לפי הוראות חוק המכר (דירות) כל קבלן או יזם שמכר דירה לרוכש מחויב לתקן את ליקויי הבניה שהתגלו בה אחרי מסירתה לרוכש. בהתאם לחוק, הקבלן מחויב לדאוג לתיקון הליקויים תוך פרק זמן סביר שנקבע בהתאם לסוג הליקוי וחומרתו. יובהר כי חוק המכר (דירות) הוא חוק שלא ניתן להתנות על הוראותיו ועל כן אם הקבלן הכניס להסכם המכר סעיפים שמנוגדים לו, הרי שהם אינם תקפים ואינם מחייבים את רוכש הדירה.
לפניה ישירה לגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר, לחץ/י כאן
מהם ליקויי בניה?
ליקויי בניה הם הפער שבין המפרט שהובטח לרוכש הנכס בהסכם המכר לבין מצבו של הנכס בפועל. ליקויי בניה כוללים תקלות, פגמים וכשלים במבנה אשר עלולים לפגוע במראהו או בשלמות המבנית של הנכס, לפגוע בהנאת הדיירים מהנכס, לגרום לירידה בערכו הכספי של הנכס ולעיתים גם לסכן את ביטחון הדיירים. את ליקויי הבניה מקובל לחלק לשלושה סוגים עיקריים. סוג אחד הוא ליקויים קוסמטיים ואסתטיים שנחשבים לקלים מבין הליקויים. הסוג השני הוא ליקויים בשלד המבנה אשר עלולים לפגוע ביציבות המבנה ועל כן לסכן את ביטחון הדיירים, ואילו הסוג השלישי של הליקויים כולל ליקויים שאינם קשורים לשלד ואינם קוסמטיים.
על פי רוב, רוכש הנכס יגלה את ליקויי הבניה בנכס עם קבלת החזקה בו אך הוא עלול להיחשף לליקויי בניה נוספים גם בהמשך. ליקויי הבניה השכיחים ביותר כוללים איכות גימור ירודה ופגמים באריחים ובריצוף הדירה, פגמים בצנרת הדירה, חריגות בניה בהשוואה לתקן, בעיות איטום ורטיבות, נזילות, סדקים בקירות הנכס, ליקויים בשלד ועוד.
מהן תקופת הבדק ותקופת האחריות?
תקופת הבדק היא התקופה שבמהלכה מוכר הנכס מחויב לתקן את הליקויים בו. במשך תקופה זו הקבלן אחראי לתקן כל ליקוי שמתגלה בנכס, חוץ ממקרים שבהם יוכח כי הליקוי בנכס נגרם באשמתו של הרוכש. תקופת הבדק מפורטת בתוספת לחוק המכר (דירות), נעה בין שנה אחת ועד שבע שנים ותלויה בסוגו של הליקוי. אם קבלן מנסה להתנער מאחריותו לתקן ליקויי בניה במהלך תקופת הבדק וטוען שהליקוי נגרם עקב מעשיו של הרוכש או כי לא מדובר בליקוי בניה כלל, הוא מחויב להוכיח זאת.
עם תום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות שמשכה שלוש שנים. במהלך תקופת האחריות רוכש הנכס מחויב להוכיח שהאחריות לליקויי הבניה בנכס היא של הקבלן. תקופת האחריות למעשה מאריכה את התקופות המנויות בתוספת לחוק המכר (דירות) מעבר לתקופת הבדק ועל כן אם תקופת האחריות המתייחסת לליקוי מסוים היא שלוש שנים, תקופת האחריות באשר לליקוי זה תעמוד על שש שנים.
האם רוכש הנכס מחויב ליידע את הקבלן אודות ליקויי בניה בנכס?
רוכש דירה יהיה זכאי לתיקון ליקויי בניה נכס אם הודיע עליהם לקבלן תוך שנה ממועד קבלת החזקה בנכס. לאחר שחלפה שנה ממועד המסירה, הרוכש מחויב להודיע לקבלן אודות כל ליקוי שגילה בדירה אשר לא ניתן היה לגלותו על ידי בדיקה סבירה. דרישה זו מבעל הנכס נועדה לתת לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים בעצמו, לחסוך בעלויות התיקון ולבטא את עקרון הקטנת הנזק שלפיו הודעה מוקדמת לקבלן יכולה לסייע למנוע את החמרת הליקוי ואת הגדלת עלויות התיקון.
מעבר לכך, רוכש הנכס מחויב לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בנכס לפני הגשת תביעה נגדו. אם הקבלן מסרב לתקן את הליקויים בנכס תוך פרק זמן סביר או שאינו מתקן את הליקויים כראוי, רוכש הנכס רשאי להגיש תביעה נגדו לבית המשפט.
כיצד ניתן להגיש נגד הקבלן תביעת פיצויים בגין ליקויי בניה?
תביעות בגין ליקויי בניה בנכס מטבע הדברים מתמקדות באי התאמות ופגמים בנכס, אך חשוב להבהיר כי תביעות אלו במקרים רבים כוללות גם דרישה לפיצוי בגין ראשי נזק נוספים דוגמת איחור במסירת הנכס, דמי שכר דירה עבור דיור חלופי, ירידת ערך הנכס, עוגמת נפש שנגרמה לרוכש עקב הפרת הסכם המכר ועוד.
עם גילוי סימנים ראשונים לליקויי בניה בנכס מומלץ לפנות לעו"ד מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום ליקויי הבניה והמקרקעין, אשר ייבחן את הנתונים הרלבנטיים וינחה את בעל הנכס באשר לדרך ההתנהלות המומלצת מול הקבלן לצורך מיצוי זכויותיו, הגנה על האינטרסים שלו ומקסום סכום הפיצויים.
אם עורך הדין יעריך שאין מנוס מהגשת תביעה נגד הקבלן הוא יפנה את בעל הנכס למומחים מקצועיים בתחומי ההנדסה והשמאות אשר יבחנו את מצב הנכס ויערכו בו בדיקות יסודיות לצורך הערכת חומרת הליקויים, עלויות התיקון וירידת הערך שנגרמה לנכס. לאחר סיום הבדיקות וגיבוש הממצאים, המומחים יעבירו לבעל הנכס חוות דעת מפורטות שכוללות תיעוד מלא של הליקויים לצורך ביסוס והוכחת התביעה נגד הקבלן.
עורך הדין גיא הרשקוביץ מייסד ובעלים של hershkovich law firm , מוסמך כמגשר ובורר ומתמחה ועוסק בתחום המקרקעין וליקויי הבניה כ-18 שנים. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לגיא הרשקוביץ, עו"ד מגשר ובורר - 053-9428571