תמ"א 38/2 - עבר או עתיד?
מהו השינוי הצפוי בתכנית בינוי עירונית בתל אביב?
בשל החלטה של עיריית תל אביב לחייב בניית חזיתות מסחריות בפרויקט התחדשות עירונית ברובע 4 בתל אביב, צפוי שינוי תב"ע (תכנית בינוי עירונית). כתוצאה מכך, התקבלה החלטה בוועדה המקומית על הקפאת היתרי בניה ברחובות אלה בשלב זה לכל פרויקט אשר טרם הגיש בקשה להיתר בניה.
להחלטה זו השלכות רבות, המחייבות חשיבה מחודשת. ובמה הדברים אמורים?
עסקינן בתוספת חזית מסחרית ברחובות הללו. ומשכך, ירידה בערך הדירות אשר תביא, קרוב לוודאי, לחלוקה שונה באחוזי הבניה.
בגוף ההחלטה נקבעו תנאים מגבילים לפי סעיף 89 לחוק, לפיה לא תתאפשר הוצאת היתר בניה לתקופה של 3 שנים ברחובות המצוינים, למעט במקרים הבאים:
1. בקשות להיתרי בניה להריסה ובניה בהן קיימת בקשת רישוי מקוונת על פי תיק מידע ו/או החלטת ועדת ערר
2. החלטה בתוקף למתן היתר בניה שניתנה לפני מועד דיון זה, קרי 4.12.2024, או תיקון החלטה כאמור.
3. בקשות להיתרי בניה מינוריות, כגון: מרפסות, פרגולות, הנגשה, שיפוץ פתרונות מיגון וכן בקשות לשימוש חורג.
משכך, מובע כי היקף מימושים מביא לתוספת של כ- 18,000 יחידות דיור וגידול במספר התושבים ובהתאם לצרכים גדלים שטחי המסחר.
ההיבט התחבורתי
גם מן ההיבט התחבורתי, תוספת השימושים לא תכלול תוספת חניה, אלא תכלול התייחסות לנושא כניסות לחניה ונושא פריקה וטעינה, אשר ידונו בנפרד. מן ההיבט העיצובי, התכנית תכלול הוראות עיצוב החזית המסחרית והוראות פיתוח.
מן המקובץ נובע, כי שינויים מפליגים מעלים תהייה באשר לכדאיות תכנית תמ"א 38/2, שכן הלכה למעשה יחולו שינויים מפליגים אשר יתרונותיהם וחסרונותיהם עימם.
לא זו אף זו, ייקבע קביעת זיקה הנאה לאורך הרחובות אשר יכללו בתכנית זו. ברם, בשל עיבוי חנויות המסחר, ישנו צורך בקביעת הוראות למניעת מטרדים בשל השימושים המוצעים. שכן, מגורים מעל מסעדות או בתי אוכל יכולים להוות הלכה למעשה מטרד לבעלי הדירות המתגוררים בשכונות הללו.
סביר להניח כי בשל השינויים המתוכננים והחלטת ועדת המשנה לתכנון ובניה, יש לשקול את כדאיות היתכנות תמ"א 38/2, בשים לב לכל השינויים העתידיים.
על כן, טוב יעשו בעלי הדירות באם יעגנו בחוזה מול היזמים את זכויותיהם כדין על מנת שלא יעמדו בפני שוקת שבורה, ככל שבכוונתם להיכנס לתכנית התמ"א 38/2 במתכונתה העתידית.
בנוסף יצוין, כי כל מעשה מחויב להיות מלווה בתכנון אסטרטגי נכון, אשר יאפשר מימוש תכנית התב"ע, שכן מבחינה משפטית, אם אכן תאושר ההקפאה ע"י הועדה המחוזית, קיימת אופציה להגיש עררים לוועדת המשנה להתנגדויות של המועצה הארצית, וזאת עד אישור תב"ע חדשה.
עורכת דין דרורית מלינרסקי עוסקת בתמ"א 38, פינוי בינוי, פירוק שיתוף, תביעות לתשלום פיצויים במקרקעין בגין ליקויי בניה, חוזי מכר ושכירות במקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעו"ד דרורית מלינרסקי – 053-7105242.