יורשי דירות בפינוי-בינוי ותמ"א 38: המדריך המלא לפטור ממס שבח שכל יורש חייב לדעת

במשך שנים, יורשים של דירות מגורים שנכללו בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38 מצאו עצמם במצב של חוסר ודאות. השאלה הייתה פשוטה לכאורה: האם ניתן למכור דירת ירושה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית תוך קבלת הפטור הייעודי לדירות ירושה הקבוע בחוק? אולם בפועל, התשובה לא הייתה ברורה כלל.

החשש המרכזי שהתעורר נוגע לשאלה האם לאחר השלמת הבנייה ניתן עדיין לראות בדירה החדשה כדירת ירושה - או שמא מדובר כבר ב"דירה חדשה" אשר אינה נהנית מהמעמד המיוחד של דירת ירושה, ובכך נשללת הזכאות לפטור ממס שבח.

לצד זאת, עלתה שאלה נוספת: כיצד יש להתייחס לדירה שנהרסה במסגרת הפרויקט. אמנם תיקון קודם לחוק הבהיר כי אין מדובר רק ב"זכות" עתידית אלא בדירה של ממש, אך נותרה אי־בהירות בשאלה האם ניתן לראות באותה דירה שנהרסה כדירת הירושה עצמה – סוגיה שטרם הוסדרה באופן מפורש.

לפנייה לעו"ד מתן סולמי - לחץ/י כאן

סוף סוף: רשות המסים מכירה ברצף זכויות מלא – גם בדירה החדשה

רק לאחרונה פרסמה רשות המסים נייר עמדה רשמי (03/2026), אשר מבקש לשים סוף לחוסר הבהירות. בהתאם לעמדה זו, דירת התמורה שתתקבל בפרויקט התחדשות עירונית תיחשב כהמשך ישיר של דירת הירושה – כך שגם לאחר השלמת הבנייה, לא יאבד מעמדה כדירת ירושה, והיורש ימשיך ליהנות מהזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5).

בנוסף, רשות המסים הבהירה כי גם בתקופת הביניים – לאחר הריסת הדירה המקורית ולפני קבלת הדירה החדשה – אין מדובר בזכות אחרת אלא בהמשך של אותה דירת מגורים.

במילים אחרות, רשות המסים מכירה ברצף זכויות מלא: הדירה החדשה נתפסת כהמשך ישיר של הדירה הישנה, והיורש נכנס לנעלי המוריש לכל אורך הדרך – מהדירה המקורית, דרך תקופת הבנייה, ועד הדירה החדשה.

תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין: ההיגיון שכבר היה שם מ-2021

יש לציין כי תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין, שנחקק כבר בשנת 2021, נועד מלכתחילה להסיר חסמי מס בפרויקטים של התחדשות עירונית. במסגרת תיקון זה נקבע כי גם זכות לדירה עתידית עשויה להיחשב "דירת מגורים" לצורכי מס, אף אם בפועל לא קיימת דירה פיזית בתקופת הביניים.

התפיסה העומדת בבסיס התיקון היא תפיסה של רצף – אין לראות בדירה החדשה נכס חדש ונפרד, אלא המשך של הזכות הקיימת.

למרות זאת, עד לפרסום נייר העמדה, נותר פער בין ההיגיון החקיקתי לבין הוודאות הפרקטית בשטח.

ודאות מיסויית שהגיעה באיחור – ומה זה עלה ליורשים

ההבהרה הנוכחית היא ללא ספק צעד חשוב, שכן היא מעניקה ליורשים ודאות ומאפשרת להם לפעול ללא חשש מהשלכות מס בלתי צפויות – גם כאשר מדובר במכירת הדירה החדשה לאחר סיום הפרויקט.

עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שמדובר בהבהרה שהגיעה באיחור.

במשך תקופה ממושכת נותרו יורשים, ולעיתים גם יועצים מקצועיים, להתמודד עם עמימות רגולטורית – ובפרט עם החשש כי עצם קבלת דירה חדשה בפרויקט תנתק את הזכאות לפטור.

פינוי-בינוי ומס שבח: כשרשות המסים גוררת רגליים

המקרה הנוכחי ממחיש תופעה רחבה יותר: במקום להעניק ודאות מראש ולהתאים את הפרשנות למציאות המשתנה של שוק הנדל"ן, לעיתים נדמה כי רשות המסים נוקטת בגישה שמרנית, המותירה את הציבור להתמודד עם חוסר בהירות – עד לפרסום הבהרות רשמיות, לעיתים באיחור ניכר.

בסופו של דבר, כאשר ההבהרה מגיעה, היא אינה משנה את הדין אלא רק מאשרת את מה שניתן היה להסיק כבר קודם לכן: כי אין הצדקה לנתק בין הדירה הישנה לבין הדירה החדשה לצורכי הפטור.

מה שכל יורש דירה בפרויקט התחדשות עירונית צריך לדעת היום

יורשים של דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים כיום לפעול בביטחון רב יותר – לא רק בתקופת הביניים, אלא גם לאחר קבלת הדירה החדשה – בידיעה כי הזכאות לפטור ממס שבח נשמרת לאורך כל חיי הפרויקט, בכפוף לעמידה בתנאי החוק.

עם זאת, המקרה ממחיש עד כמה חשובה ודאות מיסויית בזמן אמת – ועד כמה היעדרה עלול להכביד שלא לצורך על הציבור.

ירשתם דירה בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38? אל תפסידו את הפטור שמגיע לכם

מכירת דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית היא עסקה מורכבת, שדורשת היכרות מעמיקה עם דיני מיסוי המקרקעין ועם הפרשנויות העדכניות של רשות המסים. טעות אחת עלולה לעלות בתשלום מס שבח מיותר של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. פנו לייעוץ משפטי מקצועי לפני שחותמים על כל מסמך – ווודאו שאתם מממשים את מלוא הזכאות שלכם על פי החוק.

עו״ד מתן סולמי ממשרד מקוב, נוף, הוברמן ושות׳ עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה והתחדשות עירונית, ומעניק ליווי משפטי מקיף ללקוחות פרטיים, יזמים ואנשי מקצוע בתחום הנדל״ן. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. הכותב לא ייצג בתיק המדובר לעיל.

לפניה ישירה לעו"ד מתן סולמי- 055-4547068