נתוני הלמ"ס מראים כי בשנים 2021-2022 נשברו שיאי התחלות הבנייה ומשכי הבנייה. עבור רבים מרוכשי הדירות משמעות נתונים אלו היא איחורים משמעותיים במסירה - הקבלנים שלקחו על עצמם פרויקטים רבים מאי פעם בשנים האחרונות, מתקשים לעמוד בלוחות הזמנים להם התחייבו בחוזה.
עו"ד יובל אלפסי, שותף מייסד במשרד עו"ד אלפסי ושות' מסביר כיצד תקבלו את הפיצוי שמגיע לכם עקב איחור במסירת דירה.
לפניה ישירה למשרד עו"ד אלפסי ושות', לחץ/י כאן
השלכות איחור במסירת דירה על המשפחה
למועד המסירה יש השלכות רבות. משפחות רבות מתכננות את סיום תקופת השכירות, מועד מכירת הדירה ואת הרישום לגני הילדים ולבתי הספר בהתאם לו. כאשר הקבלן מודיע על עיכוב של מעל לחצי שנה במסירת הדירה הוא משבש את התוכניות של המשפחה:
היא נאלצת לעזוב את הדירה הישנה, אך הדירה החדשה שלה עוד לא מוכנה. אם הילדים כבר רשומים במוסדות חינוך בעיר אחרת, המשפחה פותחת במרוץ לחיפוש דירה בסמוך להם, תוך פשרות על גובה שכר הדירה, נוחות או תנאי יציאה דרקוניים מהחוזה. משפחות אחרות עוברות עם הילדים לבית הסבים או החמים, במחיר של חוסר נוחות, אובדן פרטיות וריבים משפחתיים.
עיכוב במסירה עלול להכניס את המשפחה גם למערבולת כלכלית. לאורך תקופת העיכוב בני המשפחה נאלצים לשלם את השכירות או המשכנתא, ובה בעת להמשיך לשלם לקבלן את התשלומים הצמודים למדד.
מה אומר החוק לגבי איחור במסירת דירה מקבלן?
החוק המסדיר את מערכת היחסים בין קבלן לבין רוכשי דירות הוא חוק המכר (דירות). לפי החוק, אם קיים איחור של למעלה מ-60 ימים ממועד המסירה שנקבע בהסכם המכר, הקונה זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק: עבור שמונת חודשי העיכוב הראשונים בשיעור של 150% מדמי השכירות של דירה בגודל ובמיקום דומה לדירה שרכש. החל מהחודש התשיעי ואילך שיעור הפיצוי יהיה פי 125% לכל חודש נוסף או חלק ממנו.
במהלך חודש יולי 2022 נכנס תיקון לחוק המכר, החל על חוזים שנחתמו מכניסתו לתוקף ואילך. תיקון זה מאפשר לקבל פיצוי כבר לאחר חודש איחור, לפי המודל הבא: עבור איחור של 1-4 חודשים יינתן פיצוי בגובה שכר הדירה, עבור החודשים 5-10 שיעור הפיצוי יעלה ל- 125%, והחל מהחודש ה-11 הוא יתקבע על 150%.
איך קבלנים מתחמקים ממתן הפיצוי?
ישנן מספר דרכים נפוצות בהן קבלנים מצליחים להימנע ממתן הפיצוי גם כאשר הם אמורים לעשות זאת:
איחור במסירה עקב קורונה - קבלנים רבים תלו בקורונה את האשם לעיכובים במסירה, בטענה של כוח עליון. פסקי דין בנושא הראו כי בעיני בית המשפט לא מדובר בכוח עליון המצדיק התחמקות ממתן פיצוי והמגמה כיום היא להחמיר עם קבלנים הנתלים בטיעון זה.
איחור עקב נסיבות חיצוניות - ישנן נסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן ולכן חוק המכר כולל סעיפים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה באופן מוצדק כגון מחסור בחומרי בניין או כוח אדם, עיכוב במתן אישורים מהרשות המקומית וכדומה.
כדי להימנע ממתן הפיצוי, על הקבלן להוכיח שהוא עשה את כל שביכולתו וענה על כל הדרישות במטרה לעמוד בלוחות הזמנים. אם לא ענה לתנאים הנדרשים לצורך קבלת טופס 4, הוא לא יכול להאשים את הרשות המקומית בעיכוב ועליו לפצות את רוכשי הדירות.
סעיף איחור ללא פיצוי בהסכם - בחלק מהסכמי המכר יש סעיפים האומרים כי הקבלן לא יחויב בתשלום פיצויים אם יתעכב במסירת המפתח לדירה. רוכשים שחותמים על סעיף כזה מתוך מחשבה שאין להם יכולת לשנות סעיפים בעסקה מול קבלן, אינם מודעים לכך כי מדובר בסעיף לא חוקי שאין לו תוקף.
עיכוב במסירה עקב שינויים - שינוי המפרט הבסיסי אותו מציע הקבלן עלול להוביל לדחיית מועד המסירה, לפי שיקול דעתו של הקבלן. כדי למנוע את הסיטואציה המתסכלת, מומלץ להוסיף נספח המגדיר אילו שינויים עשויים לעכב את מועד המסירה ולהגדיר תאריך מסירה חדש.
מתן הצעה אלטרנטיבית לפיצוי - קבלנים עשויים להציע הצעות אלטרנטיביות או פחותות ערך ביחס לפיצוי המוצע בחוק כגון התקנת מזגנים או פיצוי חודשי בסכום קבוע. אבל הוראות החוק גוברות על ההסכמות שנקבעו בין הקונה לבין הקבלן.
המלצות לפעולה ולעמידה על זכויותיכם:
- הגדירו תאריך מסירה מדויק - בשלב עריכת הסכם המכר, קבעו בחוזה תאריכים ספציפיים למסירת הדירה, לסיום תיקונים וכדומה המונעים פתח לדיון ולפרשנות.
- הגבילו את סעיפי העיכוב - הגבילו בהסכם המכר את הסעיפים המאפשרים לקבלן להתמהמה. כאשר צצים אירועים שצפויים לעכב את תאריך המסירה חייבו אותו להודיע מראש על קיומם ועל תקופת העיכוב הצפויה כדי לאפשר לכם להיערך לכך.
- בררו את לוחות הזמנים - מספר חודשים לפני מועד המסירה המתוכנן, מומלץ לוודא את לוחות הזמנים מול הקבלן, לקיים סיור בדירה ולראות כיצד הבניה מתקדמת ומה המצב בשטח.
- בדקו האם הניסיון לסיים הוביל לליקויי בנייה - מתח הרווחים של קבלן שהתעכב במסירת הדירות מצטמצם ברגע שהוא צריך לשלם לרוכשי הדירות. כדי לצמצם את ההפסד, הקבלן עשוי להשתמש בחומרים פחות איכותיים, בכוח עבודה זול יותר או להשקיע פחות בגימורים מה שעלול ליצור ליקויי בנייה. ההמלצה שלנו היא לבצע בדק בית בכניסה לנכס ולבחון את מצבו.
- הגישו תביעה על כל הנזקים - אם הקבלן חייב אתכם בריבית שלא כדין או מסר לכם דירה עם ליקויי בנייה, צרפו את הדרישות להשבת החיובים ולפיצוי על הנזקים הללו לתביעת הפיצוי על האיחור במסירה. אין סיבה לנהל בנפרד מספר תביעות שעניינן דומה.
- אל תתפתו לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות - אפשר לתבוע קבלן על איחורים בבית משפט לתביעות קטנות, אבל מניסיון, התוצאות יהיו פחות טובות. כיוון שמדובר בנושאים מקצועיים, ייתכן שיידרשו חוות דעת מקצועיות, מה שעלול להגדיל את העלויות ולהקטין את הפיצוי בהליך שכזה. כיוון שמדובר בתחום מורכב שמתעדכן תדיר, עו"ד שזה לא תחום המומחיות שלו יכול לגרום לכם לנזק, בעוד שעו"ד הבקיא בתחום ידאג למלוא הפיצוי המגיע לכם.
משרד עו"ד אלפסי ושות' מייצג לקוחות מול קבלנים בנושאי איחורים במסירת דירות וליקויי בניה.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין אלפסי ושות' - 053-7101174