עסקה במקרקעין לרוב קשורה ברכישת מקום מגורים כשהיא מחייבת, לא אחת, את השקעת חסכונות החיים של התא המשפחתי. רכישת דירת מגורים מחייבת ביצוען של לא מעט בדיקות משפטיות ותכנוניות אשר תוצאתן עלולה להשפיע במידה רבה על אופן ביצוע העסקה והוצאתה אל הפועל. עסקת מקרקעין אינה מתבטאת רק במערכת היחסים שבין מוכר לבין קונה אלא היא תלויה גם בגופים וגורמים חיצוניים כגון: רשות מקרקעי ישראל (מנהל), לשכת רישום המקרקעין (טאבו), חברות משכנות, רשות מיסוי מקרקעין, רשויות מקומיות וגופי תכנון ובניה, בנקים ועוד. אם כך, רכישת דירה טומנת בחובה סיכונים רבים המחייבים רמת זהירות גבוהה והקטנת פוטנציאל לנזק כלכלי. הסיכונים הקיימים מוגברים במידה רבה בימים אלה בייחוד לאור עליית מחירי הנדל"ן בישראל והתהפוכות החלות בענף הנדל"ן בארץ. עם זאת, נקיטת פעולות מקדמיות עלולה בסבירות גבוהה להקטין את הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה ולאפשר להימנע מטעויות כלכליות בעלות השלכה רחבה על הצדדים בעסקה.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין הלנה דניאלי, לחץ/י כאן
בחינה מקיפה של הנכס
טרם השלמת העסקה על הרוכש לבצע בדיקות מקדימות ומקיפות אודות הנכס. ככלל, הבדיקות הנדרשות נחלקות לשתי קבוצות. האחת, בדיקות תכנוניות במסגרתן בוחנים את תוכניות בניין עיר והיתרי בנייה. במסגרת זו בוחנים מול הוועדה המקומית את התוכניות של הנכס, אחוזי בנייה, חריגות בניה וחובות כלפי הועדה המקומית. הקבוצה השנייה שייכת לבדיקות משפטיות הנוגעות למצב הרישומי של הנכס על פי נסח הטאבו, תשריט הבית המשותף ותקנון הבית המשותף. למעשה מדובר בבדיקת תעודת הזהות של הנכס שנועדה לבחון את בעל הנכס ולוודא כי לא רשומים על הנכס שעבודים, עיקולים, הערות או הגבלות.
שמאות מוקדמת
שמאות מוקדמת הינה אומדן "שווי השוק" של הנכס, או כפי שנהוג לכנותו "השווי שיתקבל בשוק חופשי, בין מוכר מרצון לקונה מרצון". שמאות מוקדמת מאפשרת למעשה לכמת את הפער שבין "מחיר" הנכס לבין "שווי" הנכס. בעוד "מחיר" הנכס מהווה ערך כספי סובייקטיבי וספציפי, הנקשר בנסיבות המסוימות של עסקה ספציפית, "שווי" הנכס הינו הערך האובייקטיבי של הנכס בתנאי שוק חופשי הנמכר ממוכר מרצון לקונה מרצון.
באמצעות פניה לשמאות מוקדמת נוכל להעריך נכונה את שווי הנכס (בשונה ממחיר הנכס) והחשוב מכך, נוכל לדעת, עוד לפני חתימת ההסכם, האם הבנק יעמיד לרשותנו משכנתא לצורך רכישת הנכס. הסיכון הכלכלי העיקרי לאחר חתימת ההסכם, הוא שיתגלה פער בין המחיר אותו קבעו הצדדים להסכם לבין "שווי" הנכס. במקרה כזה גובה המימון יפחת משמעותית והקונה עלול למצוא עצמו ללא יכולת לממן את מלוא מחיר הקנייה.
אפשרות מימון
בכדי להקטין את הסיכון הכלכלי הטמון בעסקת רכישת נכס, יש לוודא כי יש לכם את האמצעים לממן את הדירה. מאחר שלפי הוראות בנק ישראל, קיימת הגבלה על שיעור ההלוואה המחייבת הון עצמי הדרוש לביצוע העסקה, יש לבחון מה גובה ההון העצמי העומד לרשותכם ומה גובה ההלוואה שהבנק הממשכן יהיה מוכן להעמיד לרשותכם. בשל עליית הריביות במטרה לעצור את עליית מחיר הנדל"ן בישראל, מומלץ לבחון תנאי מימון במספר בנקים שונים ולבחון אפשרות של עצירת הריבית במשך 5 השנים הראשונות למשכנתא או פריסה ומחזור המשכנתא תוך שמירה על תנאי הריבית הקיימים.
מיסוי מקרקעין
עם חתימת החוזה תקום חובה לדווח לרשויות מיסוי מקרקעין על רכישת הזכויות בנכס. לחישוב גובה מס הרכישה יש חשיבות רבה בשקלול כדאיות העסקה. חשוב לזכור, כי שומת מס רכישה תחושב בהתאם לסוג הנכס הנרכש (קרקע, דירת מגורים ראשונה, דירת מגורים שנייה, דירת נופש וכו') ובהתאם לסכום הרכישה. יתרה מכך, ייתכן ורוכש הדירה זכאי להטבות ולהקלות במס רכישה ולעניין זה קיימות הוראות מיסוי שונות אשר עשויות בהחלט להפחית משמעותית את מס הרכישה שייקבע. במקרים כאלה, מומלץ לבדוק היטב, עוד טרם רכישת הנכס, את היבטי המס של העסקה באמצעות עורך דין הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין.
הערת אזהרה
הערת אזהרה הינה השלב המהותי ביותר בביצוע הרכישה. הערת אזהרה מהווה הגנה על הקונה מרגע יצירת ההתחייבות בהתאם להסכם המכר ועד למסירת החזקה בנכס מפני הוצאה לפועל של עסקאות סותרות כמו מכירה לשני קונים, הגנה מרישום עיקולים, עיגון זכויות קניין שעדיין לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ומניעת עסקאות המצריכות הסכמה של צד ג'. מעבר לכך, רישום הערת אזהרה מעניק תוקף פומבי באשר לעסקאות ולפעולות שבוצעו בנכס או לרישום הסכמי שיתוף בין בעלי זכויות במקרקעין. לכן, הערת אזהרה היא פעולה חשובה שעל רוכש הדירה לבצע מיד לאחר חתימה על הסכם מכירה.
ראינו אם כן כי עסקאות מקרקעין בכלל, ורכישת דירה בפרט, מחייבים הערכת וניהול סיכונים נכון. דברים אלה נכונים ביתר שאת לאור השינויים החלים בענף הנדל"ן בארץ ועליית גובה הריבית. ביצוע כל אחת מהפעולות שפורטו במאמר זה תביא בהכרח להגדלת סיכויי הצלחת העסקה ומזעור הסיכונים וחוסר הוודאות הקיימים ממילא בכל עסקת מקרקעין.
עורכת דין הלנה דניאלי עוסקת בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, ליווי וייצוג ברכישת ומכירת נכסים, מיסוי מקרקעין, ליקויי בנייה, רישום זכויות במנהל מקרקעי ישראל, טאבו ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין הלנה דניאלי - 053-6243119