הידעתם?
"בין ינואר ליוני השנה נרשמה עלייה של 31% בחברות שנקלעו לקשיים - 59 חברות פנו לבית המשפט לאחר שנקלעו לחובות גדולים".
"מענף הנדל"ן, דרך חברות הייטק ועד קמעונאיות: בחודשים האחרונים, עוד ועוד חברות פונות להליכי חדלות פירעון • במוקד: השילוב של סביבת ריבית גבוהה, לצד חוסר הוודאות במשק שמייצר סנטימנט שלילי. בחודשים יולי ואוגוסט הקפיצה הייתה דרמטית ועמדה על 12.9%, כך עולה מנתוני משרד המשפטים".
אין זה סוד שהמצב בשוק במסגרת הליכי התקשרות בהתחדשות עירונית לא טוב. לראיה סטטיסטית הרבה חברות קורסות ויש לאמור השלכות ישירות על עתידן של דירות בעלי נכסים המעוניינים להתקשר בהליכי התחדשות עירונית.
לפניה ישירה אל עורך דין מורן גור, לחץ/י כאן
לפניה ישירה אל עורך דין עמית גדליה, לחץ/י כאן
מהן הסיבות למשבר הכלכלי הנוכחי?
הסיבות למשבר הכלכלי מגוונות, ומומחים מצביעים על צירוף של עליית מחירי חומרי הגלם המושפעים בין היתר מהמלחמה באוקראינה, מדדים בעליה מתמדת, חוסר ודאות פוליטית ומשפטית ועליות ריבית שלא זכורות פה שנים רבות. תהיה הסיבה אשר תהיה, החובות נערמים לפתחם של משקי בית פרטיים, ציבור העצמאיים, תאגידים וחברות נדל"ן.
יעידו על כך דבריו של סגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס המשכנתאות שנערך ביום 04.09.2023: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה".
המאפיין העיקרי של קריסתן של חברות נדל"ן עם צבר של מאות דירות בפרויקטים שונים המפוזרים ברחבי הארץ הוא מאות בעלי זכויות שלא יודעים איך ואם בכלל תסיים החברה איתה חתמו על הסכם התקשרות את בניית הדירות ומה עתיד זכויותיהם, מאפיין נוסף הוא ריבוי התביעות מטעם בעלי הזכויות כנגד חברות הנדל"ן בקשיים אשר הוגשו בבתי המשפט השונים ברחבי הארץ, דבר המקשה מאד על האפשרות לשקם את אותן חברות ולהגיע לפשרות מן הנושים השונים לצורך המשך הפעלתן.
רוב הפרויקטים של חברות נדל"ן בקשיים מסתיימים במסירת הדירות לרוכשים
נקודת האור בסיפור היא שמניסיון רב שנים בישראל, כל הגורמים המעורבים ובמיוחד בתי המשפט של חדלות פירעון עושים ככל שלאל ידם כדי להביא את הפרויקטים של חברות נדל"ן בקשיים עד לקו הגמר ולא להשאיר פרויקט נטוש או "פיל לבן" באמצע המרחב העירוני.
גם אם התהליך לוקח מספר שנים וההליכים המשפטיים מתארכים בבתי משפט, הרי שלבסוף כמעט תמיד הפרויקט מסתיים במסירת הדירות.
הוודאות שיזמי נדל"ן או קבלני הביצוע בשטח יסיימו את הפרויקט הינה האינטרס ראשון במעלה של כל הגורמים המעורבים בפרויקט מבעלי הזכויות, הדיירים, היזם והקבלן בשטח, הבנקים המלווים, חברות הביטוח, ספקי אשראי חוץ בנקאי, ספקי הציוד והחומרים לפרויקט ועד לראש העיר וועדות התכנון השונות.
שקיפות פיננסית של חברת נדל"ן מול דיירים תגדיל את סיכויי ההצלחה של הפרויקט
מכאן אנו למדים ששקיפות פיננסית של חברת הנדל"ן לאורך חיי הפרויקט אל מול הדיירים תגדיל מאד את סיכויי ההצלחה לסיים לבנות ולמסור את הדירות לבעליהן על אף הסנטימנט השלילי במשק.
להלן ארגז כלים לניתוח מאפייני איתנות פיננסית של חברות נדל"ן עבור בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי:
- ראשית על בעלי הזכויות להיוועץ עם גורמים משפטיים מומחים ולדרוש בטוחות מספקות כנגד זכויותיהם בנוסף לערבויות המחויבות על פי דין.
- על בעלי הזכויות לבדוק את טיב ההתקשרויות של החברה היזמית מול קבלני הביצוע וספקי המשנה בדבר יציבות ההתקשרות ביניהן, שכן החלפת ספקים מהירה תעיד לכאורה על בעיות אמון או בעיות באשראי ספקים לחברה.
- על בעלי הזכויות לבדוק את טיב ההתקשרות של החברה היזמית מול הבנק מלווה, שכן החלפת בנק מלווה יכולה להעיד על עצירת קווי האשראי העומדים לרשות החברה.
- על בעלי הזכויות לבדוק את סביבת הריבית בה יצא הפרויקט לדרך, שכן חברות ממונפות שהמודל העסקי שלהן בנוי על ריבית נמוכה מאד מתמודדות עם קושי מובנה נכון לסביבת הריבית הנוכחית.
- על בעלי הזכויות לבדוק פרויקטים אחרים שהחברה ביצעה לאחרונה ולברר על חריגות חוזרות מתקציבי הפרויקט או איחורים במסירת הדירות.
- על בעלי הזכויות לבדוק ככל וניתן את מוסר התשלומים של החברה לעובדיה, שכן חברה בקשיים תקציביים לרוב תפסיק תשלומים שוטפים או הפרשות לעובדיה.
- על בעלי הדירות לוודא כי לחוזה ההתקשרות מוכנסים מראש סעיפים בדבר מחיקת הערות אזהרה ככל והיזם נכנס להליכי חדלות פירעון.
הערכת סיכונים באמצעות בחינת מאפייני איתנות פיננסית של חברות נדל"ן
ככל שהתוצאות מבדיקת מאפיינים אלו יצביעו על חוסר בשקיפות ואיתנות פיננסית "מעורפלת" הרי שהסיכון בדבר אי סיום הפרויקט עולה. ולהיפך, ככל שהתוצאות שיתקבלו מבדיקת המאפיינים יניבו תוצאות יציבות ושקופות יותר, הרי שמדובר בחברה בעלת איתנות פיננסית גבוהה ועל כן הסיכוי לסיום הבניה ומסירת הדירות גבוה.
עו"ד עמית גדליה, שותף ומנהל מחלקת סיכונים וניתוחי חברות המועמדות בהליכי התחדשות עירונית ממשרד מורן גור ושות' עורכי דין ונוטריונים, מוסר כי:
"העלטה בשוק מחייבת מציאות חדשה. הן בבחינת החברות המועמדות והן בקריטריונים שעורכי הדין מטעם הדיירים מציבים לאותן חברות. כללי היסוד שהוגדרו בכתבה זו הם כללי ברזל המחייבים כל דייר ועורך דין בתחום. בנוסף המצב בשוק מחייב הכנסת שחקנים נוספים לתחום דוגמת כלכלנים, ומנתחי דוחות מקצועיים מעבר לדוחות BDI גנריים, שכן נתונים אלו מתייחסים לפני עבר ולא לפני עתיד ולא יכולים לחזות חשיפה או היתכנות לסיכון כזה אחר שכה חשוב שיובא במסגרת הליך הסינון".
עורך דין מורן גור עוסק בתחום התכנון והבניה, הליכי הכשרת היתרי בניה ותוכניות מתאר, תמ"א 38, התחדשות עירונית, עסקאות פינוי בינוי, נדל"ן מסחרי, עסקאות קומבינציה, ליווי פרויקטים ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין מורן גור - 053-7429017
לפניה ישירה לעורך דין עמית גדליה - 053-6248095