תושב חוץ קונה דירה בישראל?

ג'ייקוב אזרח ישראלי שעבר לעבוד בניו יורק לפני כשמונה שנים, ביקש לרכוש דירה בתל אביב כדי לשמור, בין היתר, על הזיקה ו-הקשר למשפחה ולישראל ולהשקיע בנדל"ן ישראלי. הוא סבר שהתהליך יהיה פשוט , בסה"כ, לחתום על הסכם ולהעביר כסף אך כשהגיע לפגישה עם עורך הדין, נוכח לגלות שעליו להוכיח את מעמדו כתושב חוץ, לשלם מס רכישה גבוה משמעותית ממה שחשב ולהתמודד עם מורכבויות של קבלת משכנתא וחתימות ממקום מושבו בניו יורק. כך שבמקום עסקה פשוטה, מצא עצמו מול סבך בירוקרטי שכמעט הביא לביטול העסקה. רכישה או מכירה של נכסי נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ או אזרחים ישראלים המתגוררים בחו"ל היא הליך מורכב הדורש תכנון מקדים, תיאום עם מס' גורמים רבים והבנה מעמיקה של כלל ההיבטים המשפטיים והמיסויים. המדריך מציג את ששת הנושאים החיוניים שכל תושב חוץ חייב להכיר לפני שהוא נכנס לעסקת מקרקעין בישראל.

לפנייה ישירה לעו"ד אודי בנימין- לחץ/י כאן

-1 מיהו תושב חוץ ומדוע זה משנה?

ההגדרה של תושב חוץ היא קריטית להצלחת העסקה בקשר לתשלום גובה המיסים שתשלמו. בד"כ תושב חוץ הוא אדם שאינו עומד בקריטריונים של תושב ישראל על פי פקודות המיסים בישראל וכדי להוכיח מעמד של תושב חוץ, עליכם להציג מסמכים אותנטיים כגון דרכון זר ו/או רישיון נהיגה מחוץ לישראל ו/או ויזה ישראלית המעידה על כניסה לישראל במועדים מסוימים. אזרחים ישראלים שגרים בחו"ל נחשבים תושבי חוץ רק אם הם לא שהו בישראל 183 ימים או יותר בשנת המס הקודמת או לחילופין לא שהו 30 ימים או יותר בשנת המס הנוכחית בצירוף 425 ימים בשלוש השנים האחרונות. ההבחנה הזו משפיעה ישירות על גובה מס הרכישה (וגם על מס השבח בעתיד) , על הזכאות להטבות מס ועל החובות הביורוקרטיים שלכם.

-2 הבדלים במיסוי – תושבי חוץ משלמים יותר

אחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין תושבי ישראל לתושבי חוץ הוא גובה מס הרכישה. תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה משמעותית בהשוואה לתושבי ישראל. גובה המס משתנה ומתעדכן מעת לעת על ידי רשות המיסים והוא מתבסס כנגזרת ממחיר הנכס וגובה התמורה ולעיתם במדינת התושבות של הרוכש ובמדיניות המיסוי באותה מדינה בה מתגורר. עם זאת, אזרחים ישראלים הנמצאים בחו"ל ועומדים בקריטריונים שצוינו בסעיף הקודם יכולים לשלם את אותו מס רכישה כמו תושבי ישראל, בכפוף להוכחת העמידה בתנאים אלו. בנוסף למס רכישה, יש להתחשב גם במס שבח במקרה של מכירה עתידית, וכן בחבויות מס נוספות התלויות במעמד התושבות. תכנון מס מקדים הוא חיוני כדי למנוע הפתעות כספיות כבדות משקל.

3 -האם חובה להגיע לישראל לצורך ביצוע העסקה?

התשובה היא לא. תושבי חוץ ואזרחים ישראלים בחו"ל אינם חייבים להגיע פיזית לישראל כדי לבצע את עסקת הנדל"ן. ניתן לבצע את כל ההליכים מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני שנערך בקפידה על ידי עורך דין הישראלי. התהליך כולל הכנה מוקדמת של מסמכי ייפוי כוח מפורט על ידי עורך הדין בישראל, שליחת המסמך לתושב החוץ, חתימה עליו בפני נציג קונסולרי ישראלי או נוטריון מקומי מוסמך עם חותמת אפוסטיל רשמית ושליחת המסמך המקורי חזרה לישראל. מיופה הכוח, שהוא לרוב בן משפחה או עורך הדין עצמו, יוכל לחתום בשם תושב החוץ על המסמכים הנדרשים, להגיש בקשות ודיווחים לרשויות ולבצע את כל הפעולות הדרושות להשלמת העסקה. עם זאת, חשוב לדעת שבמקרים מורכבים מסוימים עשויה להידרש הגעה פיזית, למשל לצורך חתימה על טפסים בנקאים או של רשות המיסים.

-4 אתגרים בקבלת משכנתא למימון הנכס

תושבי חוץ המעוניינים לממן את רכישת הנכס באמצעות משכנתא עשויים להיתקל בקשיים. הבנקים בישראל נוטים להיות זהירים יותר בהענקת משכנתאות לתושבי חוץ, ובמקרים רבים הם דורשים לעמוד בתנאים מחמירים יותר: למשל, אחוז מקדמה גבוה יותר, ריבית גבוהה יותר, ערבויות נוספות או בטחונות כספיים לקבלת המימון. חלק מהבנקים עשויים לסרב מלכתחילה להעניק משכנתא לתושבי חוץ או מגבילים את סכום ההלוואה לאחוזים נמוכים מערכו של הנכס. לכן, חיוני לתכנן מראש את מימון העסקה, לבדוק עם מספר בנקים את האפשרויות הקיימות, ולהיערך להעמדת מקדמה גבוהה מהרגיל. במקרים מסוימים, ייתכן שתידרש הצגת הכנסות מוכחות מחוץ לישראל, דוחות מס זרים ומסמכים נוספים המעידים על יכולת פירעון ההלוואה.

-5 תיאום עם גורמים מרובים – הרשויות והבירוקרטיה

רכישה או מכירה של נכס בישראל על ידי תושב חוץ מצריכה תיאום עם מספר לא מבוטל של גורמים לרבות הרשויות. בנוסף לעורך הדין המלווה, תצטרכו לתאם פעולות מול הרשות המקומית ולהמציא אישורים שונים, מול הבנקים לצורך העברות כספים ופתיחת חשבונות, מול רשות המיסים לצורך תשלום ו-דווח כדין ובעבור תשלום מס רכישה או מס שבח ככל ויידרשנה ומול לשכת רישום המקרקעין (טאבו) לצורך רישום הזכויות בנכס והגשת אסמכתאות ככל ומי מהם ידרשו מכם. כ"א מהגורמים הנזכרים עשוי לדרוש טפסים, אישורים, תרגומים מוסמכים והתאמות לנהלים המותאמים בעבור תושבי החוץ. תכנון מוקדם וליווי צמוד עם עורך הדין מנוסה חיוניים על מנת להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה וללא עיכובים או טעויות שעלולות לעלות ביוקר בשלב מאוחר יותר.

-6 חשיבות הליווי המשפטי המקצועי

בשל המורכבות של עסקאות נדל"ן בעבור תושבי חוץ, ליווי משפטי מקצועי ועקבי הוא כמעט הכרח. עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין לתושבי חוץ יכול לסייע בבדיקות למשל את מעמד התושבות, בתכנון מס מקדים, בעריכת ייפויי כוח נוטריוניים רלוונטיים במקביל תיאום עם כל הגורמים הקשורים, בבדיקת המסמכים ההסכמים והחוזים ובייצוג מולם. עורך הדין יוכל גם למנוע טעויות שכיחות בהקשרים הנזכרים במסמכי ייפוי הכוח, אי עמידה בדרישות הבנקים רשות המיסים, קשיים שעשויים להיתקל ברישום הטאבו וכו'. הסיוע המשפטי המוקדם יכול לחסוך לכם זמן רב, כסף, עצבים ולהבטיח שהעסקה תתבצע בצורה נאותה. השקעה בליווי משפטי איכותי היא למעשה ביטוח להצלחת העסקה.

סיכום

רכישה או מכירה של נכס נדלני בישראל על ידי תושבי חוץ או אזרחים ישראלים המתגוררים בחו"ל היא הליך מורכב הדורש הכנה מוקדמת, הבנה עמוקה של ההיבטים המשפטיים והמיסויים ותיאום עם גורמים רבים. הבנת מעמד התושבות, ההשלכות, האפשרות לבצע את העסקה מרחוק, האתגרים במימון והצורך בליווי מקצועי – כל אלו הם מפתח להצלחה. אם אתם שוקלים לרכוש או למכור נכס בישראל, אל תעשו זאת לבד. פנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומנוסה שיוודא שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ו-משתלמת ושתקבלו את מלוא הזכויות וההטבות המגיעים לכם על פי חוק.

משרד עו"ד אודי בנימין הוא משרד איכותי בעל ידע מקצועי מוקפד המעניק מעטפת משפטית מלאה ברמה הגבוהה ביותר, בישראל והן בחו"ל, ללקוחות ישראליים ולתושבי חוץ, לחברות וליחידים. משרד המעודכן באופן שוטף אל מול הפסיקה והחקיקה. המשרד מספק שירותים משפטיים וליווי 360 בתחום האזרחי. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעו"ד אודי בנימין- 053-6264308