איחור במסירת דירה מקבלן: מה מגיע לכם לפי החוק, ומה עושים בפועל?

רכישת דירה חדשה מקבלן היא אחת ההשקעות הגדולות והמשמעותיות בחיים – ולכן, כשמועד המסירה מתעכב, התחושות עשויות לנוע בין תסכול לבלבול. האם מדובר באיחור סביר? האם הקבלן צריך לשלם פיצוי? ומה קובע החוק במקרה של מלחמה או מגפה? בואו נברר את כל התשובות בצורה ברורה, מסודרת ופרקטית.

מה קובע החוק על איחור במסירת דירה?

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 הוא החוק המרכזי שנועד להגן על רוכשי דירות מקבלן. מטרתו להעניק לרוכשים כלים ברורים למימוש זכויותיהם במקרה של עיכוב במסירה. בחודש יולי 2022, נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק, שנועד להעצים את ההגנה על רוכשי דירות חדשות במצבים של איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן. התיקון בא להבטיח פיצוי הולם במקרה של איחור.

עיקר השינוי במנגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, הוא קיצור תקופת "החסד" שקיבלו הקבלנים בישראל: לפני התיקון, הקבלן היה פטור מתשלום פיצויים על איחור של עד 60 ימים. התיקון קיצר את תקופה זו ל-30 ימים בלבד. החל מהיום ה-31 של האיחור, הקבלן יחויב לשלם פיצויים. התיקון שינה גם את מדרגות הפיצויים שעל הקבלן לשלם:

• עבור איחור של עד 10 חודשים: פיצוי בגובה של 125% משכר דירה ראוי עבור דירה דומה.
• עבור איחור של למעלה מ-10 חודשים: פיצוי בגובה של 150% משכר דירה ראוי.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות', לחץ/י כאן

בנוסף, הקבלן נדרש לשלם את הפיצוי בסוף כל חודש איחור, ולא בסוף תקופת האיחור כולה, כפי שהיה נהוג לעיתים קרובות בעבר. תיקון זה נכנס לתוקף ב-7 ביולי 2022 והוא חל על כל הסכם מכר שנחתם החל ממועד זה ואילך.

מה לעשות אם לא מתקבל מענה מהקבלן לגבי האיחור במסירה?

אם לא מתקבל מענה מהקבלן, או אם הוא דוחה את הדרישה לפיצוי – זה הזמן לפנות לעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין. ייעוץ משפטי בשלב הזה עשוי לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש, ולהגדיל את הסיכוי לקבל את הפיצוי שמגיע לכם כחוק.

באפשרותו של עורך דין העוסק בתחום להשיג לכם לא מעט דברים, כמו:

• לבדוק את חוזה הרכישה ולהשוות אותו להוראות החוק.
• להעריך את גובה הפיצוי שמגיע לכם בהתאם לעיכוב ולמחירי השוק.
• לשלוח לקבלן מכתב התראה משפטי רשמי.
• לייעץ על המשך הדרך, כולל הגשת תביעה לבית משפט אם יהיה צורך.
• לייצג אתכם מול הקבלן לאורך כל ההליך המשפטי, אם תבחרו בכך.

האם מלחמה נחשבת כ"כוח עליון" שיכול לפטור את הקבלן?

התשובה הקצרה היא: לא בהכרח. כאשר יש איחור במסירת דירה מקבלן על רקע מצב ביטחוני, עולה לעיתים טענה מצד הקבלן שלפיה מדובר ב"כוח עליון" – כלומר, נסיבה חיצונית שאינה בשליטתו. עם זאת, חשוב לדעת: מלחמה אינה בהכרח סיבה מוצדקת לאיחור, והקבלן עשוי להיות מחויב בתשלום פיצויים גם במקרה כזה.

מה קובע החוק היבש?

חוק המכר (דירות) אכן קובע כי קבלן רשאי לאחר במסירת דירה במקרים של נסיבות שאינן בשליטתו ושלא היה יכול למנוע אותן. אך בפועל, בתי המשפט פירשו את הסעיף הזה בצמצום – בעיקר במקרים של מלחמה, מגפות או מצבי חירום אחרים.

מבחן ה"צפייה מראש"

הפסיקה קובעת שאין די בעצם קיומה של מלחמה כדי לפטור את הקבלן מאחריות. על בית המשפט לבחון:

• האם הקבלן יכול היה לצפות את ההשפעות של המלחמה על הפרויקט הספציפי?
• האם פעל באופן סביר ומקצועי כדי לצמצם את הפגיעה בלוחות הזמנים?

נטל ההוכחה – על הקבלן: הקבלן נושא באחריות להוכיח קשר ישיר בין המלחמה לבין האיחור. כלומר:

• עליו להציג ראיות קונקרטיות שמראות כיצד המלחמה גרמה בפועל לעיכוב – כמו הפסקת עבודה באתר, מחסור בעובדים, סגירת כבישים וכו'.
• אם לא יצליח להוכיח זאת – יידרש לשלם פיצוי מלא לפי החוק.

ולגבי הפיצוי? גם אם הקבלן טוען ל"כוח עליון" אך לא מצליח לבסס זאת משפטית – הוא מחויב בפיצוי לרוכש לפי אותם סכומים שנקבעו בחוק: 150% או 125% מגובה שכר הדירה, בהתאם לאורך האיחור.

בג"ץ מול התאחדות הקבלנים - יולי 2025 – פסק דין חדש בנושא

בפסק דין שניתן ממש השבוע, דחה בג"ץ את עתירת התאחדות הקבלנים, שביקשה להכיר במלחמה כעילה לאיחור במסירת דירות. העתירה דרשה הכרה במלחמה כאירוע מסכל חוזים, כך שהקבלנים יהיו פטורים מתשלום פיצויים בגין איחורים במסירה לרוכשי הדירות. בית המשפט דחה את הבקשה וקבע שהמלחמה אינה מהווה עילה מוצדקת לאיחור. פסק דין זה עשוי להשפיע על התחום וככל הנראה יביא לתביעות רבות של רוכשי דירות כנגד קבלנים בגין איחורים במסירה.

האם תקופה של מגיפה כגון הקורונה סייעה לקבלנים בישראל לקבל פטור של "כוח עליון" במקרים של איחור במסירת דירה?

גם בתקופת הקורונה נבחנו טענות של קבלנים בדבר עיכובים כתוצאה מכוח עליון. אך גם כאן לא כל טענה התקבלה:

• הקבלן היה חייב להוכיח קשר ישיר בין מגבלות הקורונה לעיכוב בבנייה.
• יש לבדוק האם היה ניתן למצוא פתרונות (כמו עבודה עם צוותים מצומצמים).
• בתי המשפט שאלו: האם האיחור באמת נגרם בגלל הנסיבות, או שמדובר באי-עמידה בתכנון?

לסיכום

אל תוותרו על הפיצוי שמגיע לכם. גם אם הקבלן מנסה להתחמק, החוק לצדכם ואתם לא לבד! איחור במסירת דירה מקבלן הוא לא רק מטרד – הוא פוגע כלכלית ברוכש. החוק מעניק לכם הגנה, אך קבלנים רבים מנסים להתחמק מהפיצוי. לכן, חשוב שתכירו את הזכויות שלכם, תפעלו בצורה מסודרת, ולא תהססו לפנות לעורך דין העוסק במקרקעין. בעזרת ליווי משפטי, תוכלו לממש את זכויותיכם ולקבל את הפיצוי המלא שמגיע לכם לפי חוק.

משרד אלפסי ושות' מוביל בתחום ליקויי בניה ואיחורים במסירת דירות. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפנייה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174