המפקח על רישום המקרקעין: הטריבונל השיפוטי שרוב בעל הדירות לא מכירים

סכסוך שכנים בבית משותף יכול להפוך את החיים לסיוט. נזילות מהשכן מלמעלה, סירוב לשלם דמי ועד, חסימת חניה או השתלטות על חדר המדרגות ורכוש משותף, דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 וכו'- כולנו מכירים את התרחישים. רוב האנשים מאמינים שהפתרון היחיד הוא להגיש תביעה לבית משפט, להמתין שנים בהליך מסורבל וממושך. אבל יש דרך אחרת, מהירה ויעילה יותר: המפקח על רישום המקרקעין. זוהי ערכאה שיפוטית ייחודית שמעטים מכירים, אך היא עשויה לחסוך לכם זמן, כסף ועצבים.

מי הוא המפקח על רישום המקרקעין?

המפקח על רישום המקרקעין הוא עורך דין המתמנה על ידי שר המשפטים, ומשמש כשופט בסכסוכים בין דיירים בבתים משותפים, כאשר הנושאים שהינו רשאי לדון נוגעים לבית המשותף ונושאים אלה מוגדרים בחוק המקרקעין. למפקח סמכויות מקבילות לאלו של שופט בבית משפט שלום, בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

פסק דין שניתן על ידי המפקח הוא מחייב לכל דבר ועניין, ניתן לאכיפה בהוצאה לפועל לרבות בעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט. ערעור על פסק דין המפקח מוגש ישירות לבית המשפט המחוזי.

בישראל פועלות תשע לשכות של מפקחים על רישום המקרקעין, הפרוסות ברחבי הארץ: ירושלים, תל אביב, חיפה, באר שבע, נוף הגליל (נצרת עילית), נתניה, רחובות, חולון, ופתח תקווה וכן שתי שלוחות נוספות באשדוד ועכו. כל לשכה מכסה אזור גיאוגרפי מוגדר.

לפנייה ישירה לעורך הדין אלדד אמת – לחץ/י כאן

באילו נושאים ניתן להגיש תביעה למפקח?

סמכויות המפקח רחבות ומכסות כמעט כל היבט של ניהול רכוש משותף וסכסוכים הנוגעים לבית המשותף :

נזקי שנגרמים לדירה מדירה אחרת או מרכוש משותף : המפקח רשאי לתת צו עשה שיחייב את בעל הדירה הפוגעת או את ועד הבית שאחראי במקרה בו הנזק מקורו מהרכוש המשותף לתקן את המפגע (כמו למשל רטיבות שגורמת נזק לדירה אחרת).

ניהול ואחזקת רכוש משותף: תביעות לחיוב דייר בתשלום הוצאות משותפות (דמי ועד), תיקונים דחופים, התקנת מתקנים משותפים כמו מעלית, דוד שמש או צלחות לוויין.

הרחבת דירה ושינויים: סכסוכים הנוגעים להרחבת דירה, תוספות בנייה או שינויים המשפיעים על הרכוש המשותף או על דירות אחרות.

תמ"א 38 ודייר סרבן: זוהי אחת הסמכויות המשמעותיות ביותר. כאשר רוב מיוחס של דיירים מעוניין בפרויקט חיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), והיה דייר אחד או יותר מסרבים סירוב בלתי סביר, המפקח מוסמך לאשר את ביצוע העבודות גם ללא הסכמתם, ואף למנות עורך דין שיחתום בשמם.

התאמות נגישות: המפקח דן בסכסוכים הנוגעים להתאמת הרכוש המשותף לבעלי מוגבלויות.

הסגת גבול: סכסוכים בנושאי גבול בין דירות או בין דירה לרכוש המשותף, השתלטות על שטחים משותפים כמו מחסנים, חניות או גגות (מדובר בסמכות מגבילה גם לבית משפט השלום).

תקנון בית משותף: מחלוקות הנוגעות לתקנון הבית המשותף, בין אם מדובר בתקנון מוסכם (שנחתם על ידי הדיירים) או בתקנון מצוי (התקנון הקבוע בחוק).

מי יכול להגיש תביעה?

לא כל אחד יכול להגיש תביעה למפקח. התובע חייב להיות בעל זכות קניינית בנכס (כלומר, בעלים של דירה בבית המשותף) או בעל עניין ישיר בסכסוך (למשל, שוכר שנפגע מנזילה), מתחזקת (חברת ניהול). גם נציגות ועד הבית יכולה להגיש תביעות בשם כלל הדיירים, בנושאים הנוגעים לרכוש המשותף.

יתרונות ההליך בפני המפקח

מהירות: חיי התיקים בפני המפקח קצרים משמעותית לעומת בתי משפט שלום או מחוזיים. בעוד שתיק בבית משפט יכול להימשך שנתיים-שלוש, תיק בפני המפקח יכול להסתיים תוך מספר חודשים עד שנה.

נגישות: ההגשה נעשית דרך פורטל Gov.il, שם ניתן לפתוח תיקים, לעקוב אחריהם ולבצע פעולות שוטפות באופן דיגיטלי.

התמחות: המפקחים מתמחים בסכסוכים הנוגעים לבתים משותפים ולכן הם מכירים לעומק את הסוגיות הייחודיות לתחום.

חשיבות הייעוץ המשפטי המקצועי

למרות שההליך נגיש, הגשת תביעה בפני המפקח היא הליך משפטי לכל דבר. ניסוח כתב תביעה שגוי, אי-הבנה של הסעדים המתאימים, או הגשת תביעה בנושאים שלמפקח אין סמכות עניינית או חוסר היכרות עם הפסיקה העדכנית והחוק - כל אלו עלולים להוביל לדחיית התביעה, להפסד בהליך והוצאות מיותרות.

עורך דין שמכיר לעומק את דיני מקרקעין ואת הטריבונל השיפוטי של המפקח יודע:

• כיצד לנסח כתב תביעה מדויק המבוסס על הסעיפים הנכונים בחוק המקרקעין ובתקנות.
• מהן הדרישות הפרוצדורליות הספציפיות לכל סוג תביעה (למשל, צירוף חוות דעת מהנדס בנזילות, בדיקה מעמידה של מסמכי הבית המשותף, פרוטוקולים, ספר החלטות של ועד הבית, פנייה מוקדמת וכו').
• כיצד להתמודד עם טענות הגנה נפוצות ולחזות את טיעוני הצד השני.
• מהי הפסיקה העדכנית של המפקחים ובתי המשפט המחוזיים בערעורים.

סיכום

ניהול הליך בפני המפקח על רישום המקרקעין, הוא כלי משפטי רב עוצמה לפתרון סכסוכים בבתים משותפים, שמציע מסלול מהיר, מקצועי ויעיל יותר מבתי המשפט הרגילים. אבל כדי לנצל את היתרונות האלה, חשוב לפנות לייעוץ משפטי מקצועי שמכיר לעומק את הטריבונל ואת דיני הבתים המשותפים.

עו"ד אלדד אמת עוסק בתחום המקרקעין על כל רבדיו עם התמחות בסכסוכי שכנים בבתים משותפים, גביית חובות בהוצאה לפועל שיקים שחזרו, פסקי דין, שטרי חוב ותביעה על סכום קצוב, ליטגציה בתחום המשפט האזרחי/ מסחרי, צוואות וירושות. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעורך הדין אלדד אמת – 053-8007579