כמה זמן צריך לשמור מסמכים כדי להוכיח לרשות המקומית שאין סיבה לחיוב בהיטל פיתוח?

לא מעט בעלי נכסים מגלים ברגע הכי לא מתאים – רגע לפני מכירת הנכס או בקשה להיתר בנייה – שהם חייבים עשרות ואף מאות אלפי ₪ לרשות המקומית. לרוב מדובר בדרישות מפתיעות, שמבוססות על היטלי פיתוח ישנים או על חוקי עזר חדשים שאף אחד לא צפה. בשנים האחרונות אני נתקלת יותר ויותר במקרים כאלו.

שמעתם שאפשר לזרוק מסמכים אחרי 7 שנים?

זה אולי נכון להיבטים חשבונאיים, אבל כשמדובר בהיטלי פיתוח – מסמך קטן שנשמר במגירה יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
רשויות מקומיות לא מהססות "להיזכר" בחיובים גם אחרי 30–40 שנה, לא משנה אם מדובר על נכס למגורים או בית פרטי או בניין שלם שנבנה או אפילו מבנה תעשייה.. גם אם קיבלתם אישור העדר חובות מהמוכרים או שילמתם את כל הדרוש בעת קבלת היתר בנייה או כחלק מזכייה במכרז רשות מקרקעי ישראל.

לפנייה ישירה אל עורכת הדין אורית פפר, לחץ/י כאן

למה זה קורה?

בגלל הצורך במקורות הכנסה חדשים, רשויות מקומיות מפעילות משרדי עורכי דין וכלכלנים כדי לאתר "חיובים רדומים". הם עוברים בקפדנות על כל בקשה שלכם – החל מבקשה לתוספת קטנה של היתר בנייה , אישור העדר חובות לטאבו ואפילו אישור לשימוש חורג – ומחפשים כל עילה אפשרית לדרוש תשלום נוסף כולל טענה בדבר ביצוע עבודות פיתוח רק לאחרונה.

במספר רשויות שחוקקו עכשיו חוקי עזר חדשים החליטו להתלבש, באופן יזום, על מתחמים גדולים של תעשיה ומסחר ולדרוש באופן יזום, מאות אלפי ₪ מכל נכס אפילו שתשתיות הוקמו לפני הרבה מאוד שנים.

מה זה בכלל היטל פיתוח?

היטל פיתוח הוא תשלום חובה עבור תשתיות ציבוריות – כבישים, מדרכות, תיעול, גני משחקים ופארקים. בניגוד לארנונה, שמשלמים מדי שנה, מדובר בתשלום חד-פעמי שמבוסס על חוקי עזר עירוניים אלא אם בונים תוספת לנכס.

הבעיה היא שרשויות רבות דורשות את ההיטל גם שנים רבות אחרי שהעבודות בוצעו וכיוון שמדובר על העבר הרחוק, במקרה הטוב נשמר תיעוד התשלומים בארכיונים בתיקי נייר ובמקרים רבים, נעלמו מסמכים. כאשר הרשות המקומית מעלה טענה שלא שולמו כספים בעבר היא מסתמכת על כך שלא נמצאו אצלה מסמכים ומכח טענת חזקת התקינות, אי מציאת מסמכים מוכיחה שלא שולמו כספים.

בעבר היה נהוג לגבות דמי השתתפות מנכסים בכדי לכסות את הוצאות הפיתוח שהרשות המקומית הוציאה עבור הכנת תשתית בסמוך לנכס. סללו כביש רחוב מסוים- חילקו את עלות סלילת הכביש לכל בעלי הנכסים ברחוב לפי גודל המגרש וגבו את הכספים במועד הסלילה ואם סללו מדרכה במועד מאוחר יותר, דרשו תשלומים נוספים מהנכסים בכדי לכסות את עלות המדרכה. במצב כזה אם הרחיבו את הכביש ניתן היה לדרוש שוב תשלום.

נתקלתי במקרה בו הרשות המקומית דרשה מבעל נכס להקים מדרכה ליד הנכס שלו וכך לחסוך לרשות את ההתעסקות בהקמת מדרכה ליד כל נכס ונכס (בד"כ באזור של בתים פרטיים או איזור תעשייה) ולאחר שנים, הופתעה לגלות שלא שילם עבור היטל מדרכה ודרשה את מלוא הסכום על שטח המגרש והבית הבנוי.

במקרים אחרים, נבנו מתחמי תעשיה או מסחר על ידי יזמים שזכו במגרשים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או משרד השיכון, ושילמו ישירות לחברה המפתחת עבור התשתיות כאשר נחתמו בין רמ"י והרשות המקומית הסדרים למניעת כפל תשלומי פיתוח.

לימים שינו את דרך חיובי ההיטלים והפכו אותם להיטלים- כלומר משלמים עבור תשתית כללית ולא רק עבור הרחוב הספציפי בו מצוי הנכס, אבל- התשלום הינו חד פעמי עבור שטח המגרש ושטח בנוי של הנכס ולא ניתן לדרוש עבור אותו שטח בדיוק תשלום פעם נוספת.

ואיך מחשבים?

היטלי פיתוח כשמם כן הם- תשלומים שגובים מבעלי נכסים עבור פיתוח שהרשות המקומית מבצעת-סלילת כביש, מדרכה, ניקוז, ופיתוח גני משחקים ופארקים.

החיוב מתבצע בהתאם להוראות חוק העזר של כל רשות ורשות, כאשר התעריפים באותם חוקי עזר ספציפיים רק לאותה רשות מקומית לפי עלות פיתוח מהרשות. התחשיב מתבצע בהכפלה של התעריפים בשטח המגרש עליו בנוי הנכס (במקרה של בתים משותפים גבוהים, חלק של המגרש מתחלק בין בעלי הדירות) ושטח הנכס הבנוי.

למרות שהתחשיב של העלויות בחוקי העזר אינו מתבסס רק על עלות הקמת התשתית הקרובה לנכס של מי שנדרש לשלם, הרי שלא ניתן לדרוש תשלום אם אין תשתית ליד הנכס.

כלומר- אי אפשר לגבות היטל סלילה אם אין כביש ולא ניתן לדרוש תשלום עבור מדרכה אם זו לא הוקמה בצמוד לנכס. כאשר קיימות התפלפלויות משפטיות, שמרגיזות לא אחת את הנישומים, בקשר להגדרת כביש הצמוד לנכס והאם מספיק שקיים לכאורה מעבר דרך מגרש אחר כדי להגיע לאותו כביש כדי שאפשר יהיה לחייב בהיטל סלילה..

מתי זה קורה?

המועד המקובל לדרישת תשלום היטל פיתוח היא בעת הגשת בקשה להיתר בניה- תושב באופן פרטי, קבלן שבונה נכסי מגורים או תעשיה ומסחר, או יזם שזכה במכרז רמ"י ונדרש לשלם תשלומי פיתוח כתנאי לקיום הזכייה.

אבל המועד הפחות צפוי הוא כשנישום צריך באופן דחוף אישור מהרשות המקומית על העדר חובות כדי להשלים עסקת מכירה או כדי לקבל היתר בניה לתוספת בניה ואין לו זמן להתמודד עם הדרישות הלא צפויות מהרשות המקומית.

לעיתים מדובר על אלפי ₪ בודדים בגלל בניה שבוצעה בעבר ללא היתר (השלמה לתשלומים ששילמתם בעבר) או סכומים גבוהים יותר , כפי שנפוץ בעשר השנים האחרונות, עבור היטל שצ"פ (שטחים ציבוריים פתוחים ) על כל הנכס רק בגלל שבמועד הבניה הראשונה החוק עוד לא היה קיים. (מותנה בהקמת גני משחקים או גינות ציבוריות בשטח הסמוך לנכס)

אלו מקרים שלמרות ה'הפתעה' הלא נעימה שלא נלקחה בחשבון בעת שנקבע מחיר מכירה או תוקצבה תוספת הבניה, אין הרבה מה לעשות למעט לשלם. אבל קיימים לא מעט מקרים בהם הרשות המקומית מודיעה למוכר הנכס או מי שמגיש בקשה לתוספת בניה קטנה, שמעולם לא שולמו היטלי פיתוח על כל המבנה הקיים, שקיים כבר עשרות שנים... ולך תוכיח כי הכספים שולמו... או שהיו הסדרים אחרים ולכן פטרו את הנכס מתשלום כזה.

נתקלתי גם במקרים בהם רשות מקומית מחוקקת חוקי עזר חדשים של היטלים (דבר שנכפה עליה בגלל הסכם גג ) ומתעלמת מסיכומים ומסמכים קודמים עם רמ"י (שדאגה לפיתוח המתחמים) וטוענת שלא שילמו לה עבור פיתוח לה בעבר היטלי פיתוח ויש לשלם עבור תשתיות חדשות.

דוגמאות למקרים בעייתיים שנתקלתי בהם:

• חיוב רטרואקטיבי בהיטל שצ"פ (שטחים ציבוריים פתוחים) למרות שגם הנכס וגם הגינה הציבורית נבנו הרבה לפני שהחוק נכנס לתוקף.
• דרישה לחיוב מחדש על כל שטח בנוי, למרות שבעבר כבר שולמו דמי השתתפות או דמי פיתוח לחברה מפתחת..
• הוספת סכומים של עשרות ומאות אלפי ₪ רק בגלל שהרשות "לא מצאה" מסמכים בארכיון.

מה אפשר לעשות כדי להימנע מהפתעות?

1. לשמור כל מסמך הקשור לרכישה, היתר בנייה ותשלומי פיתוח.
2. לאסוף קבלות ותיעוד מכל תשלום שבוצע על ידכם או עבודת תשתית שהרשות דרשה מכם לבצע.
3. לדאוג שיש ברשותכם אישור העדר חובות מקורי – ולשמור אותו לתמיד.
4. לסרוק ולשמור עותקים דיגיטליים של כל התכתבות עם הרשות המקומי בקשר עם היתרי הבניה או בקשות אחרות הקשורות לנכס.
5. לשמור על כל מסמכי הזכייה במכרז של רמ"י כולל הסכמי הפיתוח (שבהם רשום עבור אלו עבודות פיתוח שולמו הכספים) כולל קבלות שניתנו עבור התשלומים.

ומה אם כבר קיבלתם דרישה מפתיעה?

יש הבדל מהותי אם מדובר על לחץ זמנים לפני מכירת נכס או בקשה להיתר בניה על תוספת בניה, או בחיוב יזום. מניסיוני כבר היו מקרים שברגע שהצגנו מסמכי תשלום, החיובים נעלמו כלא היו וניתן אישור העדר חובות.

אם נדרש לכם אישור באופן דחוף אז או שתצליחו להתמודד בהליך מהיר- להפחית סכומים משמעותיים באמצעות בדיקה מקצועית של שטחים וחישובים. או, בלית ברירה, תשלמו 'תחת מחאה' עם מכתב מלווה המסביר את ההסתייגויות, ותפעלו להחזר הכספים ששולמו ביתר בדרך של תביעת השבה כנגד הרשות המקומית.

אם מדובר ביוזמה של הרשות המקומית ללא שקדמו לדרישת התשלום בקשות כל שהן, אז יש לפנות בליווי מסמכים ולדרוש ביטול חיובים ולאחר 45 ימים להגיש עתירה מנהלית וכנגד התנהלות בלתי סבירה של הרשות ודרישת תשלום כפולה. חשוב לציין כי מניסיוני בתחום הרבה פעמים ,כאשר דורשים כספים עבור מבנים ישנים, קיימת נכונות להגיע להסדרים נוחים יותר, במקום להיכנע לדרישה המקורית.

למה לא להתמודד לבד?

הרשות המקומית מצוידת ביועצים משפטיים וכלכלנים. לעומת זאת, בעלי נכסים מרגישים לא פעם כמו "דוד מול גוליית". כאן בדיוק מגיע הערך שח מקצוען שיודע לזהות נקודות תורפה, לטעון את הטענות המשפטיות הנכונות ולפעול כדי למנוע מכם תשלום לא מוצדק.

בשורה התחתונה – אל תמהרו לשלם!
כל דרישת תשלום חייבת להיבדק לעומק.
בידיים המקצועיות הנכונות, אפשר לחסוך הרבה כסף, זמן ועוגמת נפש.

עורכת הדין אורית פפר בעלת מוניטין בתחום המשפט המנהלי והמוניציפאלי, עוסקת בהתנהלות אל מול הרשויות להפחתת מיסוי עירוני. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעורכת הדין אורית פפר - 053-6247806