בתאריך 30.6.22 אושר בכנסת תיקון מספר 136 לחוק התכנון ובנייה אשר כלל בין היתר גם את חלופת שקד לתמ"א 38 אשר מחליפה את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. המתווה החדש שאושר יאפשר להרוס בניינים קיימים בגובה שנע בין 2 ועד ל-5 קומות ולהקים במקומם מבנים חדשים עם תוספת בשיעור של עד 300% לשטחי בניה שהוקמו עד שנת 2005.
כך ניתן יהיה להגיע למצב שבו זכויות הבניה הנוספות מגיעות עד לתקרה של 400%, כלומר פי 5 מהמבנה הקיים, ללא מגבלה על גובה הבנייה. חלופת שקד יוצרת כלי תכנוני לטובת ביצוע התחדשות עירונית בבניין הבודד ומתעדפת ביצוע פרויקטים באמצעות התחדשות מתחמית במתכונת הדומה לפינוי בינוי.
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין סחף קדוש, לחץ/י כאן
חלופת שקד צפויה לקצר את פרק הזמן הנדרש לקבלת היתר בניה
חלופת שקד צפויה לקצר את פרק הזמן הנדרש לצורך קבלת היתר בניה ונותנת מענה לקשיים שיצרה תמ"א 38 מבחינה כלכלית, מוניציפאלית ותכנונית, באמצעות כלים שונים וביניהם מתן מענה לצורכי ציבור, אשר לא זכו להתייחסות במסגרת תמ"א 38. בתוך כך, חלופת שקד מתמרצת לפעול במסגרת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית שיסייעו להתוות את מדיניות התכנון העירונית באופן מיטבי.
במסגרת התיקון לחוק נקבע כי הרשויות המקומית יקבלו תוספת שנעה בין 10%-15% לצורך הקמת מבני ציבור דוגמת מתנ"סים ובתי ספר מתוך סך כל השטח הבנוי ועל ידי כך יוכלו להכין תוכנית התחדשות עירונית שמתאימה לאופי העיר.
מסלול חדש של הריסה, בניה וניוד של הזכויות
כמו כן, התיקון החדש לחוק יצר מסלול להריסה, בניה וניוד של הזכויות. על כן, מסלול זה מאפשר להוציא לפועל את תוספת הזכויות במתחם אחר מתחם קולט, אשר יכול לשאת את הזכויות הנוספות במקרים שבהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות במתחם המקורי.
במסגרת המתווה החדש עדיין קיים מסלול חיזוק מבנה שמעניק אפשרות לבצע התחדשות עירונית באמצעות חיזוק ותוספת בדומה לתמ"א 38/1 כאשר במסגרת זו יהיה ניתן לקבל זכויות בניה בשיעור של עד 200% כאשר במסגרת זו בניין בודד יעבור חיזוק ושיפוץ, יקבל תוספת של ממ"דים ויתווספו לו יחידות דיור נוספות כאמור.
קידום פרויקטים של התחדשות אזורית באזורי פריפריה
נוסף על כך, תיקון החוק כולל סעיף שנועד לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית עם דגש על אזורי פריפריה שבהם השווי של הקרקע הוא נמוך. לפיכך, התוספת מאפשרת לשרת הפנים לקבוע באמצעות צו אזורים בהם יתאפשר לקבוע תוספת זכויות עד לסך של 550% לצורך עידוד יזמים לביצוע פרויקטים של הריסה ובניה מחדש.
בהיבט התכנוני ולצורך קיצור משך ההליכים הנדרשים לקבלת ההיתר, עוגנה בחקיקה תוכנית היתר, אשר במסגרתה מאוחדת התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד בלבד אשר צפוי לצמצם את משך ההליכים שלפני כן בוצעו רק אחד לאחר השני.
איחוד הליכי תכנון וקבלת היתר בניה
לפני כניסת התיקון החדש לחוק לתוקף, בשלב הראשון היזם היה צריך לפעול במישור התכנוני, לקדם את התוכנית ורק לאחר קבלת אישור היה רשאי לפנות לרשות הרישוי ולפעול לצורך קידום היתר הבניה. התיקון החדש לחוק מאפשר לאחד את ההליכים כך שהתוכנית וההיתר יקודמו בו זמנית. הטבה רגולטורית זו צפויה להאיץ את מתן היתרי הבניה ולהפסיק את ההליכים הכפולים.
כמו כן, התיקון לחוק מתייחס גם לשאלת ברירת המחדל בערר רישוי, על רקע מחלוקת שקיימת בקרב ראשי ועדות ערר לענייני רישוי בנוגע לברירת המחדל בערר רישוי. בעוד חלק מראשי ועדות הערר סברו כי יש להקפיא את מתן ההיתר באופן מוחלט עם הגשת הערר, אחרים סברו כי ראוי לאשר את ההיתר ולדון בערר במקביל. בתיקון לחוק נקבע כי יש לאפשר מתן היתר בניה במקרים שבהם הוגש ערר בכפוף לכך שאי הקפאת ההיתר אינה מהווה צעד בלתי הפיך. שרת הפנים תקבע בתקנות עבור אילו עררי רישוי יחול כלל זה. התיקון בחוק צפוי לקצר את פרק הזמן הנחוץ לקבלת היתר ולצמצם את הנזק שנגרם לדיירים וליזמים בעקבות הגשת עררים קנטרניים או פרטניים.
חלופת שקד נועדה להגדיל את הכדאיות הכלכלית ולספק מענה לחסרונות של תמ"א 38
בסופו של דבר ניתן לומר כי חלופת שקד נועדה להגדיל את הכדאיות הכלכלית, לספק מענה לחסרונות של תמ"א 38, לפתור כשלים שעלו בעבר ולאפשר ליזמים לבצע פרויקטים באזורים רבים בארץ שלא התאפשר לקדם בהם פרויקטים של התחדשות עירונית עד כה. מעבר לכך, החלופה נועדה לייעל הליכי רגולציה ולקצר את פרק הזמן הנחוץ ממועד ייזום הפרויקט ועד למועד הביצוע בפועל.
חלופת שקד צפויה להגביר את הוודאות בשוק הדיור ולאפשר לאזרחי ישראל להתגורר בדירות ממוגנות מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. כמו כן, צעד זה צפוי להגביר את היצע הדירות באזורי הביקוש ולפתור חסמים שונים ברשויות המקומיות.
משרד עורכי דין סחף קדוש עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, מיסוי מוניציפאלי, בתים משותפים, קנייה ומכירה של נכסים מיד שניה או מקבלן, דיור ציבורי ועוד.
בימים אלו החל המשרד לייצג יזמים ודיירים בהתאם לחלופת שקד.
הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה למשרד עורכי דין סחף קדוש - 053-7101858