בפתח השנה התפרסמה טיוטת חוק ההסדרים לשנים 2023-2024, אשר יש בה תיקונים רבים, כשהמהותיים ביותר הם בדבר שוק השכרת הדירות בישראל.
תיקונים אלו עלו על הפרק על ידי ממשלות קודמות, וזאת כחלק מהמאבק בשוק השחור, וגם בשל העדר מקור נתונים מהימן בידי הממשלה אודות אחוז הדירות המושכרות בישראל ומידע בדבר ההכנסות הנובעות מהשכרת דירות.
על פי הטיוטה, התיקון המהותי הוא בדבר חובת הדיווח הכוללת שנדרשת מכל משכיר דירה בישראל, ובאם החוק יעבור יהיה על כל בעל דירה מושכרת לדווח לרשות המיסים על השכרתה, דבר אשר אמור למנוע הסתרת הכנסות חייבות במס מרשות המיסים.
לפנייה ישירה אל עורכת דין רימא מזאוי סוסו, לחצו כאן
אז מה ישתנה?
היום, חובת הדיווח חלה על כל אדם שסך כל ההכנסות שלו מהשכרת דירה או דירות מגורים בבעלותו רק במידה והן עוברות את התקרה הקבועה, אשר פטורה ממס, על סך 5,471 ₪.
כלומר, מי שלא חב במס, אינו חב גם בדיווח אודות הדירה או הדירות המושכרות.
בהנחה וחוק ההסדרים יאושר, גם המשכירים אשר נהנים מפטור ממס, כלומר ההכנסות שלהם אינן עוברות את התקרה, יהיו חייבים לדווח על הדירה, למסור את פרטיה וכן את דמי השכירות בגינה, ככל הנראה באמצעות ממשק שיבנה על ידי הרשות.
תיקון נוסף - ביטול ההצמדה למדד המחירים לצרכן של תקרת הפטור ממס על דירות
חוק ההסדרים מציע תיקון נוסף והוא ביטול ההצמדה למדד המחירים לצרכן של תקרת הפטור.
תקרת הפטור ממס עומדת היום על סך 5,471 ₪ בחודש, אולם תקרה זו לאורך השנים לא הייתה קבועה וזאת מאחר שהיא כפופה למדד המחירים לצרכן, אשר מושפע מנתוני המחיר והצריכה במדינה. כך למשל בשנת 2022 תקרת הפטור עמדה על 5,196 ₪ וככל הנראה השנה נצפה לקפיצה על סך 300 ₪.
כאמור, חוק ההסדרים מציע לקבוע תקרה קבועה שלא תהיה כפופה לתנודות המדד.
שינוי שכזה עשוי לכרסם באופן מדורג את התקרה בטווח הארוך, וזאת כתוצאה מחוסר סנכרון בין כלכלת המדינה בעוד מספר שנים לבין גובה הפטור.
מאידך, יש בקביעת תקרה קבועה שמירה על ציבור השוכרים מפני קפיצת מחירי השכירות עם עליית המדד ועדכון גובה הפטור.
הטבת מס למשכיר דירה ושוכר דירה אחרת למגורים
חוק ההסדרים מציע הטבת מס ייעודית למשכיר דירה בודדת ושוכר אחרת לצורך מגורים, והענקת פטור ממס עד לתקרה של 7,500 ₪.
מטרת המהפכה בשוק השכירות היא להקים מאגר מפורט אודות הדירות המושכרות במדינה, וזאת בנוסף להידוק האכיפה הכלכלית על ידי המדינה.
חקירה פלילית של מס הכנסה
לא ניתן להתעלם מהעובדה ששוק השכירות הוא על הכוונת של רשות המיסים, ועולה כי הרשות מגיעה למעלימי המיסים בדרכים יצירתיות דרך הצלבת פרטי מכר דירות יחד עם נתונים אחרים שיש בידי רשות המיסים, דבר שמוביל את הרשות למשכירי דירות שנמנעים מדיווח על ההכנסות בדבר השכרת הדירות שבבעלותם בניגוד לחוק.
עולה כי לאחרונה, רשות המיסים שיגרה ליותר ממאה אלף אזרחים, מכתבים בהם דרשה מהם לדווח על הכנסותיהם, למרות שאין להם תיק במס הכנסה תחת שמם, אך ההשערה ששמותיהם עלו במחלקת המודיעין כמעלימי מיסים בשוק הנדל"ן.
על פי הדיווחים, נחקרו אזרחים רבים, שחלקם אף נעצרו מאחר שלא הגישו דוחות אודות מקורות ההכנסה בהמשך לדרישתה של רשות המיסים.
לפי הערכת משרד האוצר היקף העלמת המיסים עומד על עשרות מיליוני שקלים בשנה.
לפני מספר חודשים, נחקר על ידי רשות המיסים כרמל שאמה-הכהן, ראש עיריית רמת גן, בנוסף לרעייתו, כחשודים בהשמטת מיסים על סך מאות אלפי שקלים, מאחר שלא רשמו נכסים על שמם והשכירו אותם וזאת בכוונה להשתמטות ממס.
לא דיווחת? עבירה פלילית
אדם אשר מעלים מס מרשות המיסים עובר עבירה פלילית וחשוף לכלל הסנקציות והכלים המתלווים להליך, כולל פתיחת הליך מנהלי ואזרחי.
בפן הפלילי:
עם פתיחת הליך פלילי, בידי המדינה להפעיל כנגד החשודים סנקציות נוספות כגון מעצר, תפיסת נכסים לצורך חילוטם בסיום ההליך, הגשת כתבי אישום ועתירה לקנסות כספיים עצומים לצד עונשי מאסר.
בחלק מן המקרים, כאשר היקף ההעלמות אינו גבוה במיוחד, ונע בין עשרות אלפי שקלים לבין מיליונים בודדים ובהתאם לנסיבות העובדתיות של כל מקרה, ניתן לבקש המרת ההליך הפלילי להליך מנהלי בשם "כופר".
הליך כופר:
כדי להמיר את ההליך הפלילי להליך מנהלי, נדרש תשלום סכום כופר בשל ביצוע העבירה וזאת בנוסף לתשלום המס אשר לא שולם.
רשות המיסים פרסמה בשנים האחרונות מתוך ועדות הכופר, כי משכירי הדירות שלא דיווחו על הכנסות מדירה "מככבים" בהמרת תיקים פליליים למנהליים.
בפן האזרחי:
לרוב מדובר בהליך נלווה להליך הפלילי או המנהלי, ומדובר בהליך שנועד להבטיח את תשלום המיסים שלא שולמו באופן רטרואקטיבי אולם בשיעור גבוה יותר, ממה שהיה צריך להיות משולם אילו שולם כדין.
הזכאות לפטור ממס על השכרת דירה
כדי לקבל פטור ממס, ישנם שלושה מסלולים:
המסלול הראשון - פטור מלא או חלקי ממס
פטור מלא: כפי שנאמר לעיל, ישנה זכאות לפטור מלא ממס עד תקרה של 5,471 ₪, וזאת בכפוף לעמידה בכל התנאים הבאים:
- הדירה חייבת להיות מיועדת לצורך מגורים.
- השוכר ישתמש בדירה רק לצורך מגורים, ויש לעגן עובדה זו בהסכם השכירות או תצהיר נפרד.
- אין הדירה רשומה כחלק מעסק של בעל הדירה.
- השוכר הוא יחיד ולא חברה. בתנאי זה חל חריג: יהיה ניתן להשכיר את הדירה לחברה רק אם החברה אינה עובדת למטרת רווח ועוסקת בדיור לזכאי משרד השיכון, בריאות, קליטת עלייה, וזאת בהמצאת אישור ייעודי לחברה על ידי מנהל מרשות המיסים.
- ההכנסות מהשכרת הדירה כוללות את כל ההכנסות מכלל הדירות של התא המשפחתי של המשכיר, כלומר, כולל בני זוג וילדים עד גיל 18.
מטרת הפטור מלא היא לאפשר למשכירים להשכיר את נכסיהם במחירים לא מופרזים כדי שיוכלו ליהנות מפטור מלא.
פטור חלקי:
במקרה ודמי השכירות עוברים את תקרת הפטור על סך 5,471 ₪ אך לא עוברים את כפל התקרה, קרי 10,942 ₪, מקבלים פטור חלקי.
הנוסחה לחישוב היא כזאת: בודקים את הפער בין דמי השכירות לבין תקרת הפטור שהיא 5,741 ₪, ואז מפחיתים מהתוצאה את סכום הפטור ואז הפטור ממס יהיה על התוצאה שתתקבל.
דוגמה: שכר דירה על סך 8,500 ₪, תחילה נבדוק את הפער בין דמי השכירות לבין תקרת הפטור, 8500-5471= 3,029 ₪), מורידים מתקרת הפטור את התוצאה שהתקבלה (5471-3029= 2,442 ₪) וכך יתקבל הסכום עליו המשכיר ייהנה מפטור ממס. בגין יתרת הסכום, המשכיר ימוסה לפי מדרגות המס שלא מיגיעה אישית.
המסלול השני - מס מופחת בשיעור 10%:
מס מופחת בשיעור 10%, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים הבאים:
- הדירה חייבת להיות מיועדת לצורך מגורים.
- לא מדובר בהכנסה מעסק.
על פי מסלול זה, לא ניתן לבקש ניכויים בגין הוצאות ששולמו בעבר על ייצור ההכנסה מהדירה.
כמו כן, אם הדירה בעתיד תימכר ללא פטור ממס שבח, אזי לשווי המכירה יתווסף הפחת.
כדי ליהנות ממסלול זה, תשלום המס יהיה עד 30 ימים מסיום שנת המס, שבה התקבלו דמי השכירות. במקרה של פיגור בתשלום, יתווסף למס הנדרש גם ריבית והצמדה.
המסלול השלישי - חיוב מס על פי מדרגות המס:
המס הנדרש לפי מסלול זה הוא על פי מדרגות מס שולי של האדם שמשכיר דירות וזאת בהתאם לכלל מקורות ההכנסה שלו.
במקרה זה, ניתן לבקש ניכוי הוצאות שהוצאו עבור ייצור ההכנסה בדבר הדירה המושכרת.
מדרגת המס הראשונה היא 31%, אולם אדם שעבר את גיל שישים בשנת המס, מדרגת המס לגביו תהיה פחותה יותר, בשיעור 10%. על כן, מומלץ לאנשים מעל גיל 60 למסותם לפי מסלול זה.
על פי מסלול זה ישנה דרישה להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
אם הדירה תימכר באופן שלא יינתן פטור ממס שבח, אזי יקוזז הפחת משווי הרכישה.
חובת דיווח ליצירת שקיפות ולמאבק בהעלמות מס בשוק השכירות בישראל
חובת הדיווח הגורפת, אמורה לתת פתרון לחוסר המידע בדבר שוק השכירות בארץ ביחס לאחוזי הדירות המושכרות והתמורה בגינן, ולהדק את האכיפה הכלכלית בציבור מעלימי המיסים.
ציבור השוכרים יוכל ליהנות ממאגרים אלו שברצון משרד האוצר להקים כדי לעשות סקרי שוק וגם כדי להתמקח עם המשכירים.
ליווי משפטי טרם חקירה פלילית
ככל שזומנתם לחקירה פלילית על ידי הרשויות בדבר אי דיווח על הכנסות מדירות בבעלותכם אותן אתם משכירים, משרדנו מעניק ליווי צמוד משלב החקירה ועד שלב סיום ההליך, ויוביל אתכם לצמצום נזקים ואף להימנעות מאישום פלילי.
עורכת דין רימא מזאוי סוסו עוסקת במשפט פלילי, בייצוג חשודים ונאשמים בעבירות מס, עבירות כלכליות, עבירות הגבלים עסקיים, עבירות צווארון לבן ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפנייה ישירה לעורכת דין רימא מזאוי סוסו - 053-7429386