תביעת קבלן – ליקויי בניה ונזילות

רכישת דירה חדשה היא השקעה משמעותית, ומציאת ליקויי בניה או נזילות לאחר קבלת החזקה עלולה להפוך את חוויית המגורים לסיוט. ליקויי בניה הם פגמים בתכנון, ביצוע או בחומרים שמשפיעים על תקינות הנכס, בטיחותו או איכותו. נזילות, סדקים, איטום לקוי, רצפות עקומות או בעיות בתשתיות הן רק חלק מהליקויים הנפוצים. חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, קובע כי הקבלן אחראי לתיקון ליקויים בתקופת הבדק והאחריות, ורוכשי דירות זכאים לפעול משפטית כאשר הקבלן מסרב לעמוד בהתחייבויותיו. הבנת הזכויות והתהליך המשפטי חיונית למימוש הזכאות ולקבל פיצוי הולם.

מהם ליקויי בניה ומתי הם מחייבים פעולה?

ליקויי בניה הם כל פגם או כשל העלול להשפיע על השימוש בדירה או על ערכה. הליקויים יכולים להיות גלויים – כמו אריחים רופפים, דלתות שאינן נסגרות כראוי או צבע מתקלף – או סמויים, כמו בעיות בתשתיות, רטיבות בקירות או איטום כושל שמתגלים רק לאחר תקופה. נזילות הן אחד הליקויים השכיחים והבעייתיים ביותר, משום שהן עלולות לגרום נזקים מתמשכים, להשפיע על המבנה ולפגוע בבריאות הדיירים. גם נזילה קלה שנראית אסתטית בלבד עשויה להצביע על בעיה מבנית חמורה יותר, ולכן כל נזילה מחייבת בדיקה ותיקון.

לפנייה ישירה לעו"ד עודד פרץ – לחץ/י כאן

מתי יש לדווח לקבלן על הליקויים?

מיד עם גילוי ליקוי בדירה, יש לתעד אותו באמצעות תמונות מזוויות שונות ותיעוד כתוב של התאריך והמצב. לאחר מכן, יש לשלוח לקבלן הודעה בכתב (דואר רשום או מייל) הכוללת פירוט מדויק של הליקויים, מועד גילויים ודרישה לתיקון מיידי. ההודעה צריכה להישלח בהקדם האפשרי, ומומלץ לצרף אליה חוות דעת של מהנדס מוסמך או שמאי מקרקעין שיאבחן את הליקוי ויעריך את עלות התיקון. תיעוד מסודר ופנייה ברורה מהווים בסיס חיוני לכל הליך משפטי עתידי, ומגבירים את הסיכוי שהקבלן יטפל בבעיה מיד.

תקופת הבדק ותקופת האחריות – מה ההבדל?

החוק מבחין בין "תקופת בדק" ל"תקופת אחריות". תקופת הבדק היא פרק הזמן שבו הקבלן אחראי אוטומטית לתיקון כל ליקוי שיתגלה, ללא צורך להוכיח אשמה או רשלנות. משך תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי: שנה אחת לליקויים רגילים, ושנתיים לליקויים מבניים או בתשתיות. לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות, שבמהלכה הרוכש עדיין יכול לתבוע את הקבלן, אך עליו להוכיח שהליקוי נגרם בשל רשלנות, פגם בחומרים או ביצוע לקוי. תקופת האחריות יכולה להימשך עד שבע שנים ממועד מסירת הדירה.

מתי ניתן להגיש תביעה נגד הקבלן?

כאשר הקבלן מתעלם מהפנייה בכתב, מסרב לתקן את הליקוי או טוען שאינו אחראי לו, ניתן להגיש תביעה משפטית. התביעה מוגשת לבית המשפט לתביעות קטנות (עד 36,000 שקלים) או לבית משפט השלום (לסכומים גבוהים יותר). בתביעה ניתן לדרוש צו עשה המורה לקבלן לתקן את הליקוי בפועל, פיצוי כספי בגין עלות התיקון שבוצע על ידי הרוכש, פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, ופיצוי בגין עוגמת נפש והוצאות נלוות כמו מגורים חלופיים או הפסד ימי עבודה. חוות דעת מקצועית היא מרכיב הכרחי בתביעה, שכן היא מוכיחה את קיום הליקוי, את אחריות הקבלן ואת עלות התיקון.

תביעות לאחר תקופת האחריות – האם אפשרי?

גם לאחר תקופת האחריות הסטטוטורית של שבע שנים, ניתן להגיש תביעה במקרים של ליקויים סמויים שהתגלו רק לאחר מכן. במקרים אלו, מניין תקופת ההתיישנות מתחיל ממועד גילוי הליקוי בפועל, ולא ממועד מסירת הדירה. חשוב להוכיח שלא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה קודם לכן, ושהוא נובע מפגם מקורי בבנייה. בנוסף, יש להקפיד על הגשת התביעה בזמן כדי לא להידחות בשל טענת התיישנות. במקרים בהם התנהל מגע עם הקבלן לגבי הליקוי, ייתכן שניתן לטעון להשעיית מרוץ ההתיישנות.

סיכום

ליקויי בניה ונזילות אינם צריכים להישאר בלתי מטופלים. החוק מעניק לרוכשי דירות הגנה רחבה ומאפשר להם לתבוע את הקבלן בתקופות זמן משמעותיות. תיעוד מדויק, פנייה בכתב, קבלת חוות דעת מקצועית ופעולה משפטית נחושה הם המפתח למימוש הזכויות ולקבל פיצוי הולם. מומלץ להיעזר בבעל ידע משפטי בנדל"ן כדי להבין את האפשרויות, לנהל את ההליך בצורה מיטבית ולהגדיל את סיכויי ההצלחה בתביעה.

עורך הדין עודד פרץ עוסק בסכסוכים הקשורים לנדל"ן ומקרקעין, בהם ליקויי רטיבות, ליקוי בנייה, הסגת גבול וחריגות בנייה. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד עודד פרץ - 053-9429004