ליקויי בנייה ברכוש משותף – כיצד מגישים תביעת נציגות דיירים
הקדמה- המשמעות של ליקויי בנייה ברכוש משותף
פורסם:
ליקויי בנייה ברכוש משותף הם תופעה נפוצה בבנייני דירות משותפים בהם הסתיימה הבנייה זה מכבר ודיירי הבניין נכנסו לדירותיהן. בדרך כלל לכל בניין מתמנה וועד או נציגות של הדיירים, ובמידה ובבניין נמצאים ליקויים בשטחים או אזורים המוגדרים כמשותפים - הפנייה מטופלת על ידי הנציגות .
בניגוד לליקויים בדירות פרטיות, כאן מדובר לרוב בנזקים יקרים במיוחד – כמו רטיבויות בחניונים, בעיות איטום בחיפויי אבן, בעיות במעליות שבבניין או שקיעת אדמה בגינות משותפות – שהעלות שלהם עשויה להגיע למיליוני שקלים. בנוסף - אי ידיעה על ליקויים ברכוש המשותף, יכולה לגרור למצב עתידי בו בעל דירה מנסה לתקן באופן עצמאי ליקוי בדירה הפרטית שלו ובעת התיקון מתגלה כי הנזק הוא בכלל ברכוש המשותף. לדוגמא- מצב בו קיים ליקוי בקיר של הדירה הפרטית, אשר גובל עם קיר חיצוני הנימצא בשטח המשותף ובבדיקה מתגלה כי הליקוי הגיע דווקא מבעיה בשטח המשותף. במצבים אלו נהיית תסבוכת שהייתה יכולה להיפתר לו נבדקו השטחים המשותפים מבעוד מועד.
כמה זמן ניתן להגיש תביעה על ליקויי בנייה ברכוש משותף?
גם ברכוש המשותף - בדיוק כפי שמקובל לגבי דירות פרטיות - חלה תקופת התיישנות של 7 שנים ממועד מסירת הבניין. תביעת נציגות כזו על ליקויים בשטח המשותף, אם אינה מוגשת בזמן – תגרור אחריה אחריות שתיפול בסופו של דבר על הדיירים, והם ייאלצו לממן את התיקונים מכיסם.
ההבדל המרכזי בין תביעה של ליקויים בדירה פרטית לתביעה על ליקויים בשטח משותף, הוא שהיקף הנזקים ברכוש המשותף כמעט תמיד גדול יותר.
מדובר על נזקים כמו:
- רטיבויות בקירות ובחניונים תת־קרקעיים.
- התנתקות של חיפויי אבן חיצוניים – סכנה בטיחותית שעלולה גם לגרור תביעות נוספות.
- שקיעת הקרקע בגינות המשותפות או בשטחים חיצוניים משותפים.
- אי תקינות המעליות בבניין
- אי תקינות במכפילי בחנייה בחניון הבניין
ליקויים אלו עשויים להסתכם במאות אלפי שקלים ואף במיליונים. לכן, דחייה או הימנעות מהגשת תביעה בזמן עלולה לגרום לנזק כלכלי אדיר לדיירים.
מדוע תביעות של נציגות בניין משותפת נוטות להיתקע?
כאשר נציגות הבניין מחליטה להגיש תביעה, היא נדרשת להתמודד עם עלויות כבדות כבר בתחילת הדרך כמו:
- תשלום אגרות לבית המשפט.
- שכר טרחה לעורכי דין.
- חוות דעת מומחים והנדסאים.
- בדיקות בשטח.
פרסומת
העלויות האלה נדרשות עוד לפני שההליך בכלל נכנס לשלב הדיון המשפטי וכאן מתגלה הקושי הגדול – לא כל הדיירים יכולים או מעוניינים להשתתף בגיוס הכספים, מה שיוצר עיכובים ולעיתים אף מבטל את ההליך כולו. בבניינים עם מספר רב של דיירים, גם התנגדות של מיעוט קטן יכולה לשבש את ההתקדמות. כך, במקרים רבים, תביעות מוצדקות נתקעות ונשכחות פשוט כי אין מספיק משאבים לממן אותן. לשם כך יש פתרונות מימון חיצוניות מגוונות שיכולות לעזור לדיירים לממן את עלויות התביעה.
בעיות נוספות הנגרמות על ידיד ליקויים ברכוש משותף
כאשר מתפשטת הידיעה על בניין דירות בו קיימות בעיות רבות של ליקויים ברכוש המשותף -מביא הדבר פעמים רבות לירידת בערך המבנה ובערך הדירות שבו, והדבר משפיע ישירות על דיירים אשר יבקשו בעתיד למכור את דירתם. ליקויים במעליות של הבניין, או במכפילי החנייה או בשטחים החיצונים – הם בהחלט בעלי השפעה על מחירי הדירות של בניין. להזנחה או התעלמות יש מחיר ולכן חשוב להיות ערניים לכך שנציגות הדיירים פונה בזמן לייעוץ משפטי ומטפלת בעניין הליקויים.
מי יכול להגיש תביעת נציגות?
לפי חוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף היא הגוף המוסמך להגיש תביעות בשם כלל הדיירים. המשמעות היא שאין צורך שכל בעל דירה יהיה שותף פעיל בתביעה – מספיק שהנציגות תפעל בשמם.
פרסומת
מבנה זה מקל משמעותית על ניהול ההליך, משום שהוא מאפשר לקבוצה קטנה של נציגים לנהל תביעה בשם עשרות או מאות דיירים. יחד עם זאת, הנציגות מחוייבת על פי חוק לפעול לטובת כלל בעלי הדירות ולדאוג שההליך יתנהל בשקיפות ובהגינות.
סיכום
ליקויי בנייה ברכוש משותף שאינם מתגלים בזמן ושחלה עליהם התיישנות - עלולים לגרום להוצאות עתק ולפגוע באיכות החיים של כל הדיירים בבניין. מבחינת החוק במדינת ישראל - כל יזם או קבלן מחוייב על פי חוק להצהיר על ליקויים הקיימים ברכוש המשותף של הנכס אותו בנה. לא כדאי לוותר על הזכויות המגיעות לכם בתור דיירים שותפים בבניין!
משרד אלפסי ושות' מוביל בתחום ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174
מצאתם טעות לשון?