תרמית נדל"ן בחו"ל: כך תגנו על עצמכם מפני הונאה

רכישת נדל"ן בחו"ל נתפסת כהשקעה פיננסית מבטיחה שיכולה להציע תשואה גבוהה ופוטנציאל לצמיחה משמעותית. האפשרות להחזיק בנכס במדינה אחרת, להשכיר אותו לתיירים או לתושבים מקומיים, או למכור אותו ברווח, מושכת ישראלים רבים. אולם, לצד ההזדמנויות הרבות, השקעות כאלו טומנות בחובן סיכונים ייחודיים, במיוחד כאשר מדובר בתרמיות ובהונאות מתוחכמות. היעדר היכרות עם החוק המקומי, המנטליות העסקית והגורמים הפועלים בשוק הזר עלולים להפוך את חלום ההשקעה לסיוט פיננסי. כדי להגן על כספכם ולמנוע עוגמת נפש, הכרחי להכיר את שיטות הפעולה של נוכלים בתחום זה ולפעול באופן מושכל וזהיר.

זהות המוכר: זיהוי אנשי קש וחברות מפוקפקות

אחת משיטות ההונאה הנפוצות היא שימוש ב"אנשי קש" או בצדדים שלישיים שחותמים על הסכם המכירה מול הקונים, במקום המוכר האמיתי. במקרים כאלה, הקונה מוצא את עצמו מול ישות שאין לה אחריות משפטית ישירה או קשר לנכס. בנוסף, חברות נדל"ן רבות נרשמות על שם אנשים אחרים, שאינם המנהלים או בעלי החברה בפועל, מה שמקשה על איתורם ואחריותם במקרה של בעיות. תמרור אזהרה נוסף הוא חברות המשנות את שמותיהן לעיתים קרובות, מה שמאפשר להן להיעלם ולפעול מחדש מבלי לשאת באחריות על פעולות עבר.

לפניה ישירה אל עו"ד אוראל הרשקוביץ, לחץ/י כאן

מצגי שווא והבטחות חסרות בסיס

הונאות רבות מתבססות על מצגי שווא נוצצים. חברות נדל"ן יציגו מצג שווא לגבי הצלחתן, יציעו תשואות גבוהות שאינן מציאותיות, או יציגו נכסים במחירים נמוכים באופן מחשיד. חשוב לזכור שלא כל הנוצץ הוא זהב. יש לבדוק כל הבטחה לעומק, לבקש נתונים מוכחים על פרויקטים קודמים ולוודא שהמידע תואם את המציאות בשטח. לעיתים קרובות, המצג יכלול תמונות מרהיבות של נכסים או שכונות יוקרתיות, בעוד שבפועל הם נמצאים באזורים מרוחקים או בתהליך פיתוח איטי.

רישום הנכס: המפתח לבעלות בטוחה

השלב הקריטי ביותר בתהליך הרכישה הוא רישום הנכס על שמכם. הונאות רבות מתבצעות דרך מכירה של נכס שאינו רשום על שם המוכר, או נכס שקיימים עליו עיקולים, שעבודים או חובות שלא דווחו. כדי למנוע מצב זה, יש לוודא באמצעות גורם מקצועי ובלתי תלוי במדינת היעד, שהנכס נקי מכל זכויות צד ג', וכי הוא רשום באופן חוקי על שמכם. אי-ביצוע של בדיקה זו עלול להוביל לכך שתשקיעו את כספכם ותגלו שהבעלות על הנכס כלל אינה שלכם. כדי לוודא שאין על הנכס חובות, ניתן להזמין דו"ח חובות לרשויות המקומיות הרלוונטיות במדינת היעד.

אמצעי הגנה חיוניים

שקיפות מלאה -  דרשו לקבל את כל המסמכים המשפטיים והפיננסיים הנוגעים לעסקה, כולל נסח הטאבו (או מקבילו במדינת היעד) ופרטי רישום החברה. כמו כן, בקשו לראות את אישורי הבנייה והיתרי הפיתוח העדכניים.

בדיקת נאותות  - שכרו עורך דין מקומי ונוטריון שמכיר את הדין המקומי והשוק, ואינו קשור לחברת הנדל"ן. הם יבצעו בדיקה יסודית של כל המסמכים, יאמתו את זהות המוכר ויבדקו את מצב הנכס ברשויות המקומיות.

היזהרו מהבטחות -  אם הצעה נשמעת טובה מדי כדי להיות אמיתית, כנראה שהיא כזו. בדקו את התשואות המובטחות והשוו אותן למחירים בשוק, וכן הקפידו לבקר בנכס בעצמכם או לשלוח נציג מטעמכם. כמו כן, בדקו את תעודת הזהות של המוכר, התמונות והמסמכים הנוגעים אליה.

זיהוי הגורמים המעורבים -  ודאו שהגורם שחותם איתכם על החוזה הוא אכן הבעלים החוקי של הנכס או נציג מורשה ורשום של החברה. בנוסף, בדקו אם לחברה יש היסטוריה של תביעות או תלונות על ידי חיפוש במאגרים משפטיים מקומיים או פורומים ייעודיים ברשת.

השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות רווחית, אך היא מחייבת זהירות יתרה והיכרות עם המלכודות הנפוצות. פעולה מודעת וזהירה, תוך ליווי של אנשי מקצוע אובייקטיביים, היא הדרך הטובה ביותר להגן על ההשקעה שלכם ולמנוע עוגמת נפש.

עו"ד אוראל הרשקוביץ עוסק במשפט אזרחי מסחרי, מתן ייעוץ משפטי לחברות, שותפויות ועסקים, עריכת הסכמים מסחריים, רישום והגנה על זכויות קניין רוחני, ליטיגציה בסכסוכים עסקיים ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.

לפניה ישירה לעו"ד אוראל הרשקוביץ -  053-7315091