נציגות דיירים בבית משותף: תחומי אחריותם והמחויבות המשפטית שלהם לדיירים

נציגות הדיירים בבית משותף היא הגוף הנבחר על ידי בעלי הדירות לצורך ניהול ענייני הבניין השוטפים וייצוג הדיירים מול גורמים חיצוניים. תחומי אחריותה כוללים תחזוקה וניקיון של הרכוש המשותף, טיפול בתקלות וליקויים, גביית תשלומי ועד בית, התקשרות עם ספקים ובעלי מקצוע, וכן אכיפת הוראות התקנון והחלטות אסיפת הדיירים. בנוסף, הנציגות מוסמכת לפעול בשם הדיירים מול רשויות, קבלנים וחברות ביטוח, וחובתה לעשות זאת בנאמנות, בסבירות ובשקיפות, תוך שמירה על האינטרסים המשותפים של כלל בעלי הדירות.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות', לחץ/י כאן

מה זה רכוש משותף בבניין מגורים משותף

רכוש משותף בבניין מגורים משותף הוא כל חלק בבניין או במגרש שאינו שייך לדירה מסוימת, אלא נמצא בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין.

לפי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל בדרך כלל:

• קירות חיצוניים
• הגג
• חדרי מדרגות ומעברים
• מעליות
• מקלט
• לובי / כניסה לבניין
• צנרת, ביוב, חשמל ותשתיות משותפות
• חצר, גינה, שבילי גישה
• חניות משותפות (אלא אם הוצמדו לדירה בטאבו)

ליקויים ונזקים ברכוש המשותף בבניין מגורים

ליקויים ונזקים ברכוש המשותף בבניין מגורים עלולים לגרום לפגיעות ישירות בדירות פרטיות, כגון נזקי רטיבות שמקורם בגג, בצנרת משותפת או בקירות חיצוניים. במקרים אלו, אף שהנזק מתגלה בתוך הדירה, האחריות לתיקון הליקוי חלה לרוב על כלל בעלי הדירות באמצעות נציגות הבית המשותף, שכן מקור הבעיה הוא ברכוש המשותף. הזנחת טיפול בליקויים כאלה עלולה להחמיר את הנזק, להוביל לפגיעה בערך הדירה ואף להצמיח מחלוקות משפטיות בין דיירים, ולכן חשוב לאתר את מקור התקלה במהירות ולטפל בה באופן מקצועי ומתועד.

אחריות נציגות הדיירים לגבי ליקויי בנייה הקיימים בשטח משותף

נציגות הדיירים נושאת באחריות לניהול, תחזוקה וטיפול בליקויי בנייה המתגלים בשטח המשותף של הבניין, לרבות גג, קירות חיצוניים, תשתיות ומעברים משותפים. כאשר מתגלים ליקויים מסוג זה, על הנציגות לפעול בשם כלל הדיירים לאיתור מקור הבעיה, להזמנת אנשי מקצוע מתאימים, ולנקיטת צעדים לתיקון הליקויים תוך זמן סביר.

בנוסף, הנציגות נושאת באחריות לפעול למיצוי זכויות הדיירים ולפעול למענם. אי טיפול בליקויי בנייה בשטח המשותף עלול לגרום לנזקים מתמשכים, לפגיעה בדירות פרטיות שתביא עמה עוגמת נפש וירידה בערך הדירה או המבנה כולו. אם נציגות דיירים אינה מטפלת בבעיה למרות שהיא יודעת על קיומה, זוהי רשלנות העשויה להגיע לתביעה כנגד הנציגות. לכן חובתה של הנציגות לפעול בשקיפות, בתיעוד ובהתאם להוראות הדין והתקנון של הבית המשותף.

האחריות המשפטית של נציגות הדיירים

אם יש נזק או ליקוי ברכוש המשותף - זו אחריותה של הנציגות לטפל בנזקים והאחריות הזו היא אחריות הקבועה בחוק: לנציגות הדיירים אחריות לפעול למיצוי זכויות הדיירים ולפעול למענם. גם אם הליקוי התחיל בדירה פרטית - ברגע שזלג לרכוש המשותף זו כבר אחריותה. ברגע שהגיעה אל הוועד פנייה לגבי ליקוי בנייה והתבררה כאמיתית - על אחריותם לפנות אל היזם ולפעול במסגרת הזמנים, על מנת להיות זכאים לתיקון. במידה ואין תשובה מהיזם -יש להמשיך ולהגיש נגדו תביעה.

במקרים מסויימים, תישא הנציגות באחריות אישית. אם פעלה בחוסר תום לב, רשלנות מכוונת או ניגוד אינטרסים היא פעלה בצורה לא חוקית. כלומר אם הנציגות לא טיפלה בפנייה מול היזם מפני שלא רצו שהדיירים יטריחו את היזם, לא רצו לפנות אליו בעצמם או שכנעו את הדיירים שלא כדאי - זו נחשבת התנהלות המגינה על היזם וחוטאת לתפקידם - והם עשויים להיות חשופים לתביעה. לכן חשוב לזכור כי נציגות הדיירים אינו גוף סמלי בלבד - אלא גוף הנושא באחריות בפועל. מחדל או רשלנות עלולים להוביל גם לפגיעה משמעותית בזכויות הדיירים אך כמובן גם לתביעה נגד הנציגות.

הכותבת היא עו"ד רוני אלפסי ממשרד י.ר. אלפסי ושות', משרד מוביל בתחום ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174