שוק השכירות מרקיע שחקים בשנה האחרונה וכבר השלים עליה של למעלה מ 16% בהשוואה למחירי השכירות אשתקד.
עליית מחירי השכירות נובעת בעיקר מהביקוש הכללי הרב לדירות להשכרה שעולה על היצע הדירות. בשנים הקרובות נראה בניינים רבים ואפילו אזורים שלמים שיהרסו ויבנו מחדש. מאות משפחות יחפשו דיור חלופי. הביקוש יעלה עוד וההיצע יוותר קבוע וכך יגדל עוד יותר הפער ביניהם.
(בעלי דירות בבניין בו יבוצע פרויקט הריסה ובניה לא ימצאו דירות חלופיות בסביבת המגורים בה חיו במהלך שנים, ויאלצו להעתיק את מקום מגוריהם אפילו לשכונה אחרת ולעיתים אף לעיר אחרת. העתקת מקום המגורים, מרכז החיים, החברים, גני הילדים ובית הספר אינו דבר של מה בכך).
לפניה ישירה אל משרד עורכי דין ונוטריון דן הלפרט, לחץ/י כאן
כיצד עליית מחירי השכירות משפיעה על בעלי דירות בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי?
עו״ד דן הלפרט המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי מסביר: ״כידוע, לאחר קבלת היתר בניה נדרשים בעלי הדירות לפנות את דירותיהם וזכאים לקבל מהיזם דמי שכירות לכל תקופת הבניה. מי שגר בדירה הישנה אמור לממן באמצעות דמי השכירות שיקבל מהיזם דיור חלופי עבורו ועבור בני משפחתו.
מי שלא התגורר בדירה הישנה אמור לשמור באמצעות דמי השכירות שיקבל מהיזם על ההכנסה שהייתה לו מהשכרת הדירה הישנה. הפחתה של דמי השכירות מהסכום שקיבלו בעלי הדירות עד אותה עת ואפילו תשלום דמי שכירות זהים לאלה שקיבלו, לא יספיקו לבעלי הדירות לצורך שכירת דירה חלופית והם עלולים להימצא בחיסרון כיס ולשאת בסכומים ניכרים של עשרות אלפי שקלים מכיסם״.
״מניסיוני במאות פרויקטים, בעלי הדירות לא מודעים לכך שקיים סיכון משמעותי שדמי השכירות שיקבלו לא ישקפו דמי שכירות ריאליים״ אומר עו״ד הלפרט.
עו״ד הלפרט מסביר שיש לתת את הדעת לשני אירועים המתרחשים בסמיכות ויוצרים את הסיכון לבעלי הדירות בפרויקטי תמ״א 38 ופינוי בינוי.
שחיקת דמי השכירות
״אירוע אחד" מסביר עו"ד הלפרט, "הוא שחיקת דמי השכירות. בבניין רעוע שעתיד להיהרס במסגרת פרויקט הריסה ובניה, ככל שעובר הזמן מעת החתימה על הסכם מול היזם ועד להריסת הבניין (לעיתים חולפות שנים רבות לצורך קידום תכנון, ניהול הליכים משפטיים נגד דיירים סרבנים, הסדרת ליווי בנקאי ועוד), כך נשחקים דמי השכירות של הדירות בבניין. הבניין מתיישן ומתוחזק פחות, בעלי דירות לא מעוניינים להשקיע בשיפוץ ותחזוקת תשתיות. לכך יש להוסיף את חוסר הוודאות של השוכר לגבי מועד הפינוי של הדירה. בגין כל אלה נהוג לגבות דמי שכירות מופחתים עבור הדירות הישנות בבניין המיועד להריסה, אשר הולכים ופוחתים ככל שחולף הזמן".
עלייה דרסטית במחירי השכירות
"אירוע שני", מוסיף הלפרט, "הוא עליית מחירי השכירות באופן דרסטי. בעניין זה אמנם דמי השכירות שיקבלו בעלי הדירות מהיזם נקבעים בסמיכות לפינוי הדירות הישנות ולכן אמורים לשקף את הסכום הריאלי לאותה עת אבל הבעיה היא בהצמדה. תקופת הבניה הממוצעת של פרויקט תמ״א 38 הינה כשנתיים וחצי (בפינוי בינוי כמובן יותר). אנחנו מצמידים את דמי השכירות למדד המחירים לצרכן אבל זה לא מספיק. השוק עולה יותר מהמדד ולכן ההצמדה לא תספיק״.
עו״ד הלפרט סבור ששני האירועים הללו דורשים הערכות מראש ושינוי המנגנון הנהוג בהסכמים.
״המנגנון שהיה נהוג עד היום בכל הנוגע לדמי השכירות בפרויקטי התחדשות עירונית לא מתאים עוד וחושף את בעלי הדירות לחיובים של עשרות אלפי שקלים בגין דמי שכירות״.
מה לעשות?
כדי למזער סיכון משמעותי זה עבור בעלי הדירות, ממליץ עו״ד הלפרט לנסח מנגנון אחר בהסכם התמ״א 38 / פינוי בינוי עליו חותמים בעלי הדירות עם היזם, כזה שישקלל את כל האירועים הפוקדים אותנו וישקף את השווי האמיתי של דמי השכירות, מבלי להסתמך על דמי השכירות ששולמו עבור הדירות הישנות.
״כך ישמר האינטרס של בעלי הדירות בצורה נאותה והם לא יהיו חשופים לסיכון כספי משמעותי״.
עורך דין דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOWER בני ברק). הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה אל משרד עו"ד ונוטריון דן הלפרט - 053-9428433