוקות מסוג זה מתעוררות בדרך כלל שאלות כגון:

האם המוכר ידע על הפגם?

האם ניתן היה לגלות אותו בבדיקה סבירה?

האם הפגם מהותי או שולי?

האם הקונה הוזהר או חתם על ויתור מסוים?

בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו, תוך איזון בין חובת הגילוי של המוכר לבין אחריות הקונה.

עמדת בתי המשפט

בתי המשפט קבעו בבירור כי על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי של פגמים נסתרים מהותיים, גם כאשר הקונה הצהיר שבדק את הדירה, וחובה זו נגזרת מעקרון תום הלב ומהוראות חוק המכר.,

עקרונות מרכזיים שנקבעו בפסיקה:

פגם נסתר הוא כזה שקונה סביר לא יכול לגלות בבדיקה סבירה

חובת הגילוי חלה גם בדירות יד שניה ובמכירה AS IS

נדרשצת הוכחה של ידיעת המוכר או שהיה עליו לדעת

הסעדים כוללים פיצויים, הפחתת מחיר או אפילו ביטול עסקה במקרים חריגים

טיפים מעשיים למוכרים ולקונים

למוכרים

גלו מראש פגמים מהותיים שאתם יודעים עליהם - גילוי מוקדם עדיף על סכסוך מאוחר.

תעדו תיקונים שבצעתם בדירה.

הימנעו מהצהרות גורפות שאינן מדויקות.

לקונים

בדקו את הדירה יותר מפעם אחת, בשעות שונות ובמזג אוויר שונה.

הציגו למוכר שאלות מפורשות על בעיות עבר (רטיבות, תקלות, סכסוכי שכנים).

אל תוותרו על בדיקות מקצועיות בדירות ישנות או בעסקאות מורכבות.

ודאו שכל מצג מהותי מופיע בכתב.

לסיכום

פגמים נסתרים עלולים להפוך עסקת מקרקעין לחוויה מתסכלת ויקרה.

שקיפות, בדיקות מוקדמות וניסוח חוזי מדויק יכולים לצמצם משמעותית את הסיכון.

ידע וזהירות משני הצדדים הם המפתח לעסקה בטוחה ונטולת הפתעות.

עו"ד יואב סתיו עוסק בתחום הליטיגציה, משפט מסחרי לרבות מקרקעין ודיני חוזים. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד יואב סתיו - 053-6262118