היטל פיתוח הוא מס מוניציפאלי שמטילה הרשות המקומית על בעל מקרקעין, חוכר, חוכר לדורות או גורם אחר שנהנה מפירות הנכס לצורך מימון, תחזוקה והקמה של תשתיות מוניציפאליות שממוקמות בתחומי הרשות המקומית כולל סלילת כבישים ומדרכות, הקמת תעלות ניקוז מי גשמים והקמת שטחים ציבוריים פתוחים. הרשות המקומית רשאית לגבות את היטלי הפיתוח בין היתר בעת הקמת תשתית מוניציפאלית, לפני מתן היתר בניה, במועד מכירת הנכס או עקב סקר יזום שהיא עורכת לבחינת חובות עבר.
עם זאת, לרוב היטל הפיתוח יושת על הנישום בעת הנחת תשתית חדשה בשטח שגובל בנכס או בעת הגשת בקשה להיתר בניה וזאת גם אם כבר קיימות תשתיות בשטח. חשוב לציין כי למרות שהיטל פיתוח מוטל על בעל הנכס לפי המרשם בטאבו, רוב חוקי העזר ברשויות המקומיות השונות מאפשרים להן לגבות תשלומי היטלי הפיתוח גם מגורמים שאינם רשומים כבעלי הנכס בטאבו דוגמת חוכר לדורות, חוכר או גורם אחר שנהנה מפירות הנכס כגון קבלן שתופס את הנכס לשם בניה בו.
לפניה ישירה אל עו"ד מיה זיסמן שנצר, לחץ/י כאן
מהו הבסיס החוקי לגביית היטלי פיתוח?
הבסיס החוקי לגביית היטלי הפיתוח מבעלי הנכסים או מחוכרי הקרקע מעוגן בפקודת העיריות. במסגרת הפקודה, הרשויות המקומיות הוסמכו גם לקבוע חוקי עזר שיחייבו את בעלי הנכסים לממן הקמה של התשתיות מהסוגים כאמור. מכוח סמכות זו הרשויות המקומיות מתקינות חוקי עזר שונים דוגמת חוק עזר לתיעול או לניקוז, חוק עזר לסלילת רחובות ומדרכות ועוד. במסגרת חוק העזר הרשות המקומית מגדירה את התשתיות שהיא צרכיה להקים, את אופן המימון שלהן באמצעות דמי השתתפות או היטל, את אירועי המס המחייבים בתשלום, את הגדרת החייבים בתשלום ההיטל, את הגדרת התעריפים ואת שיטת הצמדתם. חשוב לציין כי כל רשות מקומית קובעת בעצמה חוקי עזר שבמסגרתם היא רשאית לקבוע את התעריפים הנהוגים בתחומה.
בעקבות חקיקת חוק תאגידי מים וביוב הוקמו שורת תאגידי מים וביוב על ידי רוב הרשויות המקומיות בישראל, אשר העבירו לתאגידים אלו את הסמכות להקים ולתחזק תשתיות מים וביוב בתחומן. בהתאם, הועברה לתאגידי המים והביוב גם הסמכות לגבות מבעלי הנכסים או מהחוכרים את היטלי הפיתוח המשמשים למימון תשתיות המים והביוב ברשויות המקומיות.
אילו סוגי היטלי פיתוח מוכרים ברשויות מקומיות?
כל סוג של היטל פיתוח כולל היטל סלילה שאמור לממן עלויות של סלילת כבישים ומדרכות בתחומי הרשות המקומית, היטל תיעול שנועד לממן הקמת תשתיות לניקוז מי גשמים ברחבי הרשות, והיטל שטחים ציבוריים פתוחים דוגמת גנים ציבוריים, ייקבע בחוק עזר נפרד. החבות של בעל הנכס או החוכר לשלם היטלי פיתוח תיווצר במועד תחילת ביצוע העבודות להקמת התשתיות לראשונה בסמוך לנכס המקרקעין או לחילופין במועד הגשת בקשה לקבלת היתר בניה המתייחס למקרקעין שבסמוך להם בוצעו עבודות תשתית אשר לא הועבר בגינן תשלום לרשות המקומית.
היטל שטח ציבורי פתוח נועד לממן הוצאות של הרשות המקומית בפיתוח תשתיות דוגמת גנים ציבוריים, רחבות משחק, שבילי הליכה ועוד. היטל שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) יוטל על בעלי נכסים בשכונות קיימות ובשכונות חדשות בכפוף לכך שההיטל ישולם תוך קיום זיקה לשירות שהרשות מספקת לתושב. על כן, כל בעל נכס ברשות המקומית שיש לו זיקת הנאה כלשהי עקב פיתוח שטח ציבורי חדש יצטרך לשלם ולהשתתף במימון של כלל ההוצאות שהוציאה הרשות עבור השטחים הציבוריים הפתוחים בתחומה באופן יחסי. החיוב בהיטל שצ"פ יחושב בגין שטח הקרקע והשטח הבנוי ויתבצע במעמד הוצאת היתר הבניה. תשלום ההיטל במקרה זה יהווה תנאי לקבלת היתר הבניה.
אם קיימת תשתית מוניציפאלית שגובלת בחלקה אשר עבורה כבר שולם היטל, בעל הנכס או החוכר יחויב בתשלום היטל אך ורק עבור רכיב השטח הבנוי או תוספת השטח הבנוי בעוד התשלומים עבור רכיב הקרקע לרוב שולמו לפני כן בעת הנחת התשתית.
החיוב בתשלום ההיטל עשוי לכלול חיוב עבור שטח הקרקע בלבד במקרים שבהם לא קיים מבנה על גבי הקרקע ועשוי לכלול חיוב על רכיב הקרקע ועל רכיב השטח הבנוי אם הוקם מבנה על הקרקע.
כיצד רשות מקומית מחשבת את היטלי הפיתוח?
התשלום שיוטל על בעל הנכס או החוכר מורכב לרוב משני רכיבים נפרדים, רכיב אחד מתייחס לשטח הקרקע של הנכס והרכיב השני מתייחס לשטח הבנוי של הנכס. סכום החיוב עבור הקרקע יחושב לפי שטח הקרקע שיוכפל בתעריף שנקבע בחוק עזר לגבי כל מטר רבוע של קרקע, ואילו סכום החיוב עבור השטח הבנוי יחושב לפי גודל השטח הבנוי שיוכפל בתעריף שנקבע בחוק עזר עבור מטר רבוע של שטח בנוי.
כל רשות מקומית קובעת את תעריפיה בנפרד ולצורך קביעת התעריף המתאים לכל מטר רבוע הרשות המקומית עורכת תחשיב שמשקלל את הבניה הקיימת ברשות, את הבנייה העתידית הצפויה בתחומה, את העלות הכוללת של הנחת התשתיות בתחומיה ובהתאם מחשבת את התעריף באמצעות חלוקת כל העלויות בכל השטחים.
התשלום עבור היטלי הפיתוח הוא חד פעמי
תשלום היטלי הפיתוח הוא חד פעמי ומתייחס לכל תקופת קיומו של הנכס. על כן, הרשות המקומית אינה רשאית לגבות היטלים כפולים בגין אותו שטח. עם קבלת דרישה לתשלום היטל פיתוח חשוב לבחון האם דרישות התשלום שהתקבלו נעשו בהתאם לאמות המידה, לתעריפים ולשיטות החישוב שעוגנו בחוקי העזר של הרשות המקומית, לבחון האם לא שולמו בעבר תשלומים לרשות עבור הפיתוח הספציפי, ולבדוק האם הרשות המקומית היא אכן הגורם שמימן או ביצע בפועל את העבודות.
לרשות המקומית אסור לגבות סכומים שחורגים מעבר להוצאות שהוציאה בפועל עבור פעולות הפיתוח הנדרשות. אם יתברר כי הרשות גבתה היטלי פיתוח בסכומים מופרזים הרי שפעלה בניגוד לחוק וניתן יהיה לתקוף את חוקיות ההיטל.
תקיפת היטלי פיתוח באמצעות הגשת עתירה מנהלית
בעוד דרך המלך לתקיפת חיובי ארנונה כללית היא על ידי פניה לוועדת ערר, הדרך לתקיפת חיובי היטלי פיתוח היא באמצעות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 ימים מהמועד שבו התקבל החיוב. מכיוון שבחינת נכונות וחוקיות ההיטלים היא מלאכה מורכבת וסבוכה שעלולה להימשך זמן רב, לאחר קבלת דרישת התשלום מומלץ לפנות בהקדם לעו"ד מקצועי, מיומן ומנוסה שייבחן את כלל ההיבטים הרלבנטיים של ההיטל לצורך ביטולו או הפחתתו.
אם הנישום כבר שילם את היטל הפיתוח והוא סבור כי התשלום נעשה עקב חיוב שלא כדין, הוא יוכל להגיש תביעה נגד הרשות המקומית לצורך השבת התשלום. אם קיבלתם דרישת תשלום מהרשות המקומית לתשלום היטל פיתוח מומלץ לפנות בהקדם לעורך דין מנוסה ומקצועי שעוסק בתחום היטלי הפיתוח ובהגשת עתירות מנהליות נגד הרשויות המקומיות. עורך הדין ייבחן בעיון את כלל הנתונים הרלבנטיים ובהתאם לנסיבות יוכל לסייע לנישום להפחית את סכום החיוב ואף להביא לביטולו.
עורכת דין מיה זיסמן שנצר עוסקת בביטול והפחתת היטלי פיתוח, ועדות מקומיות לתכנון ובניה, רשויות מקומיות, הגשת עתירות מנהליות ועוד. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה אל עו"ד מיה זיסמן שנצר - 053-7428230