מכירת דירה במחיר למשתכן – 4 סיבות למה למכור את הדירה לפני הזמן יכול להיות משתלם לכם!
הגבלות מכירה בתוכנית מחיר למשתכן ודרכים לעקוף אותן
פורסם:
הזכות שלכם למכור דירה שקניתם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן – מוגבלת. על פי תנאי התוכנית, במשך 7 שנים מהזכייה או 5 שנים ממועד קבלת טופס 4 ולא תוכלו למכור את הדירה בשוק החופשי. ונדגיש כי אומנם אסור למכור את הדירה, אבל בהחלט חייב לנסות לבטל את הקנס או להפחית אותו!
מאמר זה יציג בפניכם דרכים למכירת דירה במחיר למשתכן, והכל כמובן – על פי חוק.
תקופת האיסור למכירת דירות מחיר למשתכן
אם זכיתם בדירת מחיר למשתכן (או דירה בהנחה) ורכשתם אותה, אתם וודאי יודעים כי במשך תקופה לא מבוטלת אינכם יכולים למכור דירה במחיר למשתכן.
בכל אותן שנים תוכלו להתגורר בנכס או להשכיר אותו, אך לא למכור את הנכס. את תקופה זו אי אפשר לקצר משום סיבה שהיא, למעט באמצעות ועדת החריגים של מחיר למשתכן.
האם מותר לחתום על חוזה התחייבות למכר דירה?
פתרון שהיה נפוץ בעבר למכירה מוקדמת של הדירה הוא חוזה התחייבות למכר דירת מחיר למשתכן.
במסגרת חוזה שכזה המוכר מתחייב למכור את הדירה לקונה מייד עם תום תקופת איסור המכירה של הדירה, ולעיתים קרובות הקונה אף מממן את הרכישה.
בינתיים, הרוכש יגור בדירה כשוכר. עם השנים הרשויות זיהו את התופעה והחליטו לפעול כנגדה. כיום חוזי התחייבות שכאלו אסורים גם הם על פי תקנון תוכנית מחיר למשתכן וגם על פי חוקי מיסוי מקרקעין. לא תוכלו לדווח על חוזה התחייבות למכר דירה עם תום תקופת האיסור והדבר יגרור את תשלום הקנס ואפילו מס שבח מוגדל על מכירת דירה במחיר למשתכן.
פתרונות חלופיים למכירה מוקדמת
ועדיין, גם לאחר שינוי התקנון, אנו מזהים פתרונות מסוג זה המשמשים בשוק. חלקם מתוחכמים יותר, אחרים מתוחכמים ומוצלחים פחות.
על כל פנים, מכיוון שמדובר בפתרונות מורכבים מבחינה משפטית וכאלו הדורשים ידע מקצועי ברמה הגבוהה ביותר בתחום, אנו ממליצים לכם לפנות אל עו"ד מקרקעין העוסק במחיר למשתכן, אשר בקיא בפרטיו ודיניו לפני ביצוע חוזה כאמור. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם חורגים ממסגרת גבולות החוק.
ועדת חריגים מחיר למשתכן – מכירה מוקדמת של הדירה
כפי שציינו לעיל, ככלל חל איסור על מכירה מוקדמת של דירות מחיר למשתכן. פתרונות של חוזי התחייבות הם מורכבים חוקית ויש להיזהר לפני ביצוע שלהם. עם זאת, ישנם מצבים בהם מכירה מוקדמת אכן אפשרית. מכיוון שכך, משרד הבינוי והשיכון מפעיל ועדת חריגים למחיר למשתכן, אשר מטרתה לבחון פניות של רוכשי דירות אשר מעוניינים למכור את דירתם בתוך תקופת האיסור על מכירה.
הסיבות העיקריות לפניה לוועדת החריגים
נדגיש כי ניתן לפנות לוועדה כמעט מכל סיבה שהיא. יחד עם זאת הסיבות העיקריות שיצדיקו פניה לוועדה הן פניות למכירה מוקדמת של הדירה מחמת (1) גירושין או מוות (2) מחלה קשה או נכות רפואית; (3) נסיבות כלכליות (פשיטת רגל או הרעה כלכלית משמעותית); (4) נסיבות אחרות שיצדיקו מכירה מוקדמת של הנכס.
פרסומת
במסגרת הבקשה יש לנמק מדוע מכירה מוקדמת מוצדקת בנסיבות העניין. כך, למשל, תוכלו להסביר שהתחתנתם וכעת ברצונכם להעביר בעלות ב-50% מהדירה לבת הזוג.
כמו כן, מכירה של הדירה במסגרת גירושין או בהסכם בין יורשים סבירה אף היא וייתכן בהחלט כי ועדת החריגים תכיר בה כסיבה מוצדקת.
המסמכים הנדרשים והמלצות להגשת הבקשה
לצד הנימוקים המפורטים, תצטרכו להגיש אסמכתאות ומסמכים רלוונטיים. מסמכים רלוונטיים יכולים להיות תעודת נישואין, תעודת פטירה, גט, מסמכים רפואיים ועוד.
לפי עו"ד אושר אלקיים, המתמחה במחיר למשתכן: "מומלץ לא להגיש את הבקשה בעצמכם, אלא בעזרת עורך דין למחיר למשתכן המנוסה בהגשת בקשות שכאלו ובהתמודדות אל מול הגופים העוסקים במחיר למשתכן. לא בקלות הוועדה מאשרת בקשות חריגות ורק בקשות מדויקות ומשכנעות תתקבלנה. בהתחשב בתועלת המשמעותית שצפויה לצמוח לכם ממכירת הדירה, שווה להשקיע את הכסף הכרוך בפניה באמצעות עו"ד שיטפל בבקשה".
מכירת דירה במחיר למשתכן לפני הזמן – 4 סיבות עיקריות למה כן לפנות לוועדת חריגים עכשיו
בחלק זה אושר אלקיים עו"ד למחיר למשתכן, יפרט על 4 סיבות עיקריות למה כדאי, ואפילו חייב למכור דירה של מחיר למשתכן לפני הזמן. הסיבות האלה חלות על כל אחד, במיוחד במצב כלכלי, וההמלצה היא להגיש לוועדת חריגים בקשה בכל מקרה:
הסיבה הראשונה – אין דרך אחרת!
לצערנו כיום אין שום דרך להסיר את המניעה למעט פנייה לוועדת חריגים.
כל מכירה של זכויות, או התחייבות, הם בניגוד לדרישת התוכנית ויחייבו בקנס של 450,000 ₪. ונציין – לרוב אי אפשר לבטל את הקנס, אבל בהחלט אפשר להפחית אותו.
במקרה חריג משרדנו הצליח להפחית את הקנס ל-50,000 ₪ בלבד!
הסיבה השנייה – אתם תמשיכו להפסיד כסף!
לצערנו המשכנתא, יחד עם עליות הריבית, מביאות לכך שמי שלקח משכנתא של מעל 1,000,000 ₪ בדרך כלל יפסיד קרוב ל-70,000 ₪ בשנה (והרבה יותר מכך אם המשכנתא גדולה עם הלוואות).
הסיבה היא שבשנים הראשונות אתם משלמים אך ורק את הריביות, והקרן כמעט לא יורדת.
מה שאומר שאחרי 7 שנים, ההפסד יצטבר לכדי 350,000 ₪ ואפילו יותר.
הסיבה השלישית – מחירי הדירות יורדים!
אם תחכו לסוף התקופה אתם תתקלו בעודף היצע של דירות בפרויקט. הסיבה היא ברורה – כולם זכו באותו מועד, וכולם ימכרו יחד.
הסטטיסטיקה מדברת על ירידת מחירים של 15% עד 30% ממחיר הדירה! כלומר בדירה בשווי 3,000,000 ₪ ומעלה - אתם יכולים להיפרד מ-700,000 ₪ ויותר!
הסיבה הרביעית – אין מוכרים אחרים בשוק!
אם אתם תמכרו בטרם תקופת הצינון, יהיה שפע של רוכשים שיהיו מעוניינים בדירה. שוכרים, בני משפחה, בעלי דירות קרובים – כולם ישמחו לקנות דירה בפרויקט חדש בטרם יתנפלו כולם על השוק – ואין מישהו אחר שימכור.
לסיכום, על פי חוק יש להמתין 7 שנים מהזכייה או 5 שנים מקבלת טופס 4 כדי למכור דירת מחיר למשתכן, אך יש 4 סיבות מעולות (ואפילו יותר) למה לפנות לוועדת חריגים.
פרסומת
עו"ד אושר אלקיים עוסק בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בעסקאות מחיר למשתכן, מעניק ליווי ושירות משפטי מקיף ושירותים משפטיים נלווים למוכרים המעוניינים למכור דירות מחיר למשתכן ובהתנהלות אל מול הרשויות השונות. הכתבה באדיבות האתר .din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד אושר אלקיים – 053-6246553
מצאתם טעות לשון?