הצהרות קונים ומוכרים בהסכם מכירת נכס: חשיבותן והשלכותיהן המשפטיות

עסקת מכר מקרקעין היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. בין אם אתם קונים את בית חלומותיכם ובין אם אתם מוכרים נכס יקר ערך שהשקעתם בו ממון רב, הסכם המכר הוא המסמך המרכזי המגדיר את זכויותיכם וחובותיכם. חלק בלתי נפרד וקריטי בהסכם זה הוא סעיפי ההצהרות של הקונים והמוכרים. הצהרות אלו, הנראות לעיתים כפורמליות גרידא, טומנות בחובן חשיבות עצומה והשלכות משפטיות מרחיקות לכת, והבנתן חיונית להגנה על האינטרסים של שני הצדדים.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד מרום-פרידמן – לחץ/י כאן

מהן הצהרות קונים ומוכרים בהסכם מכר?

הצהרות בהסכם מכר הן למעשה התחייבויות ועובדות המובאות על ידי כל אחד מהצדדים לגבי הנכס, מצבו הפיזי והמשפטי, וכן לגבי כוונותיהם ויכולותיהם לקיים את ההסכם. הצהרות אלו נועדו ליצור ודאות, שקיפות ואמון בין הצדדים ולהבטיח שכל המידע הרלוונטי לעסקה גלוי וידוע.

הצהרות המוכר נוגעות בדרך כלל למצבו של הנכס: האם קיימים בו ליקויים נסתרים (כגון רטיבות, סדקים, בעיות אינסטלציה או חשמל), האם בוצעו בו שינויים או תוספות בנייה ללא היתר (חריגות בנייה), האם קיימים עליו שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' כלשהן, האם שולמו כל המיסים וההיטלים החלים על הנכס והאם הנכס נקי מכל חוב. המוכר מצהיר גם על זכותו הבלעדית למכור את הנכס ועל כך שאין מניעה משפטית לכך.

הצהרות הקונה מתייחסות בעיקר ליכולתו הכלכלית לרכוש את הנכס ולכך שבדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו. הקונה מצהיר כי ראה את הנכס, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי (לרבות בטאבו, בוועדה לתכנון ובנייה ובכל רשות רלוונטית) וכי הוא רוכש אותו במצבו כפי שהוא (AS IS), למעט פגמים שהוסכמו במפורש שיטופלו על ידי המוכר.

מדוע הצהרות אלו כה חשובות?

חשיבותן של ההצהרות נובעת מכך שהן מהוות את הבסיס להחלטת הצד השני להתקשר בהסכם. קונה סביר יסמוך על הצהרות המוכר לגבי מצב הנכס ומוכר סביר יסמוך על הצהרות הקונה לגבי יכולתו לשלם. כאשר אחת ההצהרות מתגלה כלא נכונה, הדבר עלול להוביל להפרת הסכם, לנזקים כספיים משמעותיים ואף לביטול העסקה.

עבור הקונה: הצהרות המוכר הן כלי הגנה קריטי. אם המוכר מצהיר שהדירה נקייה מחריגות בנייה והקונה מגלה לאחר הרכישה שקיימות כאלו, הוא עלול להיקלע להליכים משפטיים מול הרשויות, לקנסות ואף לחיוב בהריסת חלקים מהנכס. אם המוכר מצהיר שאין רטיבות והקונה מגלה רטיבות נסתרת, עלויות התיקון עלולות להיות גבוהות. במקרים כאלו, הצהרת המוכר מהווה בסיס לתביעה בגין הפרת הסכם או הטעיה.

עבור המוכר: הצהרות הקונה ובמיוחד הצהרתו כי בדק את הנכס ורוכש אותו במצבו הקיים, מגנות עליו מפני תביעות עתידיות בגין ליקויים שהקונה יכול היה לגלות בבדיקה סבירה. הצהרה זו מעבירה את נטל הבדיקה והאחריות על ליקויים גלויים לקונה. עם זאת, חשוב לזכור שהצהרה זו אינה פוטרת את המוכר מחובת גילוי לגבי ליקויים נסתרים מהותיים, כפי שיפורט בהמשך.

חובת הגילוי והשלכות ההטעיה

הדין הישראלי מטיל חובת גילוי רחבה על מוכר נכס, במיוחד כאשר מדובר בדירת מגורים. חובה זו מעוגנת במספר חוקים:

• סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968: קובע כי המוכר לא יהיה זכאי להסתמך על הוראה בחוזה הפוטרת אותו מאחריות לפגם בנכס, אם ידע על הפגם ולא גילה עליו לקונה. סעיף זה מבטא את העיקרון של

חובת תום הלב והגילוי. גם אם הקונה לא שאל במפורש על פגם מסוים, אם המוכר ידע עליו והוא מהותי, חלה עליו חובת גילוי.

• סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: מטיל חובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. חובה זו כוללת גם את החובה לגלות עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטת הצד השני להתקשר בחוזה.
• סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: עוסק בהטעיה. הטעיה יכולה להיות במעשה (מצג שווא אקטיבי) או במחדל (אי גילוי עובדה שהיה צריך לגלותה). אם קונה התקשר בחוזה עקב הטעיה, הוא זכאי לבטל את החוזה, ובמקרים מסוימים אף לתבוע פיצויים.

דוגמאות מהפסיקה

בתי המשפט בישראל עוסקים רבות בסוגיית חובת הגילוי והטעיה בעסקאות מקרקעין. כך למשל:

• עא 3745/92 פסקל נ' מזרחי: נקבע כי מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא היתר כדין חייב בגילויה של עובדה מהותית זו. אי גילוי עלול לעלות כדי הטעיה. פסק דין זה מדגיש את חובת המוכר לגלות פרטים מהותיים הנוגעים למצב התכנוני והחוקי של הנכס.
• עא 8068/11 אורי נ' שיפריס: פסק דין זה עסק בחובת גילוי ליקויים נסתרים בדירה חדשה. בית המשפט קבע כי גם אם הקונה לא ביצע בדיקה עצמאית, אין בכך כדי לפטור את המוכר מחובת גילוי ליקויים מהותיים שידע עליהם ולא גילה. פסיקה זו רלוונטית גם למכירת דירות יד שנייה, ומחזקת את חובת הגילוי של המוכר.

הפסיקה מדגישה כי חובת הגילוי המוטלת על המוכר היא רחבה ואינה מוגבלת רק לליקויים פיזיים. היא כוללת גם גילוי פרטים מהותיים הנוגעים למצב המשפטי של הנכס, כגון קיומן של זכויות צד ג', חובות, או מגבלות תכנוניות. הפרת חובת הגילוי עלולה להוביל לסעדים משפטיים שונים, כגון ביטול ההסכם, השבת כספים ופיצויים בגין נזקים שנגרמו לקונה.

סיכום והמלצות

הצהרות הקונים והמוכרים בהסכם מכר נכס אינן סעיפים טכניים גרידא, אלא מהוות את עמוד השדרה של העסקה. הן משקפות את חובת תום הלב והגילוי המוטלת על הצדדים ומטרתן להבטיח שקיפות, ודאות והגנה על האינטרסים של כל המעורבים. עבור הקונה, הצהרות המוכר הן כלי קריטי לבדיקת הנכס ולהבטחת רכישה בטוחה. עבור המוכר, הצהרות הקונה ובמיוחד הצהרתו כי בדק את הנכס, מסייעות להגן עליו מפני תביעות עתידיות בגין ליקויים גלויים.

עם זאת, חשוב לזכור כי גם ההצהרות המפורטות ביותר אינן יכולות להחליף בדיקה יסודית ומקיפה של הנכס על ידי הקונה, בסיוע אנשי מקצוע מתאימים (כגון מהנדס בניין, שמאי מקרקעין ועורך דין). במקביל, על המוכר לגלות את כל הפרטים המהותיים הידועים לו לגבי הנכס, גם אם אינם נראים לעין וזאת כדי למנוע טענות להטעיה או הפרת חובת גילוי בעתיד.

ההחלטה האם ההצהרות בהסכם המכר מגנות עליכם באופן מספק וכיצד לנסח אותן בצורה המיטבית, צריכה להיעשות בהתאם לנתונים הספציפיים של הנכס והעסקה, תוך היוועצות עם עורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

משרד עו"ד מרום-פרידמן מלווה ומייצג קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד מרום-פרידמן - 053-6264049