כל מוכר דירה שנדרש לשלם מס שבח יודע שאת המס משלמים על הרווח שנוצר בהפרש בין ההוצאה של קניית הדירה לבין התמורה שקיבל במכירה.
היינו, דירה שנקנתה בסך 1,000,000 ₪ ונמכרת בסך 2,000,000 ₪, מס השבח מחושב על הרווח, ולכן במכירת דירת המגורים ישולם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח - 1,000,000 ₪.
כמובן שהוצאות שהוציא המוכר לצורך קניית הדירה ומכירתה, והוצאות לצורך השבחה של הדירה, כמו הוצאות של שיפוצים, מפחיתים את הרווח, וכתוצאה מכך מופחת מס השבח.
אך יש עוד מרכיב שנלקח בחשבון בשעת חישוב רווח שנוצר מנכס, הפחת.
לפניה ישירה לעורך דין בנימין בריקמן, לחץ/י כאן
פחת
לעניין מס הכנסה, הוצאה ארוכת טווח שהוציא בעל עסק לצורך הפעילות השוטפת, לדוגמה בקניית מחשב, מכיוון ששנות העבודה של מחשב הן שלוש שנים, יופחת מחיר הקנייה בערך של שליש לשנה.
כך גם בדירת מגורים, כספי קניית דירה שמייצרת לבעלים רווח משכירות, יש פחת שמחושב לפי 2% מערך הדירה או 4% מערך החלק הבנוי, לכל שנה בה הדירה הייתה מושכרת.
המדינה רואה בדירה להשכרה "עסק", ולכן כמו בכל עסק כשנרכש מוצר שתפקידו להפיק רווחים, גם דירה תפקידה לייצר רווח משכירות, ניתן לקזז את הפחת מהרווח השנתי מדמי השכירות.
מתוך הרווח השנתי, אני מפחית את הפחת מידי שנה למס הכנסה, שיעור הרווח יקטן, ואשלם פחות מס הכנסה.
לעניין דירת מגורים, הכנסה משכירות היא הכנסה חייבת במס הכנסה, לכן ניתן להפחית את הפחת מידי שנה כדי להקטין את הרווח.
אמנם, אם הפחתתי את הפחת כשאני מוכר את הדירה ומקזז את הפחת (עליו כבר דיווחתי ושילמתי פחות מס הכנסה), התוצאה היא שמחיר קניית הדירה עולה בהתאם לפחת שקוזז, כך שהרווח גדל וכתוצאה מכך, גם מס השבח.
לדוגמה, אדם החזיק דירת מגורים והשכיר אותה במשך 50 שנה. מידי שנה דיווח למס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה בין יתר ההכנסות השנתיות, והופחת פחת של 2% מערך הדירה.
חלפו 50 שנה והוא מוכר את הדירה. הפחת שקוזז מהרווח לצורך מס הכנסה, יפחית את שווי הרכישה ל-0 ₪ כי המוכר קיזז כבר את מלוא ערך הדירה במשך השנים, כך שכל הסכום שקבל תמורת הדירה, יחשב כרווח.
מסלולי הדיווח על הכנסה משכירות דירת מגורים
אך מה קורה במקרה בו לא המוכר לא השתמש בניכוי הפחת כדי להפחית את סכום מס ההכנסה מידי שנה, האם גם במקרה זה יחויב במוכר לקזז את הפחת ובכך לשלם יותר מס שבח?
יש שלוש אפשרויות לדיווח על הכנסה מדמי שכירות בדירת מגורים.
הדרך הראשונה, היא "גילום מלא" - ההכנסות וההוצאות שהיו למוכר מידי שנה (כולל הפחת) מדווחות בדוח השנתי של בעל הדירה.
במקרה זה קוזז הפחת לאורך השנים, ולכן בשעת מכירת הדירה יחושב הפחת ששולם, ויפחית את מחיר קניית הדירה, כפועל יוצא ישלם המוכר יותר מס. הפחת ינוכה רק מיום 27.2.2007, יום פרסום הודעת רשות המיסים לציבור בעניין ניכוי הפחת בעת מכירת הדירה.
הדרך השנייה, היא דיווח ותשלום של מס מופחת - 10% מדמי השכירות כמס הכנסה מידי שנה. בשיטת דיווח זו לא מופחתות הוצאות שהוציא המוכר לצורך הרווח מדמי השכירות (כמו למשל הוצאה של שיפוץ הדירה) וכן לא מקוזז הפחת.
במקרה בו בחר בעלים של דירה שמוכרת למגורים באפשרות המיסוי הזו, סעיף 5 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990 קובע כי לא יוכל להנות מאי קיזוז פחת בעת מכירת דירת המגורים, משמע ינוכה הפחת למרות שלא קוזז בפועל.
במקרה בו סך דמי השכירות פחותים מהתקרה הקבועה בחוק - סך 5,471 ₪, ולכן (נכון לשעת כתיבת שורות אלו, על פי הצעת חוק ההסדרים לשנת 2023-2024 יתכן והמצב ישתנה) אין חיוב בדיווח ותשלום מס הכנסה, וכתוצאה מכך הבעלים לא עשה שימוש בניכוי הפחת לאורך השנים, עמדת רשות המיסים הייתה כי יש חובה לנכות את הפחת בעת מכירת הדירה, כיון שעצם ההטבה שלא לשלם מס הכנסה עד לסכום זה, מגלמת בתוכה את קיזוז הפחת, ולכן, יש לנכות את הפחת בעת המכירה.
תובענה ייצוגית שהוגשה נגד רשות המיסים
אך בעקבות פסק דין של בית המשפט העליון משנת 2019 בו נקבע כי במקרה בו המוכר לא קיזז לאורך השנים את הפחת, לא ינוכה הפחת בעת מכירת נכס מקרקעין, אלא אם אי ניכוי הפחת נעשה בחוסר תום לב, הוגשה תובענה ייצוגית נגד רשות המיסים.
באישור התובענה הייצוגית על ידי בית המשפט, כותב כב' השופט ברנר כי אכן יש קושי בחובה לנכות את הפחת בעת מכירת דירה שהושכרה למגורים בסכום הנמוך מתקרת הפטור.
נקבע גם שהקבוצה שבשמה תנוהל התובענה הייצוגית היא בעלים של דירות מגורים שמתקיימים בהם התנאים המצטברים הבאים: (א) השכירו את דירותיהם למגורים ושכר הדירה שקיבלו היה פטוּר לפי חוק הפטוֹר; (ב) מכרו את דירותיהם בין התקופה שראשיתה בשנתיים שקָדמו להגשת הבקשה (קרי, הָחל ביום 20.1.2018); (ג) המשיבה ניכתה פחת משווי רכישת דירותיהם; (ד) שילמו בפועל את מס השבח בגין מכירת הדירות, לרבות אותו חלק ממנו שנובע מניכוי הפְּחָת כאמור.
בשבועות האחרונים שלחה רשות המיסים הודעה לכל מי שמכר דירה בין חודש ינואר 2018 לבין חודש פברואר 2023, כי כדי לדעת האם לכלול את המוכר בקבוצת התובעים בתובענה הייצוגית, במקרה בו הדירה הייתה מושכרת למגורים במשך ובמסלול הפטור ממס הכנסה, מתבקש המוכר לעדכן את רשות המיסים עד לסוף חודש מאי 2023.
האם כדאי לעדכן?
מאוד תלוי מה הרווח הצפוי בתיקון שומת מס השבח כתוצאה מאי ניכוי הפחת לעומת העובדה שהשומה תיבחן על ידי רשות המיסים לעומק, ואין לדעת מה תהיה החלטת רשות המיסים לגבי ניכויים שהתבקשו בשומה וכדו'.
עורך דין בנימין בריקמן עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן, ליווי וייצוג בעת רכישת ומכירת נכס, רכישת נכס מקבלן ונכסים מיד שנייה, מיסוי מקרקעין, ליווי קבלנים ופרויקטים, עריכת חלוקה ורישום בטאבו, עריכת חוזי שכירות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין בנימין בריקמן - 053-7429206