מבדיקות טרום חוזה ועד רישום הזכויות - המדריך המלא לעסקת נדל"ן בטוחה ומדויקת

עבור רבים, חתימה על עסקת נדל"ן היא מהעסקאות המשמעותיות ביותר בחיים. עסקה שנראית פשוטה עלולה להפוך למלכודת כלכלית ומשפטית, הן בצד המוכר והן בצד הרוכש. בדיקות מקדמיות, ניתוח מקיף של העסקה ועריכת חוזה המכר הם קריטיים להצלחת העסקה וצמצום החשיפה לסיכונים.

בחירת עו"ד המתמקצע בעסקאות נדל"ן כבר בשלביו המוקדמים של התהליך יבטיח תהליך מדויק ומקצועי ויקדם את הצלחת העסקה.

לפניכם המדריך המלא לעסקת נדל"ן בטוחה ומדויקת ב-5 שלבים מפורטים.

לפנייה ישירה אל ברק שמעוני משרד עורכי דין, לחץ/י כאן

שלב ראשון: בדיקות טרום-חוזה - בדיקה מוקדמת של מסמכי העסקה תמנע הפתעות בתהליך

טרם עריכת חוזה המכר ובמקרים מסוימים אף בטרם סוכמו התנאים המסחריים של העסקה בין הצדדים יש לבצע בדיקות של הנכס ממספר היבטים.

בדיקה של הזכויות בנכס באמצעות קבלת נסח רישום המקרקעין ("נסח טאבו"). ובמידה והזכויות אינן רשומות בטאבו יש לוודא קבלת אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל או החברה המשכנת (בדרך כלל החברה הקבלנית שבנתה את הבניין או הפרויקט).

יש לבחון האם רשומות הערות אזהרה לטובת צד שלישי אחר, הערות בדבר חובות והליכים משפטיים של הבעלים של הנכס, משכנתאות, צווי הריסה וכיוצא באלו.

בשלב הטרום חוזי מומלץ לעיין בתכנית היתר הבנייה של הנכס ולהשוות את המצב התכנוני בתכנית לבין המצב בפועל. יש לזכור כי עוה"ד לא ביקר בנכס ואין לו אפשרות לראות אי התאמות. לא פעם התגלה פער בין מה שנראה בביקור בנכס לבין מה שמופיע בתכנית ההיתר, בין אם זה קיר, חלון ולעיתים חדר שלם, שמופיע בפועל בנכס אבל אין לו זכר בתכנית ההיתר שניתן לבנייה.

לדברי עו"ד ברק שמעוני "זה השלב שבו אני כעו"ד מקרקעין רואה את התמונה האמיתית- בין אם זה בא לידי ביטוי בזכויות שלא רשומות באופן תקין, משכנתא ישנה שמעולם לא נמחקה או הערות מגבילות בגין חובות או זכויות של צדדים שלישיים".

שלב שני: סגירת התנאים המסחריים - לא רק המחיר אלא גם תנאי התשלום ומועד הפינוי.

פעמים רבות אנו פוגשים צדדים למשא ומתן שאמנם הגיעו להסכמה על מחיר העסקה, אבל לא נתנו דעתם לשני רכיבים מהותיים ביותר בעסקה- תנאי התשלום ומועד הפינוי. כלל רכיבי העסקה שלובים ומשפיעים זה על זה.

לוח התשלומים בעסקה הינו קריטי ומחשבה ותכנון מוקדם ימנעו תקלות והפרות עתידיות של חוזה המכר. מה הסכום שישולם במעמד חתימת החוזה? מה גובה ההון העצמי? האם הוא נזיל וזמין לעסקה? מה גובה המשכנתא? מה יתרת המשכנתא של המוכר?

מועד המסירה אף הוא משמעותי ויש להקדיש מחשבה ותשומת לב לתכנון של כל לוחות הזמנים ובאופן התואם את מפגש הרצונות בין הצדדים לעסקה. חשוב לקחת בחשבון שחקנים בתהליך שאינם כפופים ללוחות הזמנים בחוזה בין הצדדים, לדוגמא בנקים למשכנתאות.

בעסקאות בהן קיימת משכנתא (למוכר, לקונה או לשניהם) לתכנון לוח התשלומים ומועד המסירה משמעות רבה. תהליך המשכנתא כולל מספר שלבים מקבלת אישור עקרוני, ביקור שמאי, העברת מסמכי המשכנתא לחתימת הצד השני בעסקה, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות, ביצוע תשלום המשכנתא ולאחר מכן בהשלמת העסקה רישום המשכנתא לטובת הבנק לאחר רישום הזכויות על שם הקונה.

לאור זאת יש לקחת בחשבון טווחי זמן מתאימים המאפשרים ביצוע כל הפרוצדורות הדרושות על מנת שהתשלום בגין העסקה יבוצע במועדו וללא הפרה של התחייבויות הצדדים האחד כלפי השני.

שלב שלישי: עריכת חוזה המכר - הבסיס המשפטי לעסקה.

חוזה המכר משכלל למסמך מפורט הן את המבנה המסחרי של העסקה כפי שהוסכם על ידי הצדדים והן את המבנה המשפטי של העסקה.

חוזה המכר יכלול תיאור מדויק של הנכס והזכויות הנמכרות, הצהרות והתחייבויות כל אחד מהצדדים כלפי משנהו ביחס לעסקה לנכס ולמצבו, מועדים לביצוע תשלומים ופרוצדורות רישומיות שונות (הערת אזהרה/ משכנתא וכו'), יקבע את אופן מסירת הנכס במועד המסירה, חובת תשלומי המיסים בעסקה (מס רכישה/מס שבח/ היטל השבחה/ היטלי פיתוח עירוניים), המצאת המסמכים הדרושים לרישום העסקה בטאבו, מנגנון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת החוזה וכיוצא באלו חובות וזכויות של הצדדים משך כל העסקה מחתימתה ועד למסירת החזקה.

ככלל, בין המסמכים הדרושים לרישום העסקה בטאבו נמצא אישור הרשות המקומית לרישום בטאבו הכולל אישור על פטור או תשלום היטלי השבחה וכן אישור מס שבח המופנה לטאבו לצורך רישום העסקה אשר חובת המצאתם בדרך כלל על המוכר.

שלב רביעי: דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין.

לצדדים לעסקה חובה לדווח בהצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין על העסקה בתוך 30 יום ממועד חתימה. ההצהרה למיסוי מקרקעין אינה רק פורמלית אלא קובעת את חבות המס של כל אחד מהצדדים.

סוגיית המס בעסקאות נדל"ן מורכבת ממס שבח החל בדרך כלל על המוכר, מס רכישה החל בדרך על הקונה וכן היטל השבחה והיטלים עירוניים אשר נטל תשלומם נקבע בחוזה המכר.

אי דיווח על העסקה במועד או תשלום המס באופן שיאפשר לקבל אישור מיסוי מקרקעין לרישום בטאבו עלול להביא לקנסות, צבירת ריבית והצמדה על החיוב במס, ובהיעדר האישורים הדרושים אף יעכב את השלמת רישום העסקה בטאבו.

שלב חמישי ואחרון: רישום הזכויות.

במועד המסירה של הנכס, מבוצע תשלום יתרת התמורה בהתאם לחוזה המכר ובמקביל נמסרת החזקה בנכס ומועברים המסמכים הדרושים לרישום העסקה בטאבו (וככל שטרם התקבלו האישורים הדרושים לרישום, חלק מיתרת התמורה תועבר לנאמנות אצל עורך הדין של המוכר עד לקבלת האישורים החסרים).

במקביל למסירת החזקה בנכס, מבצעים הצדדים החלפת משלמים ברשויות השונות - חברת חשמל, ספק הגז, ארנונה, תאגיד המים העירוני על מנת לוודא שאכן הרוכש נרשם כבעלים של הנכס ונושא בכל התשלומים הקשורים לאחזקתו השוטפת ברשויות השונות.

רישום הזכויות בטאבו מתבצע במערכת רישום המקוונת. חשוב לוודא כי אכן העסקה הושלמה ברישום בטאבו והזכויות נרשמו בהתאם לחוזה המכר.

לדברי עו"ד ברק שמעוני "אני מחויב לתת ללקוח ודאות וראש שקט. העסקה מורכבת מאינספור פרטים קטנים ומורכבויות שלא תמיד ברורות ללקוח ולא תמיד ניתן לצפות אותם - טיפול מקצועי נכון הופך את העסקה לחוויה בטוחה, ברורה ומדויקת ללקוח".

ברק שמעוני משרד עורכי דין מספק ייעוץ וייצוג משפטי בתחומי המשפט האזרחי-מסחרי, עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין, ומציע מעטפת שירותים משפטיים התומכים בפעילות עסקית-מסחרית. הכתבה באדיבות האתר din.co.il

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לברק שמעוני משרד עורכי דין - 053-6261230