ענף הנדל"ן נמצא בצומת משמעותית מזה שנים רבות, בזמן שעליות הריביות הובילו להתייקרות המשכנתאות, זה הוביל לזינוק נוסף בעליות מחירי שכירויות. "בינתיים הכל עולה".
הרבה פעמים מתברר שחתימה על הסכם פשוט לכאורה, עשויה לגרור אחריה חיובים רבים כגון הסכמי שכר דירה. הסכם שהיה נראה פשוט למדי לפני זמן לא רב, הפך לדורש התייחסות מעמיקה וליווי משפטי לפחות לפני שמקבלים החלטה להיכנס בדלת חוזה השכירות.
לפניה ישירה לחופית יהב משרד עורכי דין, לחץ/י כאן
חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול
חוק החוזים קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. החוזה צריך להכיל את התנאים המהותיים של העסקה וכל עוד החוק לא קובע דרישה חוקית או הסכמה אחרת, החוזה יכול להיות בעל פה ויהיה לו תוקף לכל דבר ועניין. כמובן שלצדדים יש את האפשרות החופשית לעצב את החוזה ביניהם כפי שיבחרו כל זמן שאינם מנוגדים לחוק.
אמנם, חוק המקרקעין מחייב שעסקה תהיה טעונה במסמך בכתב, אך השכרת נכס לטווח קצר אינה דורשת זאת, ככלל ניתן לבטל חוזה באופן חד צדדי רק במקרה בו הצד השני הפר את החוזה, או במקרה בו החוזה נחתם מלכתחילה בהטעיה או טעות של אחד הצדדים או שהחוזה נחתם מתוך לחץ או ניצול של מי מהצדדים. על כן, אם שוכר או משכיר מעוניינים לשמור לעצמם את הזכות לבטל את החוזה באופן חד צדדי, גם אם לא הייתה הפרה על ידי הצד השני, יש צורך לכלול זאת כתנאי מפורש המתיר זאת בחוזה.
ביטול חוזה שכירות
לרוב התנאים לביטול חוזה הינם לטובת השוכר, וגם אם קיימים סעיפים בחוזה שחתמו הצדדים שהינם מנוגדים לחוק הם לא יהיו תקפים, ככל שהצדדים יגיעו לפתחו של בית המשפט. לדוגמא:
- אפשרות ביטול חוזה רק לצד המשכיר, ביטול חד צדדי כזה הינו בטל מעיקרו.
- ביטול מראש למשכיר כאשר הודעה תינתן לשוכר מתחת ל-60 ימים מראש - גם כאן הדבר בטל. יש צורך להודיע על 90 יום מראש.
- החוזה לא יכול לכלול תנאים פוגעניים שאינם לטובת השוכר, גם אם הצדדים מסכימים על כך.
מצד שני, תנאים המיטיבים עם השוכר כגון הודעה קצרה מהימים שנקבעו בחוק מצד השוכר, זהו תנאי שיכול להיכנס לחוזה, כמו כן תנאי המאריך הודעה של המשכיר על ביטול חד צדדי גם כן יהיה תנאי המיטיב עם השוכר ולכן יכול להיכלל בחוזה.
מה קורה כשצד לחוזה שכירות מחליט שהוא מתחרט?
כאשר צד אחד להסכם מחליט שהוא מתחרט, הדבר יכול לגרור אחריו מספר בעיות ואולי אף הפרת חוזה וחיובים עוד בטרם תחילת החוזה נכנסת לתוקפה בפועל.
ביטול חוזה יכול שיהיה לפני חתימה - כאשר טרם נכנסו הצדדים למו"מ או התקדמות זהו מצב בו השוכר כל אימת שבא לו יכול לבטל את ההתקדמות בפרטים, אך כאשר המשכיר מודיע כי יש לו שוכר נוסף ובין הצדדים הייתה התקדמות בפרטי החוזה והצדדים אישרו את כוונתם, הרי הם כבר בתוך מו"מ מתקדם וייתכן כי יהיה צורך בפיצוי המשכיר בסכום כאומדן ההכנסה מהשכירות.
ביטול חוזה לאחר חתימת ההסכם כבר הופך למורכב יותר והצדדים מחויבים לחוזה כפי שנכתב וכפי שדורש החוק ולכן גם ההשלכות חמורות.
הסכמה מאוחרת לביטול על בסיס זהות אינטרסים, מו"מ ופתרונות חלופיים הקיימים בחוזה - הדבר אפשרי, אך לעיתים פתרונות חלופיים גם עלולים לעורר מחלוקת לדוגמא סיום תקופת השכירות בכפוף למציאת שוכר חלופי בתנאים המיטיבים עם המשכיר ובכך הדבר יוצר קשיים על השוכר במציאת שוכר חלופי וכאן ייתכן כי נכנסים להפרה של חובת תום הלב. עקרון תום הלב יכול להיות רלבנטי גם בהתעקשות על אכיפת הסכם והשתת מלוא החיובים בזמן שלא ניתן להפיק הנאה כלשהי מהנכס - זה דבר שמהווה הפרה של חובת תום הלב.
לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה ניתן לפטור את השוכר מתשלום שכר דירה או לחילופין מאפשר לו לבטל את ההסכם באם נמנע ממנו לבצע שימוש במושכר, ההפרה הינה בכך שהנאה ניתן להפיק מהמושכר וזהו חלק עיקרי וחשוב בשכירות ולכן בהיעדר תנאי זה אין הנאה - אין סיבה לתשלום.
כיצד עלינו לפעול באיזון העדין שמופר כאשר דירה נותרת להשכרה ו/או שניתנת עדיפות לשוכרים אפשריים אל מול דיירים נוכחים? במצבים שונים ועדינים כדוגמת אלו, וכך או אחרת לפני שבוחרים לחתום עסקת שכירות, חשוב לעשות זאת כשאתם מקבלים ליווי משפטי וייעוץ מקדים ומקצועי ואת ההחלטה להיכנס בדלת חוזה מקרקעין ובפרט חוזה שכירות מקבלים לפחות בפגישת ייעוץ משפטית.
לפני שאתם מחפשים דירה או לפני שאתם מחפשים דייר חשוב לפני הכל לשים לב כי הינכם פועלים בתום לב ובהגינות שהרי הסכם שכירות זו עסקה מחייבת לשני הצדדים.
עורכת דין חופית יהב עוסקת בדיני מקרקעין ונדל"ן, עסקאות נדל"ן, עריכת חוזי שכירות, התחדשות עירונית, רישום בתים משותפים, הסדרי מקרקעין, העברה ללא תמורה ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לחופית יהב משרד עורכי דין - 053-6240833