פינוי מושכר הוא הליך משפטי שבו בעל נכס מבקש מהשופט להורות לשוכרי הנכס לפנות אותו. הליך זה יכול להתקיים במקרים שבהם השוכר מפר את תנאי חוזה השכירות, מסרב לעזוב את הנכס בתום תקופת השכירות, או מסרב לשלם את דמי השכירות.
עניין זה אף קיבל משמעות רבה באחרונה לאור מלחמת חרבות ברזל אליה נקלעו כל אזרחי ישראל, שכן, לאחרונה אנו עדים למקרים רבים בהם שוכרים הפסיקו לשלם את דמי השכירות בשל קושי כלכלי או מהצד השני בעלי דירות אשר מצאו את עצמם ללא יכולת מעשית לגבות את דמי השכירות אם בשל פציעה ואם בשל מוות.
הליך פינוי מושכר יכול להיות מורכב ומייגע, וחשוב להבין את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים בהליך, על מנת להימנע מטעויות שעלולות לעכב את ההליך להוביל לפסיקה לא הוגנת או במקרה הקיצון להליך פלילי.
מהם התנאים לדרישה לפינוי מושכר?
על מנת שהשופט יורה על פינוי מושכר, על בעל הנכס להוכיח כי השוכר הפר את תנאי חוזה השכירות. הפרה של תנאי חוזה השכירות יכולה לכלול אי-תשלום דמי שכירות, שימוש בנכס שלא למטרה המיועדת לו, או ביצוע שינויים בנכס ללא הסכמת בעל הנכס.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין שלומי ואנונו, לחץ/י כאן
סוגי הפרות של תנאי חוזה שכירות
להלן מספר דוגמאות להפרות תנאי חוזה שכירות שיכולות להוביל לפינוי מושכר:
אי-תשלום דמי שכירות - זוהי ההפרה הנפוצה ביותר של חוזה שכירות. אם השוכר אינו משלם את דמי השכירות במועד, על בעל הנכס להודיע לו על כך בכתב. אם השוכר לא משלם את דמי השכירות גם לאחר ההתראה, בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר.
שימוש בנכס שלא למטרה המיועדת לו - אם השוכר משתמש בנכס שלא למטרה המיועדת לו, כגון אם הוא משתמש בדירה למגורים עסקיים, על בעל הנכס להודיע לו על כך בכתב. אם השוכר ממשיך להשתמש בנכס שלא למטרה המיועדת לו, בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר.
ביצוע שינויים בנכס ללא הסכמת בעל הנכס - אם השוכר מבצע שינויים בנכס, כגון אם הוא משנה את מראה הנכס או את תשתיות הנכס, עליו לקבל את הסכמת בעל הנכס. אם השוכר מבצע שינויים בנכס ללא הסכמת בעל הנכס, בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר.
השלבים בהליך פינוי מושכר
הליך פינוי מושכר כולל את השלבים הבאים:
הגשת תביעה - בעל הנכס צריך להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום. בכתב התביעה, על בעל הנכס לציין את פרטי השוכר, את פרטי הנכס, את תנאי חוזה השכירות, את ההפרות שביצע השוכר, ואת הבקשה לפינוי השוכר. חשוב לציין שגם הליך זה מתחלק, שכן מצד אחד ניתן להגיש תביעה בהליך מזורז בכדי לקבל צו פינוי. כאשר בעל הנכס שומר לעצמו את הזכות לתבוע את הנזקים הממונים בהמשך.
מצד שני, ניתן להגיש תביעה בסדר דין רגיל אשר תכלול גם את רכיב הפינוי וגם את הרכיב הממוני – אך מטבע הדברים יהיה מדובר בהליך רגיל אשר יתפרש על זמן ארוך יותר.
דיון - לאחר הגשת התביעה, השופט יזמין את הצדדים לדיון. בדיון, כל צד ימסור את טיעוניו וראיותיו.
פסק דין - לאחר הדיון, השופט יכריע אם להורות על פינוי השוכר.
ביצוע פסק דין - אם השופט מורה על פינוי השוכר, על השוכר לפנות את הנכס בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין. אם השוכר לא מפנה את הנכס בתוך 30 יום, בעל הנכס יכול להגיש בקשה לביצוע פסק הדין.
כיצד להגדיל את סיכויי ההצלחה בהליך פינוי מושכר?
כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה של הליך פינוי מושכר, חשוב לנקוט בשלבים הבאים:
חוזה מפורט - הקפידו על ניסוח חוזה שכירות מפורט ומדויק, הכולל סנקציות ברורות במקרה של הפרה. חוזה שכירות מפורט ומדויק יעזור למשכיר להוכיח כי השוכר הפר את תנאי החוזה. בנוסף, חוזה שכירות הכולל סנקציות ברורות במקרה של הפרה יעזור למשכיר לקבל פיצוי הולם במקרה של הפרה.
שליחת מכתב התראה - שלחו לשוכרים מכתב התראה לפני הגשת תביעה מיד עם ביצוע ההפרה (לזמן משמעות קריטית), במכתב פרטו את ההפרות שביצע השוכר. מכתב התראה טרם הגשת תביעה יכול לסייע למשכיר להוכיח כי הוא פעל בתום לב ובסבירות. בנוסף, מכתב התראה יכול לעודד את השוכר לפנות את הנכס מיוזמתו.
ליווי עורך דין – היוועצו בעורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן, שיסייע לכם בתהליך המשפטי. עורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן יוכל לסייע למשכיר לנסח תביעה חזקה, לנהל את ההליך המשפטי בצורה יעילה ולקבל פיצוי הולם במקרה של ניצחון בהליך.
שיתוף פעולה עם בית המשפט – אם השופט יורה על הגשת תצהירים, עליכם, כבעלי הנכס, להגיש אותם במועד. כמו כן, אם תוזמנו לדיון, עליכם להופיע בו.
לסיכום, פינוי מושכר הוא הליך משפטי שיכול להיות מורכב ומייגע. חשוב להבין את הזכויות והחובות של כל אחד מהצדדים בהליך, על מנת להימנע מטעויות שעלולות לעכב את ההליך או להוביל לפסיקה לא הוגנת. כמובן שבהתאם לחוק בישראל, בעל נכס אינו רשאי לנקוט פעולה באופן עצמאי ולפנות את השוכר בכוח ללא צו של בית המשפט. אם יעשה כן, עלול בעל הנכס להיות חשוף לסנקציות פליליות.
כאמור, לזמן חשיבות רבה, היות וההליך (גם המקוצר) לוקח זמן, ובכדי להימנע משהות ארוכה בנכס שלא כדין – עם גילוי ההפרה מומלץ לפעול ישר.
עורך דין שלומי ואנונו עוסק בדיני גירושין, מזונות ילדים, הסכמי גירושין, הסכמי ממון, זמני שהות, משמורת, סכסוכי ירושה, חלוקת רכוש ועוד. הכתבה באדיבות האתר .din.co.il
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין שלומי ואנונו 053-7361087