רכישת דירה מקבלן היא צעד גדול בחיים המלווה בהשקעה כספית משמעותית. על כן, חשוב להיערך לרכישה בצורה יסודית כדי להבטיח עסקה מוצלחת.
כעורך דין מקרקעין, אני רואה מקרוב את הטעויות הנפוצות שאנשים עושים בעת רכישת דירה מקבלן. במדריך זה אתן לכם 10 טיפים חשובים, שיעזרו לכם לרכוש דירה מקבלן בצורה מושכלת ובטוחה:
קבעו תקציב מוגדר וחקרו את השוק
השלב הראשון בדרך לרכישת דירה מקבלן הוא לקבוע תקציב מוגדר. חשוב לקחת בחשבון את ההכנסות שלכם, את ההוצאות הקבועות שלכם והוצאות נוספות הקשורות לרכישת הדירה - מס רכישה, תיווך, שכ״ט עורכי דין, שמאי, מעצב פנים, הוצאות בקשר לרישום הבית המשותף ועוד.
לפניה ישירה לעורך דין עידן גבאי, לחץ/י כאן
לאחר שקבעתם תקציב, חשוב לחקור את השוק ולבדוק את מחירי הדירות באזור בו אתם מעוניינים לגור. כדאי להשוות בין מחירי דירות בפרויקטים אחרים ואף לערוך השוואה למחירי דירות יד שנייה באזור. כך, למעשה, תוכלו לוודא שהעסקה שלכם כדאית ומשתלמת.
בחרו קבלן אמין
אחד הגורמים החשובים ביותר ברכישת דירה מקבלן הוא בחירת קבלן אמין. חשוב לבדוק את הרקע של הקבלן, את ההמלצות שהוא קיבל מלקוחות קודמים ואת המוניטין שלו.
בחרו פרויקטים עם ליווי בנקאי
בחירת פרויקט עם ליווי בנקאי כוללת יתרונות רבים: יש גורם משמעותי שמפקח על הקבלן ועל התנהלותו. בנוסף, בפרויקטים עם ליווי בנקאי, הקבלן פועל באמצעות חשבון ייעודי לפרויקט אליו תפקידו את כספי הרכישה ובתמורה תקבלו ערבויות שיבטיחו שלא תאבדו את הכסף שלכם.
היעזרו בשירותיו של עורך דין מקרקעין
חשוב להבין כי עורכי הדין של הקבלן אינם (!) משרתים את האינטרסים שלכם. אמנם אתם משלמים גם להם שכר טרחה אך חשוב לדעת כי שכר הטרחה שמשולם הוא אך ורק לצורך רישום הזכויות שלכם. כלומר, עורכי הדין של הקבלן לא מייצגים אתכם מול הקבלן עצמו ובהגדרה יפעלו אך ורק לטובתו.
הדרך הטובה ביותר להבטיח עסקה מוצלחת ברכישת דירה מקבלן היא להיעזר בעורך דין מקרקעין שיסייע לכם להגיע לנוסח הסכם שישמור על האינטרסים שלכם, יבטיח את הכסף שלכם ויגן על הזכויות שלכם.
בדקו את המפרט הטכני של הדירה
בדקו את מיקום הדירה, גודלה וכיווני האוויר. נסו להבין מהו איכות המפרט שהקבלן נותן לכם – ברזים, דלתות, ריצוף, מטבח וכדומה. אל תשכחו לוודא שקיים בהסכם סעיף שמקנה לכם זכות לבקש מהקבלן ביצוע שינויים כלשהם או תוספות בדירה ותבררו טרם החתימה על ההסכם את העלויות לכך (לרוב, לקבלן יהיה מחירון להציג לכם).
חשבו את מס הרכישה לפני החתימה על ההסכם
מס רכישה הוא מס המחושב לפי מחיר הדירה ומדרגות המס משתנות אם מדובר על דירתכם היחידה. באתר של רשות המיסים תוכלו להיעזר בסימולטור לצורך חישוב מס הרכישה שאתם צפויים לשלם.
בדקו את הדירה לפני מסירת החזקה
לפני המסירה חשוב לבדוק את הדירה היטב באמצעות חברת בדק בית כדי לוודא שאין ליקויי בנייה או אי התאמות כלשהן. אם אתם מזהים ליקויי בנייה, חשוב לדווח עליהם לקבלן מוקדם ככל הניתן ולשאוף למצב בו הוא יבצע את התיקונים הנדרשים לפני שהדירה תימסר לכם.
דעו מהו הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה
אם חלפו 30 ימים מהמועד מסירת החזקה והקבלן עדיין לא מסר לכם את הדירה, אתם זכאים לפיצוי ללא הוכחת נזק, בסכומים הבאים, בגין כל חודש או חלק ממנו שעבר מהיום שנקבע בהסכם ועד למסירת הדירה, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה מהם:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי.
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי.
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
עקבו אחר תיקון ליקויים
״תקופת הבדק״ תתחיל במועד מסירת הדירה. בתקופה זה תחול חובה על הקבלן לתקן ליקויים אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם. ״תקופת הבדק״ נמשכת בין 1-7 שנים בהתאם למהות הליקוי (בהתאם לפירוט שבחוק).
״תקופת האחריות״ היא תקופה של 3 שנים שתחלנה בתום תקופת הבדק. לאחר תקופת הבדק ותקופת האחריות הקבלן יהיה אחראי רק לליקויים ספציפיים כגון אי יציבות הבניין וכדומה.
הכירו את הדגשים בהסכם שאתם חותמים עליו
- דאגו שכל מה שהובטח לכם מצוין בהסכם ואל תסתמכו על הבטחות בעל פה.
- אל תחתמו על סעיף שמאפשר לקבלן לבצע שינויים ללא הסכמתכם.
- ודאו כי כתוב מפורשות בהסכם כי טופס 4 (אישור אכלוס) הוא תנאי למסירת הדירה.
- ודאו שקיים סעיף בהסכם שמקנה לכם את האפשרות לקבל את החזקה יחד עם אנשי מקצוע מטעמכם (חברת בדק בית, מהנדס ועוד).
עורך דין מקרקעין עידן גבאי עוסק במיסוי עסקאות מקרקעין מורכבות, החזרי מס שבח ובמשפט מסחרי ואזרחי. הכתבה באדיבות האתר din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עו"ד עידן גבאי - 053-6242883