ניתוח מגמות בשוק הנדל”ן בפורטוגל: עשור של זינוק – והכוחות שממשיכים לדחוף אותו קדימה

בעשור האחרון עברה פורטוגל טרנספורמציה עמוקה: ממדינה פריפריאלית באירופה, עם מרכזי ערים מוזנחים והגירה שלילית – לשוק נדל”ן חם שמושך הון בינלאומי בהיקפים חסרי תקדים. העליות האחרונות הפתיעו גם משקיעים ותיקים, אך מבט רחב על הנתונים מראה שמדובר בתהליך עומק ארוך טווח, ולא בגל ספקולטיבי חולף.

מוקד העניין כיום במטרופולין פורטו, עיר הבירה ליסבון וחבל אלגרב שבדרום.

מאפס לשמיים: איך התחיל העשור ששינה הכול

פורטוגל היא מדינה קטנה – כ־10.7 מיליון תושבים – ואינה נחשבת כלכלה חזקה במונחים אירופיים קלאסיים. דווקא נקודת הפתיחה הזו יצרה את הקרקע לשינוי.

בשנת 2014, לאור משבר החוב האירופי, הצעירים המוכשרים היגרו, מרכזי הערים בליסבון ובפורטו סבלו מהזנחה, בניינים מתפוררים ותשתיות מיושנות. הממשלה הפורטוגלית הבינה במהרה: בלי הזרמת הון חיצוני והתחדשות עירונית – הערים ימשיכו לדעוך.

כך נולדו תוכניות ההתחדשות העירונית (ARU), שכללו:

• פטור או הפחתה ממס רכישה
• מע”מ מופחת מ־23% ל־6% בפרויקטי שיפוץ
• הנחות משמעותיות באגרות ורישיונות
• קיצור הליכי תכנון והיתרים

במקביל הושקה תוכנית ויזת הזהב עדכנית, שהזרימה לפורטוגל מעל 9 מיליארד אירו של השקעות ישירות – רובן בנדל”ן עירוני.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין דוד ידיד – לחץ/י כאן

תיירות, הגירה ומה שביניהן

במקביל לשינויים הרגולטוריים, התרחש שינוי גיאו־פוליטי רחב. חוסר היציבות בצפון אפריקה ובמזרח התיכון דחק תיירים ויזמים לחפש אלטרנטיבות בטוחות באירופה. פורטוגל, שבעבר לא נתפסה כיעד מרכזי, החלה למשוך מיליוני מבקרים בזכות שילוב של ביטחון אישי, אקלים נוח, חופים, קולינריה ואנשים חמים.

המספרים מדברים בעד עצמם:

• כ־5 מיליון תיירים ב־2015
• כ־29 מיליון תיירים ב־2024
• תחזית של כ־33 מיליון תיירים ב־2025

ההכנסות מתיירות הגיעו לכ־27 מיליארד אירו ב־2024, וצפויות להוות מעל 20% מהתמ”ג בשנים הקרובות. חלק מהתיירים לא הסתפקו בביקור – והפכו לתושבים.

שוק הנדל”ן: התאוששות שהפכה לזינוק

מה שהתחיל כהתאוששות מתונה הפך לזינוק חד. בין השנים 2015 ל־2025 מחירי הדירות בפורטוגל עלו בכ־90%–100% בממוצע, ובערים המרכזיות, ליסבון ובפורטו אף ב־120%–140%.

רק בשנת 2024:

• עלייה ממוצעת של כ־10.1% במחירי הדירות
• מדד מחירי הדיור הכללי קפץ בכ־17% – מהגבוהים באירופה

גם הבנייה התגברה, אך עדיין לא מדביקה את הביקוש: כ־28,400 יחידות דיור אושרו ב־2024 – שיא של 16 שנה – אך בהשוואה לעשור שלפני משבר 2008, מדובר בפחות מרבע מהיקף הבנייה ההיסטורי.

פורטו: היצע קשיח בעיר עם מגבלות תכנון

בפורטו פועל גורם נוסף שמחזק את הלחץ על המחירים: מגבלות היצע מבניות. בעיר כמעט ואין בנייה לגובה, בשל תוכניות שימור אדריכלי והגנה על המרקם ההיסטורי.

התוצאה ברורה:

• היצע הדירות למגורים כמעט ואינו גדל
• אין הצפה של דירות חדשות
• הביקושים ממשיכים לעלות

כיום מחירי הדירות בפורטו נעים בטווח של כ־4,000 עד 7,000 אירו למ”ר. עסקאות רבות עדיין נסגרות סביב 4,000–5,000 אירו למ”ר, בעוד אזורים מרכזיים ביותר ופרויקטים חדשים חוצים גם את רף 6,500–7,000 אירו למ”ר.

למרות העליות, ככלל, פורטו עדיין זולה בכ־30% מליסבון – פער שממשיך להזרים אליה ביקושים.

כשהמרכז מתייקר – ההון זז החוצה, לפריפריה של המטרופולין

ככל שמחירי הדיור בעיר פורטו עצמה עולים, משקיעים מחפשים את הגל הבא. ההטרנד הנוכחי הוא בערים הסובבות את פורטו, חלק מהמטרופולין שלה, עם חיבורי תחבורה מצוינים ומחירים נגישים יותר. חשוב לציין שממשלת פורטוגל משקיעה כעת משאבים גדולים בסידור תשתיות תחבורתיות בערים המרכזיות, כחלק מהיערכותה למשחקי המונדיאל שיערכו במדינה.

העירם הבולטות בסביבת פורטו, בהן כבר עתה ניתן לראות עליית עניין וגם עליית מחירים הן:

וילה נובה דה גאיה, מטוזיניוס וגונדומאר. באזורים אלו נרשמו השנה עליות מחירים חדות, לעיתים מהירות יותר מאשר בעיר פורטו עצמה.

ביקוש כפול: מקומי ובינלאומי

אחד היתרונות המשמעותיים של האזורים סביב פורטו הוא סוג הביקוש. זהו אינו שוק הנשען רק על משקיעים זרים או תיירות, אלא גם על דרישת משפחות פורטוגליות מקומיות.

מבחינה תרבותית, בדומה לישראלים, גם הפורטוגזים מאמינים בבעלות על דירה. מי שיכול – קונה. רכישת דירה נתפסת כהישג חיים וכעוגן משפחתי. עבור משקיעים, המשמעות של הדרישה לקניית דירה של מקומיים היא שוק יציאה רחב ויציב יותר.

תשתיות, היי־טק ומה שבדרך

לצד התיירות, פורטוגל נהנית מגל הגירה חיובית: כ־1.5–1.6 מיליון מהגרים – מעל 15% מהאוכלוסייה. תעשיית ההיי־טק והשירותים צומחת, והברקזיט הביא חברות בריטיות לפתוח משרדים בליסבון ובפורטו.

בין 2020 ל־2024 נוספו כ־460 אלף מ”ר של שטחי משרדים – המייצגים עשרות אלפי עובדים שזקוקים לפתרונות מגורים.

עליית המחירים במטרופולין פורטו ובמטרופולין ליסבון, צפויה גם לאור שלוש ההנחות העתידיות הבאות :

• רכבת מהירה שתקצר את הנסיעה בין פורטו לליסבון לשעה
• הרחבת רשת המטרו המקומית
• אירוח מונדיאל 2030, שצפוי להזרים השקעות עתק בתשתיות

מימון וביטחון: יתרון תחרותי

הבנקים בפורטוגל ממשיכים להעניק גם לזרים משכנתאות של 70%–80%, בריביות אטרקטיביות יחסית. במקביל, פורטוגל מדורגת בעקביות בין המדינות הבטוחות בעולם – מדובר בשני יתרונות משמעותיים בעידן של חוסר יציבות בערי אירופה הגדולות ובעולם.

השורה התחתונה

נדל"ן בפורטוגל אינו במצב של שוק זול, אך היא שוק עם היגיון כלכלי ברור: היצע מוגבל, ביקושים גוברים, תשתיות מתקדמות ומדיניות שמעדיפה יציבות.

מה שנראה היום יקר – עשוי בעוד עשור להיתפס כנקודת כניסה מוקדמת.

דוד ידיד משרד עורכי דין ונוטריון עוסק בליווי לקוחות ברכישת נכסים בפורטוגל, יוון וקפריסין.

3337\1\366

משרד דוד ידיד עורכי דין ונוטריון עוסק באזרחויות אירופאיות. בדיסקליימר שלו. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד דוד ידיד – 053-6130167