תמ"א 38: כיצד יחושב היטל השבחה על הדיירים?

היטל השבחה הינו תשלום חובה שנקבע ע"י הוועדה המקומית מבעל מקרקעין, כשהמקרקעין בבעלותו הושבחו כתוצאה מפעולה תכנונית, אשר נכללת בהגדרת החוק. הלכה למעשה, תכלית ההיטל הינה השתתפות בהוצאות הרשות המקומית ושיתוף בציבור בהתעשרות בעלי המקרקעין אשר צמחה להם בעקבות המאמצים שהשקיע הרשות בתכנון ובפיתוח המרחב.

לאחרונה נפסק בבית המשפט העליון (בר"מ 1975/24, בר"מ 25226-04-25) כי בעת חישוב היטל ההשבחה, יש לכלול את תרומתה של תוכנית התמ"א 38 להעלאת שווי המקרקעין מבלי שהוצא מכוחה היתר בניה. זאת מבלי לנטרל את השפעתה של התוכנית ולחשב את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם למצב התכנוני שחל עליהם לפני אישור תמ"א 38, כדוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב או תוכנית רחביה בירושלים.

פסק הדין מהווה הלכה למעשה פריצת דרך תקדימית וזאת בשל העובדה שאי הכללת התמ"א בשומת המקרקעין היה גורם להיטל השבחה גבוה יותר המוטל על בעלי המקרקעין.

לפניה ישירה אל עורכת דין דרורית מלינרסקי, לחץ/י כאן

ובמה הדברים אמורים?

הבסיס החוקי אשר מעניק לוועדה המקומית סמכות לגבות היטל השבחה, הינו עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

לב ליבו של פסק הדין הינו חיובו של בעל מקרקעין בתשלום היטל השבחה בגין מכר זכויותיו בשתי הדירות בבעלותו המצויות בתוכנית רובע 3 בתל אביב.

בעל המקרקעין טען כי לצורך חישוב היטל ההשבחה יש להעריך את שווים תוך התחשבות בהשפעת תמ"א 38 באשר לערכם.

ועדת הערר בתל אביב דחתה את טענותיו. בית המשפט המחוזי פסק כי תוכנית רובע 3 מעניקה זכויות מוקנות כך שעל מנת לאשרן יש בתשלום היטל השבחה בעת מכירת הנכס. אולם, יש לקחת בחשבון עליית שווי הדירות כתוצאה מתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם.

הועדה המקומית ערערה על פסק הדין והכללת תמ"א בחישוב השמאי. לטענתה יש לנטרל את השפעת התמ"א על שווי הדירות ומשכך בפועל יגבה היטל השבחה גבוה יותר.

התוכניות מושא פסק הדין - תוכנית רובע 3 (תיק לוויתן) בתל אביב ותוכנית 9988 (תיק קלמנוביץ) בירושלים - מעניקות זכויות מוקנות ברובע 3 ומעין מוקנות בתוכנית 9988. על מנת לבחון את התגבשות החיוב בהיטל ההשבחה, צריך לבחון את יסוד ההתעשרות על בסיס ההשוואה על "המצב הקודם" ל"מצב החדש" תוך בידוד ההשבחה, אשר הינה תוצאה מקשר סיבתי ישיר לתוכניות האמורות. משכך, בשומת המצב הקודם נדרש השמאי לכלול את תרומתם על שווי המקרקעין, ככל שישנה.

ברם, ידוע כי מועדו של אירוע מס הינו בעת קבלת היתר בניה. משכך, זכויות תמ"א 38, כפי שנקבע בפסיקה, הינן בגדר זכויות ארטילריות שמימושן מותנה בהחלטתו של מוסד התכנון והבניה המקומי ובעת קרותו יתגבש אירוע מס.

על מנת לקבוע את גובה ההיטל, נדרש השמאי לבצע הלכה למעשה שתי הערכות שווי למקרקעין. האחת - שווי המקרקעין ב"מצב החדש" בהתאם לזכויות שהוענקו במסגרת התוכנית המשביחה; והשניה - שווי המקרקעין ב"מצב הקודם" בהתאם לזכויות שהיו קיימות לפני אישור התוכנית המשביחה. דהיינו, ההפרש בין הערכות השווי מגלם את סכום ההשבחה כאשר הנישום מחויב על מחצית ממנו בתשלום ההיטל.

בית המשפט העליון: יש להכליל את תוכנית התמ"א 38 בעת עריכת שומה לקביעת גובה היטל השבחה

בית המשפט העליון, אשר בחן לעומקם של דברים, את שתי הגישות - האחת גישת ההכללה מחד והשניה של הנטרול מאידך, פסק הלכה למעשה כי תמ"א 38 מוסיפה פוטנציאל תכנוני אשר אינו ממומש אלא באמצעות מתן היתר בניה שאז מדובר במתן רגולטורי שמצדיק חיוב בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור את התעשרותו שהינו פןעל יוצא מהחלטת הרגולטור.

אשר על כן, עליית הערך שנובעת מתמ"א 38 מבלי שהוצא היתר בניה אינה מכוננת אירוע מס.ומשכך מדובר בעליית ערך בשל כוחות השוק דהיינו ביקוש והיצע אשר אינה רגולטורית ולכן אין לחלוק אותה עם הציבור.

בהתאם לכך, הכללתה בשומה המקרקעין של ה"מצב הקודם" אינה מובילה התעשרות של בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור. נהפוך הוא. נטרול ההשפעה הנובעת מכוח אישורה של תמ"א 38 על שווי המקרקעין באופן שגורר חיוב בהיטל השבחה בגין עליית ערך הוא אשר מהווה חריגה מגבולות הדין בשל היעדרותו של כשל סיבתי בין התעשרות בעל המקרקעין לתוכנית המשביחה.

אשר על כן, אין לקחת בחשבון את תוכנית הרובעים המשביחה, כאשר עסקינן בשומה אשר כל עיקרה הינה עשיית צדק עם בעלי המקרקעין אל מול הוועדה המקומית.

ולמה הדבר דומה?

כאשר אנו בוחנים בבניין שתי דירות זהות א' ו-ב', בעקבות אישורה של תמ"א 38, מבלי שהוצא מכוחה היתר בניה, יעלה שווי הדירה ממיליון ש"ח ל-2 מיליון ש"ח. כאשר תימכר דירה א' בהתאם לדין, בעל דירה א' לא יחויב בהיטל השבחה בעקבות אישור תמ"א 38. כזכור, לא הוצא היתר בניה, ולכן אין בגדר הדבר אירוע מס.

לאחר מכן, אושרה תוכנית אחרת אשר השביחה את המקרקעין כדוגמת תוכנית הרובעים והעלתה של שווי הדירות מ-2 מיליון ש"ח ל-3 מיליון ש"ח. כאשר אם ננטרל את תמ"א 38, בעלת הדירה תחויב בהשבחה בגין 2 מיליון ש"ח. דהיינו, בעלת דירה ב' תחויב הן בעליית ערך של מיליון ש"ח שצמחה בעקבות אישור התמ"א בגינה לא חויב בעל דירה א', והן בעליית ערך נוספת בגין ההשבחה בעקבות תוכנית אחרת כדוגמת תוכנית הרובעים. דהיינו, הלכה למעשה, נוצר מצב של חוסר שוויון.

משכך, אין ספק, כי בחישוב היטל ההשבחה על שמאי הוועדה המקומית להתחשב בעליית ערך שמקורה בתמ"א 38 בלבד, שכן כל חישוב אחר יביא לקביעה מופרזת ובלתי הוגנת של היטלי ההשבחה ופרויקטים של התחדשות עירונית.

עו"ד דרורית מלינרסקי סבורה כי אם אנו רואים נגד עינינו את עקרון השוויון, עלינו לשים את הדגש על כך כי אין לחרוג מגבולות הדין. דהיינו, ככל שאנו לוקחים בחשבון את תוכנית הרובעים בשקלול היטל ההשבחה ומנטרלים את התמ"א אין אנו עושים צדק, נהפוך הוא. אנו יוצרים הלכה למעשה מצב של אי-שוויון, הגדלת היטל השבחה אשר מהווה עשיית עושר שלא כדין. דבר שאין חולק מנוגד לכל הדעות לתכלית ולב ליבו של החוק.דהיינו באין ארוע מס אשר בא לידי ביטוי בדמות היטל ההשבחה אין לנטרל רכיב מסוים משווי המקרקעין של "המצב הקודם " שאז נוצר חוסר שוויון בגין ההיטל שנגבה בגין הרכיב המנוטרל.

עורכת דין דרורית מלינרסקי עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף, תביעות לתשלום פיצויים במקרקעין בגין ליקויי בניה, חוזי מכר ושכירות במקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה לעו"ד דרורית מלינרסקי053-7105242

* מחברת המאמר לא ייצגה בפסק הדין הנדון