אגף רישום והסדר מקרקעין במדינת ישראל המכונה טאבו (מונח עותומני), עוסק ברישום ובניהול זכויות במקרקעין. לשכת הרישום אחראית לנהל את המסמכים, התעודות ופנקסי המקרקעין אשר מהווים בסיס לרישום הנכסים. בלשכת הרישום מתבצע רישום בפנקסי המקרקעין של עסקאות ופעולות כגון עסקאות מכר, פעולות תכנון, ירושה, הערות אזהרה, חכירות, משכנתאות, זיקת הנאה, זכות קדימה ועוד.
הרישום בטאבו זהו תעודת זהות של הנכס ובאמצעות עיון בו אפשר לבחון את התאמת מצבו הקנייני הקיים של הנכס בפועל לבין הפרטים המצוינים בהסכם המכר של הנכס המתייחסים בין היתר לבעלות בנכס. כמו כן, בנסח הטאבו רשומים מספר הגוש שבו מצוי הנכס, מספר חלקה ותת חלקה, סיווג הנכס, גודלו, הערות אזהרה, שעבודים, הצמדות, צווי הריסה, חריגות בניה ועוד.
עסקה במקרקעין שלא נרשמה בטאבו אינה מקנה לרוכש הנכס זכות קניינית שתקפה כלפי כל העולם אלא רק זכות חוזית שתקפה בין הצדדים לעסקה.
עורך דין אברהם ארסן סויונוב, בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין, משיב על שאלות נפוצות בנוגע למשמעות של רישום נכסים בטאבו.
לפניה ישירה לעורך דין אברהם ארסן סויונוב, לחץ/י כאן
מתי משתמשים בנסח טאבו?
עורך הדין סויונוב מבהיר כי השימוש בנסח הטאבו נעשה לרוב לפני חתימה כל מסמך מחייב כגון עריכת זיכרון דברים כדי לבחון האם זכויות הבעלות בנכס רשומות על שם המוכר. בהמשך, וכדי להבטיח שגורמים אחרים לא ירכשו את הנכס לאחר החתימה על הסכם המכר במסגרת עסקה נוגדת ניתן לרשום הערת אזהרה לזכות הרוכש הראשון שתמנע מצדדים שלישיים לקנות את הנכס אחריו. הערת אזהרה נרשמת במרשם המקרקעין ומעידה על כך שקיימת התחייבות כתובה של בעל המקרקעין או בעל הזכות בהם לבצע במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מביצוע עסקה.
מהי המשמעות הפרקטית של רישום זכויות בטאבו ו/או בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל?
עורך הדין סוינוב מציין כי כשמתכננים לרכוש נכס מקרקעין אמורים לבדוק היכן רשומות הזכויות הנרכשות האם בטאבו? ברשות מקרקעי ישראל (גוף המנוהל על ידי המדינה)? או בחברה המשכנת (גוף שמנוהל על ידי חברה פרטית המשכנת את דיירי הבניין)?
החשיבות לבדיקה נובעת מכמה פרמטרים עיקריים:
- מצב רישום הזכויות (שביניהם גם הצמדות הקיימות כגון חניה ומחסן).
- בדיקת ייעודו של הנכס הנרכש גם באישורי זכויות/ נסח טאבו.
- האם הנכס תואם את היתר הבניה ושימושו?
עורך הדין סויונוב מסביר כי משמעות רישום הזכויות היא הרשום בפנקסי המקרקעין ו/או בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל הוא בעליו היחידי של הזכות אשר רשאי לעשות בנכס כל פעולה שיחפוץ בכפוף לתנאים ולהגבלות שחלים עליו לפי החוק. רישום זכויות הוא בעל חשיבות משמעותית לרוכש הנכס מאחר שהוא מהווה אסמכתא לכך שהרוכש הוא אכן בעליו של זכות.
עורך הדין מציין כי בעת רכישת נכס מקרקעין, אם הנכס לא רשום על שם הרוכש באגף רישום והסדר מקרקעין (במידה ורישם הנכס מנוהל בטאבו), הרי שהרוכש לא ייחשב לבעל הזכויות בנכס. חשוב להבהיר כי הסכם מכר לא מהווה ראייה לכך שהנכס שנקנה נרשם על שם הרוכש. היעדר רישום של זכויות בטאבו עלול לגרום לקשיים משמעותיים בהוכחת הבעלות בנכס ולא יאפשר למכור אותו, או להעביר את הזכויות בו לצד שלישי.
מאחר שחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין מסתיימת אך ורק ברישום בטאבו, הרי שיתאפשר להכריז על סיום העסקה רק לאחר שרשם המקרקעין אישר את בקשת רישום הנכס. מאחר שרוכשי דירות רבים בפרויקטים של בתים משותפים לא רושמים את זכויותיהם בטאבו, כגון דירות חדשות שנרכשות מחברות קבלניות שעדיין הרישום טרם עבר להיות מנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין בגין הליך בירוקרטי, לרוב הזכויות עדיין רשומות בלשכת הרישום על שמם של הקבלנים שמכרו את הדירות לרוכשים, לכן גם על פי חוק המכר (דירות) הקבלן מחויב לפעול לרשום את זכויות רוכשי הדירות גם על פי חוק וגם על פי התחייבות חוזית.
מדוע ישנם בתים שלא רשומים בטאבו?
לפי עורך הדין סויונוב, קיימות מספר סיבות שונות לתופעה כאשר אחת מהן היא קשיים ומכשולים בירוקרטיים שנובעים מדרישות פרוצדוראליות ומהותיות של רשויות התכנון. סיבה נוספת להיעדר רישום של הבית בטאבו היא כי במקרים רבים חברות הבניה או הקבלן עשויים לטעון כי הדיירים הם אלו שהתחייבו לרשום על שמם את הדירות בטאבו ומאחר שלא עמדו בהתחייבותם, הרי שהם לא אחראים לפעול לרישום הבית בטאבו, או מצבים שחברות קבלניות בפירוק ו/או בכינוס נכסים ובכך לא יכולים להשלים את התחייבויותיהם לרוכשי הדירות לרשום את הבתים בטאבו.
האם היעדר רישום בטאבו עלול לפגוע בשווי הנכס?
עורך דין סויונוב מציין כי רישום זכויות בטאבו מוסדרים מקנה לרוכש הנכס ודאות בנוגע לזהות הקניינית בכך שהוא בעליו של הנכס, מאפשר לו לקצר תהליכים ומעניק לו הקלות שונות בעת הגשת בקשה למשכנתא בבנקים למשכנתאות. מאחר שרוכשים פוטנציאליים יעדיפו להימנע מהסיכון הנלווה לרכישת דירה שאינה רשומה בטאבו אלא בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל מהסיבה כי הניירת לרוב אינה מוסדרת כראוי וחסרים פרטים רבים, לדוגמה זיהוי בפועל של הזכות הנרכשת, כלומר לא ניתן לדעת על פי הרישום היכן הדירה שנרכשה אלא אם יש תשריט מכר מדויק ותקין חתום על ידי החברה הקבלנית אשר מציין את מיקום הדירה. לצערי הרב בעלי דירות מאבדים את הניירת ולרוב אין גוף אחראי ששומר את הניירת, דבר שמוביל לקשיים במכירת הנכס, לירידה ממשית בערך הנכס ולשיעור ריבית גבוה בעת לקיחת משכנתא כנגד שעבוד הנכס או במקרים חמורים יותר לא יהיה ניתן כלל לקבל משכנתא.
בית המשפט פסק כי קבלנים ובעלי קרקעות חבים בחובת זהירות כלפי רוכשי דירות וכאשר הם אינם פועלים באופן רציני ואקטיבי לצורך סיום הרישום בטאבו בית המשפט יחייב אותם לפצות את הרוכשים בגין הנזק שנגרם להם עקב עיכוב שחל ברישום זכות הבעלות שלהם בדירות בלשכת רישום המקרקעין.
רוכש הדירה מודע לכך שהדירה לא רשומה בטאבו - מה חשוב לבדוק במקרה כזה?
לפי עורך הדין סויונוב, במקרים רבים הסדרת רישום הגושים, החלקות ותתי החלקות אורכת שנים רבות, דבר שעלול לגרום לעיכוב ברישום הזכויות בטאבו שנגרם עקב סיבות אובייקטיביות שאינן קשורות לחברה המשכנת ואינן מעמידות את רוכש הדירה בסיכון יוצא דופן. לפיכך, אם אדם מעוניין לרכוש נכס מקרקעין שאינו רשום בטאבו עליו לפנות לעורך דין מיומן, מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום הרישום בטאבו בפרט אשר ייבחן את נסיבות המקרה הפרטניות והאם כדאי לבצע את עסקת המכר תוך מתן בטוחה הולמת לאור מצב רישום הזכויות.
מנגד, עורך דין מנוסה יידע לזהות את המקרים שבהם היעדר הרישום בטאבו מצביע על בעיה שאינה מאפשרת לרשום את הזכויות בנכס, כאשר במקרים אלו מומלץ לבחון מחדש את כדאיות העסקה בכללותה. רק לאחר שעורך הדין ייבחן את כלל המסמכים הרלבנטיים הוא יוכל להעניק ללקוח תשובה מבוססת ומנומקת באשר לטיב העסקה והשלכותיה.
כדי להימנע מסיבוכים ובעיות מיותרות בעת ביצוע עסקת רכישת נכס, מומלץ להקדים ולפנות לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה אשר ייבחן את סוגיית הרישום בטאבו, יגן על האינטרסים של הלקוח ויוודא כי זכויותיו לא יקופחו במסגרת העסקה.
עורך דין אברהם ארסן סויונוב עוסק בקניה ומכירה של מקרקעין, מסחרי ופרטי, העברת זכויות, רישום משכנתאות, מיסוי מקרקעין, חוזי מכר ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעורך דין אברהם ארסן סויונוב - 053-6241125