התחדשות עירונית: כך תובילו את השינוי בבניין שלכם, צעד אחר צעד

אם אתם גרים בבניין ישן, עם תשתיות מתבלות, ללא ממ"ד, מעלית ומרפסת - ייתכן שאתם מועמדים מצוינים לפרויקט התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי או בכל מתווה אפשרי אחר. מעבר לשדרוג בתנאי המגורים, מדובר בהזדמנות אמיתית להעלות את ערך הנכס שבבעלותכם, לשפר את איכות חייכם ולהתאים את הבניין לתקני הבטיחות והנגישות של המאה ה-21. אז איך זה קורה בפועל? ומה צריך לקרות כדי שפרויקט כזה יצא לדרך דווקא בבניין שלכם? הנה השלבים המרכזיים בדרך להתחדשות עירונית מוצלחת.

השלב הראשון - איגוד הדיירים וגיבוש רצון משותף

הצעד הראשון הדרוש כבסיס לתהליך יעיל ומוצלח, הוא גיבוש קבוצת רוב של דיירים בבניין המעוניינים לקדם פרויקט, ולבחור נציגות. נציגות הדיירים היא גוף מייצג קטן מתוך הדיירים שיהיה בקשר עם יזמים, עו"ד ויועצים מקצועיים בהמשך הדרך, בשלב המשא ומתן, לאחר חתימת החוזה עד לאכלוס הבניין/ים החדש/ים, ואף לאחר מכן בתקופת הבדק. שלב זה הוא אבן היסוד להקמת פרויקט התחדשות עירונית, שכן כבר בשלב זה, עשויות להתעורר התנגדויות של בעלי דירות לפרויקט מסוג זה, שמטרתו בסוף הדרך להטיב עמם, אך הן עשויות כמובן לפגוע בהיתכנות להקמתו. חשוב לדעת כי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ניתנות הקלות לקשישים שמטרתן לצמצם את אי הנוחות שעשויה להיגרם להם במסגרת התהליך. בין היתר, ניתנים פתרונות של דיור חלופי מותאם ומגוון חלופות נוספות, בהתאם לעניין ולבחירת הקשיש.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד נחמנסון & עיני – לחץ/י כאן

השלב השני - פנייה לעורך דין וביצוע בדיקת היתכנות ראשונית

לפני שפועלים לאיתור יזם שיוציא לפועל את הפרויקט, חשוב לפנות לעורך דין הבקיא בייצוג בעלי דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, על מנת שיוכל לשקף לבעלים את אופן ההתנהלות הנדרשת בהתאם למקרה, לסייע להם להבין מה התמורה הסבירה שיוכלו לדרוש מיזמים פוטנציאליים, ובהמשך אף יסייע לבעלים לפנות ליזמים ולערוך מכרז יזמים באופן מסודר. במקביל, ועל מנת לחסוך מזמנכם היקר, מומלץ לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה או למנהלת ההתחדשות העירונית בעירכם, על מנת לבחון האם האזור בו מצוי הבניין שלכם נמנה על האזורים בהם מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית, ואם כן, איזה סוג של פרויקט ניתן לקדם, זאת על מנת להבין האם ישנה היתכנות לקיום הפרויקט. חשוב לציין, כי הימצאות הבניין באזור שאינו מקודם על ידי הרשות, אינה בהכרח סוגרת את הגולל על האפשרות לקיומו של פרויקט התחדשות עירונית, אולם במקרים אלו ייתכן ויהיה מדובר בהליך ארוך וסבוך יותר, או שניתן יהיה להקים בניין חדש חלף הבניין הקיים, במתווה אחר שאינו עונה בהכרח על ההגדרה "התחדשות עירונית", על כל הנגזר ממנה.

השלב השלישי - בחירת יזם באמצעות מכרז יזמים

לאחר בדיקת ההיתכנות הראשונית בדבר ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, בחירת נציגות ומינוי עורך דין מטעם הדיירים, ניתן לפנות ליזמים פוטנציאליים. חשוב לערוך מכרז יזמים שקוף ומבוקר, להזמין מספר יזמים להציע הצעותיהם, להשוות בין התנאים והתמורות המוצעות לבעלים, לנהל מו"מ ביחס להצעות הללו, ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבור הבעלים, לא רק כלכלית אלא גם תכנונית.

השלב הרביעי – ניהול מו"מ עם היזם

לאחר בחירת היזם וקבלת אישורו לכך שבאפשרותו להקים את הפרויקט, ובחירה במתווה ההתחדשות העירונית הרלוונטי לבניין, יחל המו"מ בין היזם לבין הבעלים, באמצעות עורך דינם, על טיוטת ההסכם. במקביל, בשלב זה ינחה אתכם עורך הדין המייצג לבחור מפקח מטעמכם, שתפקידו יהא ללוות אתכם לאורך כל שלבי הפרויקט ואף לאחר השלמת בניית הדירות, לקיים פיקוח עליון על הליך הבנייה ועוד. לבחירת המפקח בשלב זה חשיבות גבוהה, שכן עליו לנתח את המפרט הטכני המוצע על ידי היזם, ולנהל עימו מו"מ על שיפור התמורות הניתנות לבעלים במסגרתו.

השלב החמישי – כנס דיירים וכנס חתימות

כאשר מדובר בפרויקט "התחדשות עירונית" כהלכתו, לאחר הגעה לנוסח מוסכם ביחס להסכם ההתחדשות העירונית ועיקרי המפרט הטכני, ייערך כנס דיירים, במסגרתו יוצגו לבעלי הדירות עיקרי ההסכם ועיקרי המפרט הטכני. במהלך הכנס תינתן לבעלים האפשרות להעלות שאלות וסוגיות שונות ויינתן להם מענה שמטרתו כי כל בעל דירה יבין מהן התמורות המגיעות לו, מהן הבטוחות הניתנות לו במהלך הפרויקט, ומהן אבני הדרך העיקריות עד להשלמת הבנייה ומסירת הדירה החדשה לידיו. מספר שבועות לאחר כנס הדיירים ייערך בדרך כלל כנס חתימות מרוכז, ובעלי הדירות יומנו להתחיל לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית על נספחיו.

השלב השישי – מתכנון לביצוע – הקמת הפרויקט עד השלמתו ומסירת הדירות

מיד לאחר חתימת ההסכם, יפעל היזם להתקיימותם של מספר תנאים שיהוו אבני דרך בדרך ליציאתו של הפרויקט לפועל, בין היתר יפנה היזם לעירייה והוועדה המקומית לתו"ב לצורך תיקון התב"ע בהתאם לצורך, תכנון הפרויקט עד לקבלת היתר הבנייה להקמתו וחתימה על הסכם עם מוסד פיננסי שילווה את הפרויקט ויספק בטוחות לבעלי הדירות. רק לאחר קבלת היתר לבניית הפרויקט, חתימה על הסכם הליווי הפיננסי והנפקת הבטוחות לבעלי הדירות - תתחיל תקופת הפינוי, אשר בסופה יקבלו הבעלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר, עם חניה ומחסן (בהתאם לאילוצי תכנון), ממ"ד, מרפסת, מעלית ועוד.

למה חשוב להתקשר עם עורך דין מטעם הדיירים?

בכל שלב, מגיבוש הרעיון הראשוני אצל בעלי הדירות, דרך מעמד חתימת ההסכם ועד להשלמת בנייתו של הפרויקט ומסירת הדירות לבעלים, עורך דין מטעם הבעלים הוא גורם קריטי להצלחת התהליך, ותפקידו לוודא שהזכויות שלכם נשמרות לאורך כל הדרך, הן מבחינה משפטית והן מבחינה מסחרית, ובין היתר:

• מסייע לכם בקיום מכרזים לבחירת אנשי מקצוע.
• בודק את מסמכי ההתקשרות מול היזם ומנהל עבורכם ובמקומכם את המו"מ עד להגעה לנוסח מיטבי.
• מוודא שכל בעל דירה מקבל תמורה שוויונית והוגנת.
• מגן מפני "כוכביות" וסעיפים בעייתיים בהסכמים.
• מלווה אתכם בהתאם לצורך מול הרשויות, ועדות תכנון ובנקים (בנקים למשכנתאות והבנק המלווה). הבחירה בעורך דין מקצועי ומנוסה שזמין עבור בעלי הדירות, מעניקה לבעלי הדירות ביטחון, שליטה והבנה של תהליך מורכב וארוך - שלבסוף עשוי להניב פירות משמעותיים.

משרד עורכי הדין נחמנסון & עיני הינו משרד בוטיק העוסק במקרקעין ונדל"ן, צוואות, ירושות, עריכת הסכמי ממון ועריכת ייפוי כוח מתמשך. באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עו"ד נחמנסון & עיני - 053-6248166