בעקבות אישור חוק ההסדרים לשנת 2023, עודכן הליך פיצול מגרש/בית מנחלות. בנוסף, עודכן הליך הפיצול בתיקון לחוק התכנון והבנייה במסגרת חוק ההסדרים והתווסף סעיף 25 לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע סמכות לוועדות המקומיות לאשר פיצול מגרש מנחלה (בשטח של עד 500 מ"ר), ללא תוספת יח"ד בנחלה.
משמעות התיקון בחוק ההסדרים היא חיסכון עצום בזמן לאישור תכנית פיצול יחידה קיימת בנויה / שטח למגורים ללא תוספת יחידות מעבר לקיים כיום. במקום להמתין למעלה משנתיים לאישור, ההליך בוועדות המקומיות צפוי להסתיים בתוך כשנה. ללא צורך להמתין לאישור תב"ע של המושב / המועצה וללא צורך בפניה לוועדות המחוזיות.
לפנייה ישירה לעורך הדין ארז גיל – לחץ/י כאן
ועדות מקומיות שאינן עצמאיות, מוסמכות לאשר פיצול הכולל שטחי שירות של עד 30 מ"ר, מעל הקרקע מהתב"ע הקיימת, ותוספת שטחי שירות "מתחת לקרקע" – מרתף. ועדות מקומיות עצמאיות, מוסמכות לאשר תוספת שטחי שירות עד 60 מ"ר מעל הקרקע.
שטח פיצול המגרש – טרם אישור תיקון חוק התכנון והבנייה במסגרת חוק ההסדרים, השטח המקסימלי לפיצול מגרש ריק היה כ -333 מ"ר ולמגרש בנוי כ-500 מ"ר, בכפוף להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (מגבלות קווי בנייה). לאחר התיקון, שטח כל מגרש לא יעלה על 500 מ"ר או על שליש משטח חלקת המגורים. חרף התיקון לחוק, מבדיקות שנעשו בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, בשלב זה, פיצול מגרש ריק מנחלה, יתאפשר בשטח של 333 מ"ר לפי תנאי הצפיפות הקבועים בתמ"א 35 – 3 יחידות לדונם.
דגשים לבעלי הנחלות
המתכנן טל מסורי, מברך על שינוי הסמכות ברפורמה, הליך פיצול המגרש מהנחלה שגם כך סבוך ומייגע ותלוי הן בגופי התכנון והן ברמ"י יתקצר משמעותית. על בעלי הנחלות אשר מעוניינים לפצל מגרש יש לשים דגש על מס' דברים וביניהם:
- במידה ומפצלים מגרש מבונה - שטח המבנה המפוצל המאושר בהיתר, שכן זה יהווה את מינימום הזכויות שידרשו לגריעה מהנחלה.
- במעמד התב"ע ניתן לבקש תוספות ושינויים נוספים כגון הקטנת קווי בנין, תוספת זכויות (בסמכות מקומית), הגדלת תכסית, שינוי פריסת היעודים ועוד'. משום שתב"ע הוא תהליך ארוך ויקר, רצוי להשביח את הקרקע ככל הניתן במסגרת אותה תב"ע.
- ראייה כוללת של תכנון עתידי בנחלה, כיצד ישפיע אותו פיצול על אפשרויות בניה עתידיות (מיקום, זכויות וכד').
- דרכי גישה בתוך הנחלה הן למגרש המיועד לפיצול והן בהתחשב בפיצולים עתידיים.
כיום, בתוספת יחידות מגורים מעבר ליחידות עפ"י תכנית בתוקף תידרש. הסכמת האגודה והוועד המקומי לתוכנית, אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וחו"ד מהנדס הוועדה, לעניין יכולת הנשיאה של התשתיות.
הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מאפשרת כיום, תוספת יחידת דיור בודדת עד לתוספת של 10 יח"ד לישוב, בכפוף לתמ"א / 35 לעניין מכסת יח"ד.
האמור לעיל צפוי להשתנות בתיקון מס' 5 לתמ"א 35 – ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי. בנוסף, יובהר כי על אף שמכירת יחידה לפיצול נגרעת מזכויות הבנייה בנחלה, תיקון 5 צפוי להכפיל את כמות היחידות.
תיקון 5 לתמ"א 35
המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מקדמת במרץ תיקון לתמ"א 35 (ביטול לוח 2 לתמ"א שהגביל את מספר היחידות במרחב הכפרי). תמ"א 35 קבעה היקף יחידות דיור מירבי לקיבוצים ומושבים (לוח 2). ויחידות קטנות (צמודות דופן לאחד הבתים, שאינן נספרות).
בתיקון צפוי ביטול לוח 2 לתמ"א, צפוי לגדול מספר היחידות לצפיפות מותרת של 4-10 יחידות לדונם במרחב הכפרי.
בישוב קטן - עד 1,800 תושבים (רוב המושבים בישראל), תותר תוספת של כ- 500 יח"ד.
ביישוב בינוני - מעל 2,001-3,000 תושבים, תותר תוספת של בין 1,000 – 500 יחידות (קיימים מושבים בודדים כאלו לדוגמה במכרז הארץ, במושב בית יצחק שבשרון כ – 2,140 תושבים).
ככלל, יישוב כפרי מוגדר – כישוב שאוכלוסייתו מונה עד 5,000 נפש.
עקרי המתווה שפורסם ע"י מנהל התכנון
עיקרי המתווה כפי שפורסם ע"י מנהל התכנון קובעים צפיפות שונה בין דגמי יישובים ומיקום גאוגרפי:
ביישוב קטן (דגם 8) 0-2,000 נפש - הצפיפות תהא 6-8 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 4-6 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 3-4 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.
ביישוב בינוני (דגם 7), 2,001-3,000 נפש - הצפיפות תהא 8-10 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 6-8 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 4-6 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.
ביישוב גדול (דגם 6) 3,001-5,000 נפש - הצפיפות תהא 8-10 יחידות במחוזות מרכז ירושלים ותל - אביב, 6-8 יחידות במחוז חיפה ונפת אשקלון, ו – 6-8 יחידות בנפת ב"ש, עוטף עזה, ומחוז צפון.
יישובים קהילתיים, בניגוד למושבים וקיבוצים, יוגדרו מראש כישובים מדגם בינוני ויעברו לדגם הגדול על פי החלטתם והחלטת המועצה האזורית. ואילו במושבים, שרובם מסוג דגם קטן, במנגנון המוצע בתיקון 5, יוכלו לקבוע את אופיים ודמותם העתידית. במרכז הארץ לא יתאפשר מעבר מדגם קטן לדגם בינוני.
המנגנון המוצע, מספק שתי אפשרויות למושבים צמודי עיר – שמירה על צביונם כישובים כפריים – דגם קטן ובינוני. או מעבר דגם, שישנה את אופיים ויעביר אותם לישוב עירוני בצפיפות בהתאם.
במרחב הכפרי במרכז הארץ, תקבע צפיפות מקסימאלית אפשרית ואילו, ככל שמתרחקים לפריפריה, תקבע צפיפות מינימאלית.
שינוי המרחב הכפרי
מדובר בהסרת חסם שישנה מקצה לקצה את חייה של האוכלוסייה המתבגרת במרחב הכפרי, וילדיהם, וכמובן, יגדיל את היצע יחידות המגורים עבור "דם חדש" וצעיר שיעבור לגור במרחב הכפרי. מדובר בשינוי עצום לבעלי נכסים רבים, ברובם, אוכלוסייה מבוגרת שבמקרים רבים זקוקה, ומשוועת, למקורות פרנסה ומחייה בכבוד.
השינוי יסייע לאוכלוסיית המגזר הכפרי להגדיל את ההכנסה ולהזדקן בכבוד, בביתם שבמושב / בקיבוץ מבלי ש"ייפלו" חלילה, כנטל כלכלי על אוצר המדינה / ילדיהם ולא פחות חשוב, שיוכלו להזדקן בביתם ולא יאלצו למכור ולעזוב.
השינוי יאפשר להמשיך לגור במרחב הכפרי אותו פיתחו בעמל רב במשך שנים רבות, ועכשיו, מבקשים להזדקן בו בכבוד. בנוסף, השינוי יאפשר למגזר שלם להימנע ממלחמות וסכסוכים בתוך המשפחה תוך אפשרויות מגורים של הילדים והנכדים ליד אוכלוסייה מתבגרת, תוך הנגשת אפשרויות המגורים לבנים לגור ליד הוריהם לעזור, ולסייע וכמובן, להצעיר את האוכלוסייה, תוך "ניצול" תא השטח בצפיפות גדולה יותר לדונם, ואפשרויות חלוקה צודקת ונכונה יותר בין הילדים והנכדים.
הגדלת התשלומים
השמאי תומר ניר פז מעריך שאישור תוספת היחידות במגזר החקלאי צפויה להגדיל את התשלומים שיידרשו על ידי רמ״י באופן משמעותי לדוגמה – לכל בית נוסף יתווסף לשווי חלקה המגורים סכום שנע במרכז הארץ בין 1.5-3 מ' ש"ח. לכל יחידה צמודת דופן לבית עד כמיליון ₪ וליחידת גג כ-750 א' ₪.
יצוין כי עד היום מקדם הדחיה לפוטנציאל יחידה רביעית (בית שלישי בנחלה) היה דחייה של כ-3 שנים, ואילו יחידה חמישית (בית רביעי בנחלה) במושבים שטרם ניצלו את מלוא היחידות לפי לוח 2 היה בגבולות של 10 שנים (לדוגמא, מושב גבעת שפירא שבשרון). כך שבמידה ויאושר התיקון לתמ"א, זמן הדחיה עד למימוש התוכנית יקוצר משמעותית וכן אי הוודאות תקטן אף היא, לפיכך השווי יעלה משמעותית (כלומר שווי הנכס יעלה) ובגינו דמי הרכישה יעלו.
בעניין זה מוסיף השמאי תומר ניר פז ובצדק, כיום דמי הרכישה בנחלות מחושבים לפי 2 בתים צמודי קרקע ויחידה אחת צמודת דופן, ופוטנציאל לבית שלישי יחידה רביעית.
דחייה של עד 10 שנים ליחידה רביעית הינה תוספת שטחים אקו' של כ-70 מ"ר ואילו בצמצום הזמן ואי הוודאות התוספת לסה"כ השטחים שתחשב רמ"י יהיו כ-150-200 מ"ר אקו'. כאשר השווי למ"ר במרכז הארץ נע בגבולות 12,000-15,000 ₪ למ"ר התוספת הינה בגבולות כאמור בין 1.5-3 מיליון שח.
לסיכום התוספת בגין דמי הרכישה צפויה להיות בין 0.5-1.5 מיליון ש"ח (כאמור מחושב כשליש מעליית הערך של הקרקע). נותר לקוות כי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תאשר הגדלה של מספר היחידות, חרף ההתנגדויות שמתעוררות, יחד עם זאת, לא "תצעד צעד אחד יותר מידי", תשמור הצביון הכפרי, באופן שהצפיפות תגדל ל – 4-8 יחידות צמודות קרקע לדונם ולכל היותר, ובנחלות, לכל היותר, 4 בתים בתוספת 4 יחידות צמודות דופן לבתים או 4 יחידות גג בשטח של כ – 100 מ"ר.
עו"ד ארז גיל ממשרד שחר חסאן הוא בעל ניסיון של שנים רבות בייצוג בעלי נכסים ורוכשים במושבים ובמגזר הכפרי, דיני מקרקעין ותכנון ובנייה, ירושות, הסכמים בין יורשים, פיצולים מנחלות, מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, מיסוי מכר נחלות ונכסים במרחב הציבורי. הכתבה באדיבות אתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורך הדין ארז גיל – 053-6245549